“我不喜歡別人稱呼我是房地產(chǎn)開發(fā)商，我們的目標(biāo)是成為最棒的社區(qū)服務(wù)商。”這是花樣年董事局主席潘軍時時掛在嘴上的一句話?；幽昶煜碌牟噬罱衲?月剛剛登陸香港聯(lián)交所，即引發(fā)業(yè)界轟動——無論市盈率還是市凈率,彩生活都全面超越母公司花樣年，甚至超過中海、華潤等香港紅籌上市公司。
　　潘軍說這話的時候，周圍卻是一片質(zhì)疑聲。有評論指，以彩生活為代表的社區(qū)云服務(wù)是在“扯淡”。而在花樣年內(nèi)部，潘軍的很多觀點也被認(rèn)為過于樂觀。他的一位下屬甚至覺得他描述的場景要真正實現(xiàn)可能是在五年后。
　　花樣年所引發(fā)的爭議，還不僅僅在于潘軍聲言要做“地產(chǎn)業(yè)淘寶”。彩生活公布的部分物業(yè)管理業(yè)務(wù)利潤率高達(dá)100%，這一數(shù)據(jù)的真實性引起業(yè)界和媒體的質(zhì)疑。
　　然而，港股投資者看中的，并不是彩生活現(xiàn)在的物業(yè)管理收入有多少，而是所謂O2O板塊的盈利前景。彩生活打出的“社區(qū)O2O”題材，讓資本市場嗅到了“錢”的味道。
　　正因如此，對彩生活來說，物業(yè)管理的高毛利能否持續(xù)或許并不重要，重要的是社區(qū)O2O業(yè)務(wù)收入的增速能否讓資本市場滿意。因此，針對外界的各種質(zhì)疑，潘軍并不進行正面回應(yīng)，而是極力向外界描繪未來“彩生活的生態(tài)圈”、一個“地產(chǎn)淘寶”的前景。
　　逼出來的變革
　　今年40歲出頭的潘軍，已經(jīng)顯得有些蒼老。他1995年便進入房地產(chǎn)行業(yè)，并因策劃了美國前總統(tǒng)克林頓的“碧海云天中國行”活動，曾被評為首屆中國（深圳）十大操盤精英。但在地產(chǎn)黃金十年，花樣年并未因潘軍在地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗及人脈，成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。過去，在這個資源制勝的行業(yè)，民營企業(yè)在很多方面比不過央企國企競爭者。
　　“在過去的黃金年代，市場幾乎是單邊上行，誰有錢拿到地誰就能賺錢，不用研究什么經(jīng)營和管理，這樣的行業(yè)是很不正常的。國企央企擁有雄厚的資本，我們這種民營企業(yè)根本不是對手，如果按照這種游戲規(guī)則我們永遠(yuǎn)玩不過他們。”
　　盡管花樣年借著2009年樓市股市復(fù)蘇的東風(fēng)成功登陸香港聯(lián)交所，打開境外資本市場融資大門，但它在境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的利息成本均在10%以上，與中國海外、保利地產(chǎn)等央企低于5%的利息成本相比差距甚遠(yuǎn)。
　　更重要的是，潘軍意識到“買地-建房-銷售”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式并不具備持續(xù)性。“房子銷售完了不知道下一塊地在哪里，客戶消耗之后不知道去哪里找新客戶，房地產(chǎn)原有的商業(yè)模式是不具備確定性的。此外，地價的漲幅超過了房價的漲幅，地產(chǎn)商的毛利率只會越來越低，這個行業(yè)只會越來越不好玩。”
　　潘軍的想法，在民營企業(yè)家群體中具有代表性。綠城中國的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平之所以會賣掉自己親手養(yǎng)大的“孩子”，一個重要原因也是他看到了房地產(chǎn)現(xiàn)行發(fā)展模式未來的風(fēng)險。
　　宋衛(wèi)平選擇了轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，比綠城規(guī)模小得多的花樣年，在這樣的行業(yè)生態(tài)中更是發(fā)展得越來越艱難。高昂的融資成本，讓花樣年無法在拿地環(huán)節(jié)中占據(jù)上風(fēng)，潘軍笑稱自己連在拍賣會上舉牌的勇氣也沒有。
　　“變”是花樣年的出路所在。越早轉(zhuǎn)型，可能機會越大。
　　因此，當(dāng)這幾年開發(fā)商忙著跑馬圈地做大規(guī)模時，潘軍卻一直在低調(diào)行事。2002年6月，由花樣年集團控股的彩生活服務(wù)集團有限公司正式成立，這家集物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運營、社區(qū)服務(wù)為一體的綜合型物業(yè)服務(wù)公司，成為潘軍探索轉(zhuǎn)型的重要棋子。
　　被質(zhì)疑的利潤率
　　彩生活于今年6月30日在香港聯(lián)交所上市，掛牌后股價呼嘯而上，截至9月3日，彩生活的市值達(dá)到73億港元，甚至高于母公司花樣年，被譽為近年來香港資本市場走勢最強勁的房地產(chǎn)股票，大多數(shù)券商機構(gòu)均給與彩生活“買入”或“增持”的評級。
　　根據(jù)公司發(fā)布的財報顯示，2014年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長49%至1.63億元人民幣，毛利率同比增長12.1個百分點至66.1%，歸屬股東凈利同比增長超過2倍達(dá)6200萬元人民幣。
　　“物業(yè)服務(wù)擁有很高的利潤率，彩生活的毛利率超過60%，如果是賣房子你要賣多少錢才能擁有這么高的毛利？”潘軍很是驕傲。
　　超高毛利率是彩生活的一大亮點，也是*5的爭議點。
　　《經(jīng)濟觀察報》8月22日的一篇報道，就對其毛利高達(dá)100%的酬金制物業(yè)管理模式提出了質(zhì)疑。報道引用一位行業(yè)人士對酬金制物業(yè)管理的分析稱，如果酬金制下的物業(yè)費收取情況得不到改善，公司經(jīng)營現(xiàn)金流會受到嚴(yán)重的影響，除了減值虧損會逐步影響到利潤，還會影響到小區(qū)持續(xù)經(jīng)營的質(zhì)量，從而影響物業(yè)費收繳率。
　　新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，物業(yè)服務(wù)屬于人力密集型行業(yè)，人力成本占總成本的80%，且每年都在上漲，但物業(yè)管理費受到政府嚴(yán)格監(jiān)管難以漲價，這導(dǎo)致物管行業(yè)普遍處于虧損狀態(tài)，部分物業(yè)公司所謂的盈利都是依靠集團補貼，彩生活的“高毛利”令人看不懂。
　　為了應(yīng)對人力成本上漲的壓力，彩生活在發(fā)布招股書時已經(jīng)透露，公司主要通過機械化、信息化設(shè)備，對整個小區(qū)的管理實行標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流程化的管理，以解放簡單勞動崗位上的勞動力，即通過自動化設(shè)備替代人力降低營運成本。但上述做法并未獲得大多數(shù)房企的認(rèn)同。保利地產(chǎn)品牌管理中心總經(jīng)理何智韜告訴記者，保利也曾嘗試增加自動化設(shè)備在社區(qū)的配置，但由于這些設(shè)備技術(shù)尚未成熟，在實際應(yīng)用中很難完全代替人工操作，影響服務(wù)質(zhì)量，要維持高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，人力成本必須投入。
　　面對公司高毛利受到的上述質(zhì)疑，潘軍沒有正面回應(yīng)。他的注意力更多集中在業(yè)主的體驗上。他說：“彩生活在不斷改善服務(wù)，未來我們會越來越專業(yè)、越來越細(xì)分，客戶的滿意度才是我們未來最關(guān)注的。”
　　成為“地產(chǎn)淘寶”要過關(guān)
　　早在6月20日彩生活還在招股時，申銀萬國發(fā)布的研報就指出，“公司仍需時日向市場證明其增長的可持續(xù)性，尤其是高利潤率方面。因此，我們不建議投資者參與此次新股認(rèn)購。”但這并未影響彩生活上市后從6月的4~4.5港元一股，一直漲至目前的7港元以上。看起來，潘軍的確沒有回答外界對其利潤率質(zhì)疑的必要。
　　說起來很簡單，彩生活被看好的原因只有一個，即它所代表的社區(qū)O2O概念。
　　兩年前興起的社區(qū)O2O概念，今年特別紅火。諸多創(chuàng)業(yè)型公司為了能在社區(qū)鋪設(shè)渠道，不惜一擲千金。上海一家致力于社區(qū)O2O業(yè)務(wù)開拓的公司負(fù)責(zé)人坦言，不管花多大的代價也要進入社區(qū)。他的理由是，社區(qū)的開拓成本，應(yīng)該根據(jù)資本市場的估值來衡量，而不是看短期盈利與否。
　　彩生活在資本市場上走俏，與上述市場環(huán)境和預(yù)期密切相關(guān)。
　　去年7月，彩生活首款社區(qū)服務(wù)應(yīng)用“彩之云”正式上線，這款A(yù)PP整合了物業(yè)服務(wù)、O2O服務(wù)、虛擬服務(wù)、商品服務(wù)、智能管家、連鎖經(jīng)營6個板塊，為業(yè)主提供物業(yè)費停車費繳納、投訴報修、小區(qū)通知、周邊優(yōu)惠、天天特價、生活超市、彩票等十多項功能。但根據(jù)*7財報，上述增值服務(wù)的收入還不到其全部收入的10%。但投資者看中的是這一業(yè)務(wù)的成長性。
　　“彩生活的社區(qū)O2O商業(yè)模式很清晰，就是做成類似淘寶的平臺，但我們會要求供應(yīng)商提供的服務(wù)或者產(chǎn)品質(zhì)量好、價格有優(yōu)勢、而且通過我們的支付系統(tǒng)來完成，讓所有參與者參與到彩生活的生態(tài)圈里面。”潘軍為投資者畫了一張很大的“餅”。
　　設(shè)想是美好的，現(xiàn)實卻是艱難的。多家房企高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，淘寶之所以能成功，是因為它擁有極其龐大的用戶數(shù)量，這在國內(nèi)沒有任何一家社區(qū)服務(wù)商能與之比肩，在沒有達(dá)到“互聯(lián)網(wǎng)級別”的用戶數(shù)量之前，彩生活與供應(yīng)商根本沒有談價格的條件，這意味著它所提供的產(chǎn)品和服務(wù)與電商相比并沒有價格競爭力。
　　根據(jù)阿里巴巴公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年淘寶平臺的活躍用戶數(shù)為2.3億，彩生活2014年中報披露的數(shù)據(jù)則顯示，公司目前服務(wù)家庭數(shù)約為200萬個，服務(wù)人口約為500萬人；手機淘寶客戶端總用戶數(shù)超過1億，彩之云APP的注冊用戶數(shù)量則據(jù)稱為50萬……數(shù)字的對比足以證明，用戶數(shù)量成為彩生活社區(qū)O2O發(fā)展的*5瓶頸。
　　潘軍也意識到上述弱點，因此，“跑馬圈地”是彩生活上市后的首要任務(wù)。
　　按照潘軍制定的中長期發(fā)展目標(biāo)，彩生活計劃在未來三年內(nèi)服務(wù)家庭數(shù)由200萬個左右增長至超過500萬個，服務(wù)人口1500萬。到2020年，彩生活服務(wù)的社區(qū)將超10億平方米，服務(wù)超過4000萬人口。然而，正如一些專家所分析的，彩生活的模式在資本市場越顯露出價值，坐擁社區(qū)的公司就越不愿意把這塊“肥肉”白送出去。彩生活通過提供優(yōu)質(zhì)低價的物業(yè)管理“免費”獲得社區(qū)O2O平臺的機會只會越來越少，進入社區(qū)的門檻也必將越來越高。
　　彩生活想要成為 “地產(chǎn)淘寶”所要面臨的挑戰(zhàn)，還不僅限于此。
　　招股說明書披露，2011年彩生活有6個小區(qū)終止了其物業(yè)管理服務(wù)，2012年是9個，2013年達(dá)到22個，占到其管理的小區(qū)總數(shù)的5%以上，而其中大部分管理的小區(qū)將在2014年和2015年到期。作為物業(yè)管理公司，彩生活始終有被其他房企開發(fā)的小區(qū)“炒魷魚”的風(fēng)險，每失去一個小區(qū)，彩生活就需要花更高的代價去開拓新的小區(qū)。這讓投資者對彩生活收入的不穩(wěn)定有著揮之不去的擔(dān)憂。
　　對潘軍來說，這些難關(guān)必須一一闖過。因為社區(qū)O2O僅僅是他搭建“地產(chǎn)淘寶”體系的基礎(chǔ)，他還希望在這一基礎(chǔ)之上發(fā)展社區(qū)金融，以拓展新的盈利空間。花樣年集團去年成立了合和年小貸公司，其與彩生活合作推出的理財產(chǎn)品“E理財”已于今年7月上市，預(yù)期年息高達(dá)9%~10%。此外，花樣年與國內(nèi)P2P公司人人聚財達(dá)成戰(zhàn)略合作，未來將結(jié)合社區(qū)推廣P2P理財產(chǎn)品。
　　“我們比起支付寶更貼近用戶，能更快地洞悉客戶需求，這方面淘寶比不過我們。”潘軍又展現(xiàn)出他善于“畫餅”的一面。他給《每日經(jīng)濟新聞》記者算了一筆賬：目前彩生活擁有200萬戶業(yè)主，如果一戶一年購買1000元理財產(chǎn)品，一年的募資額度能達(dá)到20億元，彩生活只要收取2%的手續(xù)費，那就是4000萬元營業(yè)額，這里面大部分是利潤。此外，彩生活也可以聯(lián)合花樣年旗下的小貸公司拓展社區(qū)金融，通過吸收社區(qū)業(yè)主的資金用于發(fā)放小額貸款，從中賺取利差。
　　潘軍說，無論是社區(qū)O2O還是社區(qū)金融，關(guān)鍵都在于用戶粘性，因此目前彩生活最重要的還是把基礎(chǔ)服務(wù)做好，把用戶吸引到彩之云平臺上。
　　記者手記
　　從開始招股到眼下，彩生活可能是今年內(nèi)房股市場上最受關(guān)注的新股，共有10家券商針對彩生活發(fā)表了研報，數(shù)量遠(yuǎn)超今年上市的其他內(nèi)房新股。不僅如此，A股市場也在研究彩生活的模式，在同花順中搜索房地產(chǎn)行業(yè)或互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)研報，可以發(fā)現(xiàn)18份研報是以彩生活為主要案例的。
　　眼下方興未艾的社區(qū)O2O服務(wù)企業(yè)都在看著彩生活，后者未來的業(yè)績和股價表現(xiàn)，在某種意義上將代表這個行業(yè)的最終走向。在彩生活身后，萬科、世茂、藍(lán)城、新城都在逐步培育自己的社區(qū)O2O板塊；互聯(lián)網(wǎng)陣營的三泰電子 “速遞易”，以及民生銀行的社區(qū)金融，也已經(jīng)殺入這一領(lǐng)域，其中一些已經(jīng)明確將會把社區(qū)O2O公司分拆上市。
　　這些計劃分拆上市的資產(chǎn)，定價參照就是彩生活。這些O2O社區(qū)平臺，未來不僅會分流投資者對彩生活的關(guān)注，還將大大提高彩生活的盈利難度和拓展成本。某種意義上，彩生活目前雖是行業(yè)領(lǐng)跑者，卻未必能成為這一領(lǐng)域的成功者。

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