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微信登錄 渠道、自建渠道暗戰(zhàn)房產(chǎn)中介
干掉房地產(chǎn)中介，像淘寶干掉分銷商那樣干掉房地產(chǎn)中介，這是一個(gè)非常自大的標(biāo)題。因?yàn)樵诜课莶粍?dòng)產(chǎn)這樣的大宗交易領(lǐng)域里，即使是在互聯(lián)網(wǎng)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)，互聯(lián)網(wǎng)也沒能干掉房產(chǎn)中介。沒完成的口號(hào)叫“吹牛逼”，完成了的叫“真牛逼”，有沒有可能“真牛逼”？有這樣想法的人可不止我，尤其在2014年。
今夏，平安好房網(wǎng)上線時(shí)打出口號(hào)：“以互聯(lián)網(wǎng)來去中介化”。
58同城CEO姚勁波也放出狠話：“我要做一個(gè)平臺(tái)，讓中介沒有活路。
“萬科推出萬客通，以全民營(yíng)銷的名義開始謀求建立獨(dú)立于經(jīng)紀(jì)人之外的渠道。
面對(duì)萬科聲勢(shì)浩大的全民營(yíng)銷，男神丁祖昱發(fā)文直指萬科全民經(jīng)紀(jì)人的推廣措辭有誤導(dǎo)性，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人個(gè)體“飛單”的潛在誘導(dǎo)是對(duì)專業(yè)經(jīng)紀(jì)工作的不尊重。
做出過兩家上市公司的大佬周忻給予明確回答：“不會(huì)，一定不會(huì)。像嘀嘀打車和快滴是一樣的，不管在網(wǎng)上砸多少錢，你在出租車行業(yè)還得讓人開出租車，更何況我們是一個(gè)大宗交易市場(chǎng)，中介行業(yè)是不會(huì)消亡的。”與此形成呼應(yīng)的是，早前放狠話“要讓中介沒活路“的58同城和姚勁波，不到24小時(shí)便對(duì)外發(fā)布了一千多字的長(zhǎng)微博，改口稱要打擊的是黑中介，而不是正規(guī)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
干掉房產(chǎn)中介，房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)大佬說行不通，放狠話的渠道大BOSS也服軟改口，幾番拉鋸來回，房產(chǎn)營(yíng)銷的局內(nèi)人開始形成和稀泥的共識(shí)——樂見全民營(yíng)銷和專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)齊飛。
干掉房產(chǎn)中介，真的不行嗎？向來欽佩的周老板其實(shí)給了我們一個(gè)干掉房產(chǎn)中介的思路，那就是：如果互聯(lián)網(wǎng)能夠取代出租車司機(jī)的駕駛功能，那不就能干掉房產(chǎn)中介了！
取代馬車的不是另一輛馬車，是汽車。
取代司機(jī)的不是另一個(gè)司機(jī)，是谷歌。
那么我們得先了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個(gè)司機(jī)的駕駛功能有哪些。
房產(chǎn)中介的功能價(jià)值
房產(chǎn)中介包含了新房市場(chǎng)的代理公司和二手市場(chǎng)的中介經(jīng)紀(jì)，其本質(zhì)都是在購房者和房屋之間提供居間服務(wù)，以促成購房者找到心儀的房屋和開發(fā)商更好更快銷售新房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的功能價(jià)值主要體現(xiàn)在4個(gè)方面：
1、匹配需求。根據(jù)客戶需求的區(qū)位、面積、戶型、樓層、價(jià)格，幫客戶或找到房子。
2、價(jià)格談判。由于信息不對(duì)稱，新房市場(chǎng)里開發(fā)商有完全定價(jià)權(quán)，二手交易市場(chǎng)里由于房屋價(jià)值評(píng)估沒有量化標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)紀(jì)人在交易環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)交易價(jià)格能力在熱愛砍價(jià)的國(guó)度顯得非常重要的。
3、交易流程。存房清貸、*3貸款、房屋評(píng)估、辦證服務(wù)、過戶手續(xù)，需要經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)，而且只要經(jīng)歷過這個(gè)折磨人流程的客官，相信您都會(huì)非常樂意為一位專業(yè)而認(rèn)真的經(jīng)紀(jì)人付費(fèi)。
4、風(fēng)險(xiǎn)控制。房產(chǎn)證、土地證，物業(yè)交接清單，需要經(jīng)紀(jì)人把控規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，按流程步驟來走完購房程序。
那么，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這些經(jīng)驗(yàn)類、無法量化的知識(shí)和技能，能被互聯(lián)網(wǎng)取代嗎？
互聯(lián)網(wǎng)怎么取代匹配需求
目前的房產(chǎn)中介匹配需求功能是單腿走路的殘疾，絕大多數(shù)是拿著房源去找客戶，而拿著客戶需求去找房源的極少。你敢把買房的需求信息告訴房產(chǎn)中介試試，手機(jī)都給打爆。而房源也成為所有房產(chǎn)中介最重要的業(yè)務(wù)資產(chǎn)，同時(shí)因?yàn)榉慨a(chǎn)中介門店和經(jīng)紀(jì)人輻射區(qū)域和客戶覆蓋不足，由此向渠道商搜房網(wǎng)、58同城、趕集網(wǎng)等渠道商交渠道費(fèi)去尋找客戶，而逐年增長(zhǎng)的渠道費(fèi)也引發(fā)了杭州、上海等地房產(chǎn)中介集體下架搜房房源。
不斷被互聯(lián)網(wǎng)蠶食的房產(chǎn)中介
也就是說，房產(chǎn)中介的匹配需求價(jià)值是個(gè)偽命題，因?yàn)椴皇欠慨a(chǎn)中介在匹配需求，而是把房源扔到大渠道上等需求上門。聰敏的互聯(lián)網(wǎng)人也洞察了這個(gè)需求，把房源做了信息化，等買房需求上門，促成了房東直接與購房租戶交易，于是就有了安居客。
但是互聯(lián)網(wǎng)人也是單條腿走路，目前基本都是在按信息時(shí)代的商業(yè)邏輯在做，只完成了房源信息化，購房需求信息化還是空白。
社交媒體時(shí)代的商業(yè)邏輯
現(xiàn)在的房產(chǎn)中介邏輯是錯(cuò)的：有什么房子，我?guī)湍阗u什么房子。
互聯(lián)網(wǎng)以人的需求為核心的話：您需要什么房子，我?guī)湍摇?/div>
如果以用戶思維該怎么做購房需求匹配，以人的需求為核心搭建社交營(yíng)銷平臺(tái)應(yīng)該是這樣。
購房需求的信息化
當(dāng)社交網(wǎng)絡(luò)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)越來越分散我們的眼球，開發(fā)商通過媒介（電視、戶外、網(wǎng)站）找到購房者的效率自然而然變得越來越低。
同時(shí)，也因?yàn)樯缃痪W(wǎng)絡(luò)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，每個(gè)有購房、租房需求的個(gè)體也可以幾乎零成本的社交渠道（微信、微博）釋放自己的需求。
那么，為何要舍近求遠(yuǎn)不直接跟購房者、租戶取得聯(lián)系而吊在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的樹上呢？
以人為核心是社交媒體和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)給我們世界帶來的最深刻的變化之一，谷歌搜索算法根據(jù)大數(shù)據(jù)給出不同搜索結(jié)果，騰訊門戶根據(jù)個(gè)人興趣愛好自適應(yīng)界面內(nèi)容，F(xiàn)lipboard推送個(gè)性化訂閱信息，每個(gè)人都有不同信息流的微博和郵件RSS……互聯(lián)網(wǎng)的一切信息都在以人為核心重組，為什么房源信息還停滯不前？把買房子的需求進(jìn)行信息化，給購房者以隱匿保護(hù)，以人的需求為核心重組房地產(chǎn)信息，是做社會(huì)化購房平臺(tái)的方向，購房者的需求在你這，還愁開發(fā)商和房東不上門？
互聯(lián)網(wǎng)做完房源信息化和需求信息化，可以完全取代房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的需求匹配工作，而且更加效率和精準(zhǔn)。
互聯(lián)網(wǎng)怎么取代價(jià)格談判
無法取代，也不需要取代。
之所以要價(jià)格談判，是基于買賣雙方彼此信息不對(duì)稱的博弈。換而言之，只要買賣雙方彼此信息透明，價(jià)格談判就不需要了。
房屋交易需要了解的信息包含3個(gè)方面：1、房屋價(jià)值信息；2、周邊環(huán)境信息；3、房屋歷史價(jià)值信息。這3點(diǎn)都是可以通過互聯(lián)網(wǎng)取代的。
房屋價(jià)值評(píng)估信息解決方案：
Zillow是一家房屋買賣信息網(wǎng)站，以提供免費(fèi)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)為特色迅速發(fā)展壯大。Zillow的房屋估價(jià)分成兩部分，1、自助算法（Zestimate）；2、經(jīng)紀(jì)人評(píng)估出價(jià)。在美國(guó)房地產(chǎn)中介公用買賣數(shù)據(jù)庫（MLS）的數(shù)據(jù)支持下，公允得出房屋價(jià)值評(píng)估，國(guó)內(nèi)的克而瑞房?jī)r(jià)網(wǎng)已經(jīng)邁出了這一步。（猜一猜，易居做這個(gè)在中國(guó)不會(huì)有銀行房屋貸款分傭，目前看來盈利遙遙無期的房?jī)r(jià)網(wǎng)站初衷。）
周邊環(huán)境配套信息解決方案：
Trulia是美國(guó)房地產(chǎn)搜索引擎，與Zillow一樣，Trulia是為購房者提供免費(fèi)的房地產(chǎn)信息查詢服務(wù)。不同的是，Trulia側(cè)重為購房者提供房屋周邊設(shè)施及小區(qū)配套等環(huán)境介紹，通過大眾點(diǎn)評(píng)和wiki修改的模式提供環(huán)境配套價(jià)值評(píng)估。Trulia為購房者服務(wù)卻不能向他們收錢，但是他把這些購房者聚集起來后對(duì)房地產(chǎn)中介公司和抵押貸款保險(xiǎn)公司很有價(jià)值，所以可以從他們那里獲得收入，這類收入歸類為Marketplace收入。
PS：今年Zillow以35億美元收購Trulia，合并成為美國(guó)*5房地產(chǎn)網(wǎng)站。
房屋歷史交易價(jià)值：
我國(guó)沒有類似MLS（MultipleListingSystem）的數(shù)據(jù)庫，但是以新房銷售為主的中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，周邊樓盤的開盤價(jià)格可以成為硬性參考指標(biāo)。還有，我聽說習(xí)大大上任后我國(guó)房屋登記要執(zhí)行了，不知道交易過戶數(shù)據(jù)能不能……
互聯(lián)網(wǎng)能夠科學(xué)、高效完成房屋信息和環(huán)境配套信息披露，當(dāng)交易雙方信息透明之后，房產(chǎn)中介的價(jià)格談判已經(jīng)不需要了。
很多時(shí)候，不是問題解決了，而是問題消失了。
互聯(lián)網(wǎng)怎么取代交易流程
很干脆的說，互聯(lián)網(wǎng)取代不了。
互聯(lián)網(wǎng)怎么取代風(fēng)險(xiǎn)控制
很俏生生的說，互聯(lián)網(wǎng)也取代不了。
噢，泓當(dāng)家！你前面架勢(shì)擺那么足，到最后還是舉雙手投降噢？！
好漢，你聽我說……
互聯(lián)網(wǎng)真正要取代的，其實(shí)是經(jīng)紀(jì)公司。
互聯(lián)網(wǎng)為什么取代經(jīng)紀(jì)公司
房產(chǎn)中介匹配需求、價(jià)格談判、交易流程、風(fēng)險(xiǎn)控制4個(gè)核心價(jià)值里，只有匹配需求需要所屬公司房源和客源支持，價(jià)格談判、交易流程和風(fēng)險(xiǎn)控制都屬于經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)技能，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)把需求匹配解決掉，甚至做到買賣雙方信息透明不用價(jià)格談判后，經(jīng)紀(jì)人為毛還要通過經(jīng)紀(jì)公司這樣效率低下的項(xiàng)目和門店形式來組織自己？
經(jīng)紀(jì)公司組織經(jīng)紀(jì)人分工協(xié)作不科學(xué)且效率低下，用互聯(lián)網(wǎng)來重新組織經(jīng)紀(jì)人將更加釋放經(jīng)紀(jì)人的核心價(jià)值，不僅高效而且人道。經(jīng)紀(jì)人完全可以采用“U盤化生存”（羅振宇理論），自帶技能，自帶系統(tǒng)，不寄居大組織下，插哪兒都精彩（比如插全民經(jīng)紀(jì)人身上）。
不行的，沒有掛靠經(jīng)紀(jì)公司我們經(jīng)紀(jì)人沒有保障??！
放心，當(dāng)市場(chǎng)需求出現(xiàn)的時(shí)候，反應(yīng)最快的就是互聯(lián)網(wǎng)，況且有Homeaway這樣專業(yè)服務(wù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的網(wǎng)站珠玉在前，只要市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)，咱們抄得不要太快。如何用互聯(lián)網(wǎng)來重新組織經(jīng)紀(jì)人，是所有經(jīng)紀(jì)公司都要考慮的發(fā)展問題。
就像當(dāng)初淘寶干掉區(qū)域分銷商一樣，反應(yīng)快的分銷商利用現(xiàn)有渠道卡位淘寶做成了大賣家，反應(yīng)快的廠家直接進(jìn)駐淘寶做成了淘品牌。當(dāng)社交網(wǎng)絡(luò)以幾乎零成本把房子和購房者聯(lián)系起來之后，房企利用社交網(wǎng)絡(luò)把售樓處開到購房者門口當(dāng)是自然而然的選擇。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)利用社交網(wǎng)絡(luò)也能接觸到大量全民經(jīng)紀(jì)人和購房者，作為一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)有專業(yè)自帶系統(tǒng)的金牌USB，插全民經(jīng)紀(jì)人還是插購房者都是自由之選，做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)擅長(zhǎng)的交易流程和風(fēng)險(xiǎn)控制，補(bǔ)充全民經(jīng)紀(jì)人做不了的事情當(dāng)是自在之選。
補(bǔ)充兩個(gè)背景資料
1、習(xí)李新政以來，各種行政審批都在刪繁就簡(jiǎn)，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)已經(jīng)不許需要行政許可。
2、以萬科為首的房企開辟自己的全民營(yíng)銷渠道，*9陣營(yíng)房企通過微信做名源系統(tǒng)。
互聯(lián)網(wǎng)干不掉房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，因?yàn)榉慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有自身的核心價(jià)值，但是互聯(lián)網(wǎng)能優(yōu)化取代房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)目前的一部分功能價(jià)值。
互聯(lián)網(wǎng)能干掉項(xiàng)目和門店組織形式的經(jīng)紀(jì)公司，因?yàn)檫@種組織形式低效不科學(xué)。
其實(shí)，最需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，是全民經(jīng)紀(jì)人啊。（經(jīng)紀(jì)公司能看到這里蘊(yùn)含的機(jī)會(huì)嗎？）（文章來源：樂居）
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