以下為土地增值稅計算的9個實例：
　　例1：我公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以4,000元/M2價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。
　　*9步，計算扣除項目金額
　　1、購買土地使用權(quán)費用：300萬元
　　2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：
　　1,500元×10,000平方米=1,500萬元
　　3、計算加計扣除：
　　(300+1500)×20%=1800×20%=360萬元
　　4、房地產(chǎn)開發(fā)費用：
　　因為你企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
　　5、稅金：170萬元
　　扣除項目金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬元
　　第二步，計算增值額
　　商品房銷售收入=4,000元×10,000平方米=4,000萬
　　增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計
　　=4,000-2,510=1,490萬元
　　第三步，確定增值率
　　增值率=1,490/2,510×100%=59.36%
　　增值率超過扣除項目金額50%，未超過100%
　　第四步，計算土地增值稅稅額
　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
　　=1,490×40%-2,510×5%
　　=596-125.50
　　=470.50萬元
　　例2：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元;向金融機構(gòu)借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%;該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少?
　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(萬元)
　　例3：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入600萬元，繳納相關(guān)稅費共計32萬元。該倉庫原造價400萬元，重置成本800萬元，經(jīng)評估該倉庫六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元?
　　收入總額=600(萬元)
　　扣除項目合計=800×60%+32=512(萬元)
　　增值額=600-512=88(萬元)
　　增值額占扣除項目比例=88÷512×100%=17.19%，適用稅率為30%。
　　應(yīng)繳納土地增值稅稅額=88×30%=26.4(萬元)
　　例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，該項目在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按10%計算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)為多少萬元?
　　扣除項目金額=50+200+(200+50)×10%+ 60+(50+200)×20%=385(萬元)
　　增值額=1000-385=615(萬元)
　　增值率=615÷385×100%=159.74%
　　應(yīng)納稅額=615×50%-385×15%=249.75(萬元)
　　例5:2009年7月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相關(guān)稅費40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相關(guān)稅費35萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅?
　　扣除項目金額=1200+40+35=1275(萬元)
　　增值額=1800-1275=525(萬元)
　　增值率=525÷1275×100%=41.18%
　　應(yīng)納稅額=525×30%=157.5(萬元)
　　例6：某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度為50%，銷售時繳納有關(guān)稅費30萬元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元?
　　扣除項目金額=800×50%+30=430(萬元)
　　增值額=500-430=70(萬元)
　　增值率=70÷430×100%=16.28%
　　應(yīng)納稅額=70×30%=21(萬元)
　　例7：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%的建筑面積對外銷售，取得銷售收入7648萬元;其余部分暫時對外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)成本、費用有：
　　(1)支付土地使用權(quán)價款1400萬元;
　　(2)取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬元;
　　(3)前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用60萬元;
　　(4)發(fā)生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元(利息費用雖未超過同期銀行代扣款利率，但不能準確按項目計算分攤)。當?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅額時的扣除比例為9%。
　　1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加共計多少萬元?
　　營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加
　　=7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%) =412.99+3.40=416.39(萬元)
　　2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計有多少萬元?
　　價款=1400×80%=1120(萬元)
　　開發(fā)成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(萬元)
　　開發(fā)費用=(1120+1833.6)×9%=265.82(萬元)
　　稅金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(萬元)
　　加計扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(萬元)
　　允許扣除費用合計=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(萬元)
　　3、2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多少萬元?
　　增值額=7648-4223.14=3424.86(萬元)
　　增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
　　應(yīng)納土地增值稅額=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(萬元)
　　4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬元?(不考慮房產(chǎn)稅、印花稅)。
　　應(yīng)納所得稅額=(7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78)×25%=520.56(萬元)
　　例7：某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售收入9500萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價款和有關(guān)費用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用500萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10%。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元?
　　1、應(yīng)繳納營業(yè)稅=9500×%=475(萬元)
　　2、應(yīng)繳納城建稅、教育費附加=475×(5%+3%)=38(萬元)
　　3、扣除項目金額=1000+2000+(1000+2000)×10%+475+38+(1000+2000)×20%=4413(萬元)
　　4、增值額=9500-4413=5087(萬元)
　　5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
　　6、應(yīng)納稅額=5087×50%-4413×15%=1881.55(萬元)
　　例8:2009年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)申報核準轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房價款24萬元。經(jīng)評估，該住房的重置成本為20萬元，成新度為70%。住房轉(zhuǎn)讓時，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費0.18萬元、評估費0.5萬元、稅金1.32萬元。王某應(yīng)繳納多少土地增值稅?
　　從2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。
　　例9：某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
　　(1)1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金600萬元，繳納相關(guān)費用24萬元;
　　(2)以上述土地開發(fā)建和普通標準住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為1/2;
　　(3)普通標準住宅樓開發(fā)成本300萬元，寫字樓開發(fā)成本620萬元;
　　(4)分攤到住宅樓利息支出40萬元，包括超過貸款期限的利息4萬元，寫字樓的利息無法分攤;
　　(5)9月初全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入1080萬元，其中包括像購房者一并代收的市政施工費共計50萬元;
　　(6)9月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，共同承擔經(jīng)營風險，寫字樓稅務(wù)機關(guān)的核定價格是1500萬元。
　　其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的*6限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用;如果代收費用計入房價像購買方一并收取，則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅，相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。
　　(1)公司銷售普通標準住宅樓的土地增值稅扣除項目金額是多少萬元?
　　(2)該公司應(yīng)納的銷售普通標準住宅樓的土地增值稅是多少萬元?
　　(3)公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時扣除項目金額是多少萬元?
　　(4)公司寫字樓對外投資業(yè)務(wù)應(yīng)納的土地增值稅是多少萬元?
　　(1)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+24)×1÷2=312(萬元)
　　開發(fā)成本=300(萬元)
　　公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用=(40-4)+(300+312)×5%=66.6(萬元)
　　稅金=1080×5%=54(萬元)
　　其他扣除項目=(300+312)×20%=122.4(萬元)
　　代收費用可在計算土地增值稅的時候扣除，但是不可以加計扣除。
　　可扣除項目合計=312+300+66.6+54+122.4+50=905(萬元)
　　(2)收入總額=1080(萬元)
　　可扣除項目合計=905(萬元)
　　增值額=1080-905=175(萬元)
　　增值率=175÷905×100%=19.34
　　建造普通標準住宅出售，其增值額為超過扣除項目金額20%，予以免稅。
　　(3)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(600+24)×1÷2=312(萬元)
　　開發(fā)成本=620(萬元)
　　應(yīng)扣除的開發(fā)費用=(312+620)×10%=93.2(萬元)
　　以不動產(chǎn)對外投資，不繳納營業(yè)稅。
　　其他扣除項目=312+620+93.2+186.4=1211.6(萬元)
　　(4)收入總額=1500(萬元)
　　可扣除的項目合計=1211.6(萬元)
　　增值額=1500-1211.6=288.4(萬元)
　　增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，適用稅率為30%
　　應(yīng)繳納土地增值稅=288.4×30%=86.52(萬元)。
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