咸寧會(huì)計(jì)稅務(wù)知識(shí)：土地增值稅檢查方法

經(jīng)濟(jì)行為

征稅范圍

1．以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物

1．轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的。

2．取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)、建造，并出售的。

3．出售存量房地產(chǎn)的。

2．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)

以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，或是投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓。

3．開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

4．合作建房

一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的。

經(jīng)濟(jì)行為

不征稅范圍

1．以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

1．房地產(chǎn)的繼承。

2．房地產(chǎn)的贈(zèng)與。

2．房地產(chǎn)的出租

1．房地產(chǎn)出租，產(chǎn)權(quán)不變更。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的。

3．房地產(chǎn)的抵押

抵押期間的房地產(chǎn)。

4．房地產(chǎn)的交換

對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的。

5．房地產(chǎn)的代建房行為

雖有收入取得，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的。

6．房地產(chǎn)的重新評(píng)估

不發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用人也未取得收入的 。

經(jīng)濟(jì)行為

免征范圍

1．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)

非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。即投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資，或作為聯(lián)營(yíng)條件將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中。這種行為具有投資的性質(zhì)，與房地產(chǎn)的出售不同，沒(méi)有取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按有關(guān)規(guī)定暫免征收土地增值稅。

2．合作建房

對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配自用的，暫免征收土地增值稅。

3．國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物

因國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的。

4．企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

對(duì)企業(yè)在兼并行為中發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為暫免征收土地增值稅

檔次

級(jí) 距

稅率

速算扣除系數(shù)

稅額計(jì)算公式

說(shuō) 明

1

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分

30%

0

增值額×30%

扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

2

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分

40%

5%

增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%

3

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分

50%

15%

增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%

4

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分

60%

35%

增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%