《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條規(guī)定,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度(或月度)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。第十二條規(guī)定,企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
這兩條規(guī)定表明,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品,在計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額的同時(shí),可以扣除已繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅,遵循了收付實(shí)現(xiàn)制。但在實(shí)際操作中,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未完工開發(fā)產(chǎn)品已繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制,財(cái)務(wù)上不計(jì)入當(dāng)期損益,先歸集在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目借方,或轉(zhuǎn)入資產(chǎn)類科目,等完工后再配比轉(zhuǎn)入損益表“營業(yè)稅金及附加”科目,計(jì)算會計(jì)利潤,即未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)繳的地方稅金,完工前以負(fù)數(shù)反映在資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)交稅費(fèi)”科目或資產(chǎn)類科目,不在損益表“營業(yè)稅金及附加”中反映,開發(fā)產(chǎn)品完工后再結(jié)轉(zhuǎn)到“營業(yè)稅金及附加”科目。財(cái)務(wù)上如此處理,造成企業(yè)申報(bào)預(yù)計(jì)毛利額時(shí)已稅前扣除的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅,在完工后轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益,可能導(dǎo)致重復(fù)稅前扣除。依據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條的規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品完工后,只要計(jì)算實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入應(yīng)納稅所得額。在這種情況下,企業(yè)如果重復(fù)扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅,就可能導(dǎo)致少繳企業(yè)所得稅。
并入當(dāng)期會計(jì)損益的處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入后繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅,會計(jì)處理上直接計(jì)入主營業(yè)務(wù)稅金及附加,并入當(dāng)期會計(jì)損益。所得稅處理時(shí),不再單獨(dú)納稅調(diào)整。所得稅申報(bào)時(shí),可以直接按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條的規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品未完工銷售時(shí)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。完工后,計(jì)算出實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入應(yīng)納稅所得額。
按季度(月度)申報(bào)時(shí),可以參考以下公式:會計(jì)利潤+本期銷售未完工產(chǎn)品收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-完工產(chǎn)品會計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。
匯算清繳填寫申報(bào)表時(shí),銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù),但開發(fā)產(chǎn)品完工會計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí),已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。可將銷售未完工產(chǎn)品收入減去完工產(chǎn)品會計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入的差額(可以是負(fù)數(shù))計(jì)入其他視同銷售收入,同時(shí)在其他視同銷售成本中填入“銷售未完工產(chǎn)品收入×(1-預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率)”減去“完工產(chǎn)品會計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入×(1-預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率)”的差額(可以是負(fù)數(shù))。完工產(chǎn)品會計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入,僅指按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件已經(jīng)確認(rèn)為企業(yè)所得稅收入,并且已作為計(jì)提廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)基數(shù)的完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收收入額。
不并入當(dāng)期會計(jì)損益的處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入后繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅,會計(jì)處理上不計(jì)入當(dāng)期會計(jì)損益。此種情況下容易出現(xiàn)以下問題,一是有些企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后已經(jīng)稅前扣除的稅金及附加沒有轉(zhuǎn)回,造成重復(fù)扣除,導(dǎo)致少繳企業(yè)所得稅;二是有些企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入根本沒有稅前扣除繳納的稅金及附加,造成應(yīng)扣未扣,導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅。
所得稅申報(bào)在計(jì)算出未完工產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí),要減去已經(jīng)繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅;開發(fā)產(chǎn)品完工后,計(jì)算實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額時(shí),要將已經(jīng)稅前扣除的完工開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅轉(zhuǎn)回,計(jì)入應(yīng)納稅所得額。
按季度(月度)申報(bào)時(shí),可以參考以下公式:會計(jì)利潤+(本期銷售未完工產(chǎn)品預(yù)收賬款×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-已繳納的相應(yīng)營業(yè)稅金及附加、土地增值稅)-(本期完工產(chǎn)品對應(yīng)預(yù)收賬款×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-已扣除的相應(yīng)營業(yè)稅金及附加、土地增值稅)。
匯算清繳填表時(shí),計(jì)入其他視同銷售收入和其他視同銷售成本的口徑與*9種情況一致,但是在其他調(diào)整事項(xiàng)中,應(yīng)將銷售未完工產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加、土地增值稅作為應(yīng)納稅所得額的調(diào)減數(shù),將完工開發(fā)產(chǎn)品已扣除的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅作為應(yīng)納稅所得額的調(diào)增數(shù)。
  高頓網(wǎng)校溫馨提示:高頓網(wǎng)校為您提供權(quán)威、專業(yè)的初級實(shí)務(wù)、高級實(shí)務(wù)、稅務(wù)處理、技能拓展、全面會計(jì)實(shí)務(wù)等資訊。在線會計(jì)實(shí)務(wù)試題,每天免費(fèi)直播上課,更多精品網(wǎng)課免費(fèi)試聽。高頓網(wǎng)校會計(jì)實(shí)務(wù)頻道為大家提供大量的會計(jì)入門基礎(chǔ)知識,對會計(jì)從業(yè)人員非常有參考價(jià)值。
會計(jì)實(shí)務(wù)精彩推薦:2016年財(cái)會考試月歷2016年財(cái)會考試信息指南會計(jì)職稱新人成長攻略初級會計(jì)實(shí)務(wù)知識詳解會計(jì)人必看知識!如何做會計(jì)報(bào)表財(cái)會專家解讀:會計(jì)電算化