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開發(fā)商新融資工具遭非議

新浪財(cái)經(jīng)2014-09-05 09:07moss

　　中國(guó)的一些房地產(chǎn)開發(fā)商正越來越多地使用一種令分析師不滿的方式籌集資金。分析師們稱，這種融資方式使開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)看起來比實(shí)際情況要輕。

　　永續(xù)證券是利率高且沒有到期日的公司債券。這意味著債券發(fā)行方如果不能贖回債券就不得不繼續(xù)支付債券利息。

　　這種融資方式越來越受到中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅下滑以及政府對(duì)國(guó)有銀行房地產(chǎn)信貸投放的限制已使中國(guó)的開發(fā)商受到重創(chuàng)。這種融資方式的好處之一就是此類證券可被視為權(quán)益，或權(quán)益與債務(wù)的混合物，而不是債務(wù)。這是因?yàn)榘l(fā)行方可自行決定如何償付，因此償付的資金可被視為股息，而不是利息。

　　不過，一些分析師指出，發(fā)行此類證券會(huì)使部分開發(fā)商的業(yè)績(jī)看起來比真實(shí)情況要好。花旗研究(Citi Research)的分析師Oscar Choi和Marco Sze在一份報(bào)告中稱，在上半年業(yè)績(jī)中看似不錯(cuò)的杠桿比率背后，他們注意到有更多的開發(fā)商報(bào)告了永續(xù)證券的發(fā)行情況，他們認(rèn)為這種工具對(duì)投資者有害，因?yàn)榘l(fā)行方可以通過會(huì)計(jì)手段掩蓋真實(shí)的杠桿水平和盈利能力。

　　花旗稱，截至6月份，有八家上市中資房地產(chǎn)公司發(fā)行了總規(guī)模為人民幣865億元（約合141億美元）的永續(xù)證券，是2013年全年永續(xù)證券發(fā)行規(guī)模人民幣441億元的近兩倍?；ㄆ旆Q，如果將永續(xù)證券重新劃歸為債務(wù)，而不是權(quán)益，這些公司的杠桿比率會(huì)急劇上升。所謂杠桿比率指?jìng)鶆?wù)權(quán)益比。

　　其中一家是香港上市的首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(Beijing Capital Land Ltd. ,2868.HK, 簡(jiǎn)稱：首創(chuàng)置業(yè))，該公司的子公司去年發(fā)行了4億美元永續(xù)證券，年利率為8.375%。該公司表示，發(fā)行永續(xù)證券令其在償還本金和利息方面擁有了靈活性，因而可以根據(jù)財(cái)務(wù)狀況擴(kuò)張業(yè)務(wù)。

　　首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)言人表示，通過發(fā)行這類證券籌集的資金用途，該公司也有了更大的靈活性，因?yàn)檫@類證券期限較長(zhǎng)。雖然銀行貸款一般也有2-3年的期限，但是由于存在根據(jù)房屋銷售情況的還款要求，因此銀行貸款的還款期實(shí)際上要短得多。

　　他表示，該公司發(fā)行的永續(xù)證券的利率高于同業(yè)，但是沒有透露更多細(xì)節(jié)。他對(duì)花旗研究的評(píng)論不予置評(píng)。

　　花旗提到的其他三家公司──恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)和雅居樂地產(chǎn)也不予置評(píng)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)和旭輝則沒有回復(fù)置評(píng)請(qǐng)求。

　　杰富瑞投資銀行(Jefferies & Co.)的分析師Venant Chiang說，這類永續(xù)證券已經(jīng)令開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況惡化。根據(jù)他上半年對(duì)18家開發(fā)商的分析（當(dāng)時(shí)他把永續(xù)證券重新歸為負(fù)債而非股權(quán)），這些開發(fā)商的平均債務(wù)股本比高達(dá)83%，而去年年底時(shí)則為61%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商自2010年以來就一直面臨信貸狀況收緊的局面，今年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑又導(dǎo)致成交量不斷下滑。在利用銀行貸款方面受限促使很多開發(fā)商尋求替代的融資渠道。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司(Standard & Poor's Ratings Services)的董事總經(jīng)理李國(guó)宜(Christopher Lee)表示，假如開發(fā)商不能采用開發(fā)貸款等更為常規(guī)的渠道來獲得融資，它們就會(huì)尋求替代融資渠道，而后者的成本很高。

　　依照其不同的結(jié)構(gòu)，永續(xù)證券可被視為股份或股份與債券的混合物。據(jù)分析師以及穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾等評(píng)級(jí)公司稱，大多數(shù)永續(xù)證券頭兩至三年的利率為9%-12%不等，若到第四年還未贖回，則利率將升至20%。

　　評(píng)級(jí)公司穆迪企業(yè)融資集團(tuán)(Moody's Corporate Finance Group)副總裁Franco Leong說，這些開發(fā)商認(rèn)為這一成本是合理的，并且有信心能夠使用售樓所得資金在到期日之前付清永續(xù)證券。

　　分析師指出，房地產(chǎn)開發(fā)商中，總部位于廣州的恒大地產(chǎn)對(duì)永續(xù)證券的敞口*5?；ㄆ煅芯糠Q，重新劃分之后，恒大地產(chǎn)的杠桿比率將從90%飆升至248%。

　　恒大地產(chǎn)說，今年上半年，通過新融資工具，它在各個(gè)項(xiàng)目上發(fā)行的永續(xù)證券規(guī)模已經(jīng)增加了人民幣175.8億元（合28.6億美元）。

　　富力地產(chǎn)的杠桿比率也將從92%飆升至186%。雅居樂地產(chǎn)的杠桿比率將從82%躍升至107%。