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相關(guān)內(nèi)容土地增值稅檢查方法
總結(jié)如下: 一、納稅義務(wù)人的檢查
(一)法律依據(jù)
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人),應(yīng)當(dāng)依照本條例交納土地增值稅。(《土地增值稅暫行條例》第二條)
(二)會(huì)計(jì)核算
會(huì)計(jì)制度規(guī)定,土地增值稅通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目核算。計(jì)提土地增值稅時(shí),借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目;上繳時(shí),借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”科目。
(三)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物時(shí),未按規(guī)定履行納稅義務(wù)。
(四)主要檢查方法
1.檢查單位“固定資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)”明細(xì)賬,了解其擁有的國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物發(fā)生增減變化的情況,發(fā)生減少的,要通過(guò)土地、房產(chǎn)等管理部門(mén)核實(shí)被查單位擁有的國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的變化,進(jìn)一步確定是否轉(zhuǎn)讓了其擁有的房地產(chǎn)和土地并取得收入,轉(zhuǎn)讓并取得收入的單位或個(gè)人為土地增值稅納稅義務(wù)人。
2.對(duì)不設(shè)置賬簿或賬簿記錄不完整的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)深入實(shí)際進(jìn)行調(diào)查,通過(guò)走訪、詢問(wèn)土地、房產(chǎn)、受讓方等部門(mén)和單位了解被查單位是否發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為,發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為并取得收入的單位或個(gè)人為土地增值稅納稅義務(wù)人。
3.對(duì)未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地的單位和個(gè)人,結(jié)合“營(yíng)業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“資本公積”和“銀行存款”等賬戶,確定是否有未辦理土地使用證而轉(zhuǎn)讓土地的情況。根據(jù)國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)文件的規(guī)定:只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利,且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
二、征稅范圍的檢查
(一)政策依據(jù)
土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。(《土地增值稅暫行條例》第二條)。
征稅范圍的具體劃分,詳見(jiàn)表9-1、9-2、9-3。
9-1 土地增值稅征稅范圍
經(jīng)濟(jì)行為 | 征稅范圍 |
1.以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物 | 1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的。 2.取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)、建造,并出售的。 3.出售存量房地產(chǎn)的。 |
2.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng) | 以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,或是投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓。 |
3.開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) | 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。 |
4.合作建房 | 一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后轉(zhuǎn)讓的。 |
9-2 土地增值稅不征稅的范圍
經(jīng)濟(jì)行為 | 不征稅范圍 |
1.以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) | 1.房地產(chǎn)的繼承。 2.房地產(chǎn)的贈(zèng)與。 |
2.房地產(chǎn)的出租 | 1.房地產(chǎn)出租,產(chǎn)權(quán)不變更。 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的。 |
3.房地產(chǎn)的抵押 | 抵押期間的房地產(chǎn)。 |
4.房地產(chǎn)的交換 | 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的。 |
5.房地產(chǎn)的代建房行為 | 雖有收入取得,但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的。 |
6.房地產(chǎn)的重新評(píng)估 | 不發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用人也未取得收入的 。 |
9-3 土地增值稅免征范圍
經(jīng)濟(jì)行為 | 免征范圍 |
1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng) | 非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。即投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資,或作為聯(lián)營(yíng)條件將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中。這種行為具有投資的性質(zhì),與房地產(chǎn)的出售不同,沒(méi)有取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,按有關(guān)規(guī)定暫免征收土地增值稅。 |
2.合作建房 | 對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分配自用的,暫免征收土地增值稅。 |
3.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物 | 因國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的。 |
4.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) | 對(duì)企業(yè)在兼并行為中發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為暫免征收土地增值稅 |
(二)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題
混淆土地增值稅的征免稅范圍。
(三)主要檢查方法
1.征稅范圍確認(rèn)的檢查。檢查“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“銀行存款”等賬戶,核查單位有無(wú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物等行為的發(fā)生。如果發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,還應(yīng)進(jìn)一步確定轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬是否為國(guó)家所擁有。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)取得收入的行為應(yīng)征收土地增值稅;轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)所取得的收入,不征收土地增值稅。
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓區(qū)分的檢查。土地使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移包括兩種方式:轉(zhuǎn)讓與出讓。國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過(guò)出讓等形式取得土地使用權(quán)后,將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與,屬于土地增值稅的征稅范圍。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資和聯(lián)營(yíng)的檢查。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),檢查企業(yè)“長(zhǎng)期股權(quán)投資”等賬戶,發(fā)現(xiàn)企業(yè)有對(duì)外投資和聯(lián)營(yíng)行為,應(yīng)進(jìn)一步檢查“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”和“投資性房地產(chǎn)”賬戶,確定企業(yè)對(duì)外投資和聯(lián)營(yíng)的形式,對(duì)于以其建造的商品房對(duì)外投資或聯(lián)營(yíng)的,屬于土地增值稅的征稅范圍。
對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),檢查企業(yè)“長(zhǎng)期股權(quán)投資”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”等明細(xì)賬,如果發(fā)現(xiàn)以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍;凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,則不屬于土地增值稅的征稅范圍。
4.被兼并企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的檢查。通過(guò)合同、協(xié)議、批文等資料和“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”等賬戶,重點(diǎn)查實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物等轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生的時(shí)間、形式,如果屬于被兼并企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的,暫免征收土地增值稅,其他行為應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。
5.搬遷企業(yè)土地、房產(chǎn)的檢查。對(duì)于有搬遷行為的企業(yè),要詢問(wèn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員,掌握具體的搬遷情況,查看當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃,查實(shí)是否因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷,對(duì)于符合免稅條件的免征土地增值稅。達(dá)不到以上條件的,屬于土地增值稅的征稅范圍。
三、應(yīng)稅收入的檢查
(一)政策依據(jù)
1.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。(《土地增值稅暫行條例》第五條)
2.納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其視同銷(xiāo)售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn): (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。(2)由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條)
(二)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題
1.轉(zhuǎn)讓收入長(zhǎng)期掛賬不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn),延遲納稅。
2.少報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格少申報(bào)納稅。
3.視同銷(xiāo)售行為未申報(bào)納稅。
4.取得非貨幣收入未按規(guī)定計(jì)量少申報(bào)納稅。
5.部分房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入不入賬,形成賬外資金少申報(bào)納稅。
(三)主要檢查方法
1.檢查“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)收賬款”等賬戶,核實(shí)實(shí)現(xiàn)的收入是否長(zhǎng)期掛帳不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入,未按稅法規(guī)定的時(shí)間申報(bào)納稅。
2.查閱有關(guān)的轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議、評(píng)估報(bào)告,檢查“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”等賬戶,查詢房產(chǎn)、土地管理部門(mén)及購(gòu)買(mǎi)方,核實(shí)取得的收入是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整,有無(wú)少報(bào)收入的情況;在審查核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí),成交價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的,可以用評(píng)估價(jià)格來(lái)計(jì)算征稅。
3.視同銷(xiāo)售行為的檢查。主要通過(guò)檢查“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”等明細(xì)賬,結(jié)合對(duì)合同協(xié)議的審查,核實(shí)企業(yè)是否發(fā)生了視同銷(xiāo)售行為;對(duì)發(fā)生視同銷(xiāo)售行為的,主要檢查賬務(wù)處理和收入核算是否準(zhǔn)確,是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
4.非貨幣收入的檢查。主要查閱銷(xiāo)售合同、轉(zhuǎn)讓協(xié)議,了解取得非貨幣性項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格,核實(shí)非貨幣收入是否全額記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶,入帳的評(píng)估價(jià)格是否合理。
5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入完整性的檢查,要從“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“產(chǎn)成品”、“固定資產(chǎn)清理”等明細(xì)賬入手,認(rèn)真核對(duì)合同協(xié)議書(shū)、評(píng)估報(bào)告等關(guān)聯(lián)資料,同時(shí)對(duì)已售商品房實(shí)地查看,登記造冊(cè),逐項(xiàng)帳實(shí)核對(duì),分別從數(shù)量上、金額上核實(shí)商品房銷(xiāo)售收入的準(zhǔn)確性。
四、扣除項(xiàng)目的檢查
(一)政策依據(jù)
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額;
2.開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;
4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
5財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。(《土地增值稅暫行條例》第六條)
(二)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題
1.虛列開(kāi)發(fā)成本,多計(jì)扣除項(xiàng)目金額。
2.舊房的重置成本確定不準(zhǔn)確,多計(jì)扣除項(xiàng)目金額。
3.自行擴(kuò)大加計(jì)扣除的適用范圍。
(三)主要檢查方法
1.取得土地使用權(quán)支付金額的檢查
?。?)重點(diǎn)審查“開(kāi)發(fā)成本”賬戶,查閱和土地交易有關(guān)的證明文件及原始憑證,核實(shí)土地坐落位置和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否相符。到財(cái)政、土地部門(mén)了解國(guó)家有關(guān)收費(fèi)政策,正確計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的繳費(fèi)金額,核實(shí)土地成本歸集項(xiàng)目是否真實(shí)、完整。如有返還土地出讓金政策的,應(yīng)檢查企業(yè)“銀行存款”、“開(kāi)發(fā)成本” 等明細(xì)賬戶,確定是否存在不入賬加大扣除金額的情況。
(2)對(duì)分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,要結(jié)合總體開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)地查看,準(zhǔn)確計(jì)算總體開(kāi)發(fā)面積。通過(guò)檢查“產(chǎn)成品”、“開(kāi)發(fā)成本-土地成本”、“銀行存款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等賬戶,核查已銷(xiāo)房產(chǎn)土地成本的分?jǐn)偨痤~是否正確。
2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本的檢查
(1)結(jié)合“拆遷協(xié)議書(shū)”到拆遷戶實(shí)地確定拆遷政策和面積,檢查“銀行存款”、“開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬戶,查實(shí)有無(wú)虛假拆遷、虛報(bào)拆遷價(jià)格和面積的情況。
(2)到統(tǒng)計(jì)部門(mén)了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的建安成本單位價(jià)格,與開(kāi)發(fā)單位建安成本進(jìn)行對(duì)比,成本差異較大的,要審查建筑合同,查清承建形式、面積、付款方式和時(shí)間,查實(shí)有無(wú)虛報(bào)建安成本的情況。
(3)檢查房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,確認(rèn)公共配套設(shè)施的使用方式,如果建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)查看收入賬戶,通過(guò)計(jì)算收入核實(shí)準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用。
(4)檢查“開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬,并與有關(guān)會(huì)計(jì)憑證核對(duì),核實(shí)有無(wú)將不屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入了開(kāi)發(fā)費(fèi)用的問(wèn)題,已發(fā)生開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分配與結(jié)轉(zhuǎn)是否合理、準(zhǔn)確。
3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)用的檢查
(1)檢查“開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬和“管理費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”賬戶,核實(shí)有無(wú)加大加計(jì)扣除基數(shù)的問(wèn)題。
(2)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出檢查,要查閱所提供金融機(jī)構(gòu)證明的可靠性,利息是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額,超過(guò)部分和罰息不能扣除。
(3)對(duì)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)核實(shí)成本費(fèi)用分割方法是否正確,已售出房產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用扣除是否準(zhǔn)確。
4.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格的檢查
(1)重點(diǎn)審核評(píng)估文書(shū)是否由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具,審核房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是否經(jīng)稅務(wù)部門(mén)確認(rèn)。
(2)對(duì)舊房重置成本價(jià)和成新度的確認(rèn)。重點(diǎn)核實(shí)評(píng)估報(bào)告中是否包含了土地的評(píng)估價(jià)值,對(duì)包括在內(nèi)的,應(yīng)予以剔除,以取得土地使用權(quán)的實(shí)際支付價(jià)款(即歷史成本)計(jì)算土地的價(jià)值。
(3)對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房扣除額的檢查,應(yīng)確定其土地的受讓價(jià)格。審核向土地管理部門(mén)補(bǔ)繳土地出讓金金額或取得土地使用權(quán)的支付金額,對(duì)不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的檢查
(1)結(jié)合售房合同,檢查企業(yè)“開(kāi)發(fā)成本”和“管理費(fèi)用”賬戶,檢查有無(wú)將非轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的印花稅計(jì)入開(kāi)發(fā)成本重復(fù)扣除的情況。
(2)檢查“應(yīng)交稅費(fèi)”和“其他業(yè)務(wù)收入”、“營(yíng)業(yè)外收入”等賬戶,核實(shí)企業(yè)有無(wú)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)稅金及附加重復(fù)扣除。
6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的檢查
(1)檢查營(yíng)業(yè)執(zhí)照,確定企業(yè)是否為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能享受加計(jì)扣除。
(2)檢查“應(yīng)交稅費(fèi)”明細(xì)賬和土地增值稅申報(bào)表,審查在加計(jì)20%扣除時(shí)是否將代收費(fèi)用從計(jì)算的基數(shù)中剔除。
(3)檢查企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用是否加計(jì)扣除,沒(méi)有特殊規(guī)定的,預(yù)提費(fèi)用不能稅前扣除。
五、適用稅率和應(yīng)納稅額的檢查
(一)政策依據(jù)
1.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。(《土地增值稅暫行條例》第七條)
?。ㄒ?jiàn)表9-4)
表9-4 土地增值稅稅率、稅額表
表9-4 土地增值稅稅率、稅額表
檔次 | 級(jí) 距 | 稅率 | 速算扣除系數(shù) | 稅額計(jì)算公式 | 說(shuō) 明 |
1 | 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分 | 30% | 0 | 增值額×30% | 扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額;開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 |
2 | 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的部分 | 40% | 5% | 增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5% |
3 | 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的部分 | 50% | 15% | 增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15% |
4 | 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分 | 60% | 35% | 增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% |
2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)*9條)
(二)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題
1.增值額和扣除項(xiàng)目的計(jì)算不正確,導(dǎo)致適用稅率和速算扣除系數(shù)錯(cuò)誤。
2.未準(zhǔn)確劃分普通住宅和非普通住宅,導(dǎo)致土地增值稅計(jì)算錯(cuò)誤。
(三)主要檢查方法
1.在核實(shí)納稅人增值額與扣除項(xiàng)目金額的基礎(chǔ)上,計(jì)算出增值率,并據(jù)以確定適用稅率、速算扣除系數(shù),與企業(yè)申報(bào)的增值率、適用稅率和速算扣除系數(shù)進(jìn)行核對(duì),檢查申報(bào)土地增值稅適用稅率和稅額是否正確。
2.對(duì)照財(cái)稅〔2006〕141號(hào)文件中規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn),實(shí)地核實(shí)普通住宅和非普通住宅劃分的真實(shí)性,有無(wú)把非普通住宅按照普通住宅申報(bào)土地增值稅。
六、土地增值稅的預(yù)繳及清算條件的檢查
(一)政策依據(jù)
1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。(《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條)
2.國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件第二條的相關(guān)規(guī)定:
土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。具體清算條件為:
(1)符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:
?、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;
?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;
?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:
?、僖芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
?、谌〉娩N(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的;
?、奂{稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
?、苁《悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
(二)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得預(yù)售收入,不預(yù)繳土地增值稅。
2.項(xiàng)目竣工結(jié)算以后,未及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。
3.項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā),不及時(shí)清算已經(jīng)完工的項(xiàng)目。
(三)主要檢查方法
1.對(duì)土地增值稅預(yù)繳的檢查
(1)檢查“預(yù)收賬款”、“應(yīng)交稅費(fèi)-土地增值稅”等賬戶,與當(dāng)期土地增值稅納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì),核實(shí)取得的預(yù)售收入是否及時(shí)、全額預(yù)繳了土地增值稅。
(2)結(jié)合“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和銷(xiāo)售合同,核實(shí)住宅、辦公和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的收入金額,審核適用不同預(yù)征率項(xiàng)目間的收入是否分別核算,分別預(yù)繳。
(3)檢查“其他業(yè)務(wù)收入”、“營(yíng)業(yè)外收入”和往來(lái)賬戶,查實(shí)有無(wú)把收取的各種定金、訂金、合同保證金計(jì)入以上賬戶,不做預(yù)售收入,不計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。
2.對(duì)土地增值稅清算條件的檢查
(1)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可證期限是否已滿三年,滿三年的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行土地增值稅清算。
(2)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積是否占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,超過(guò)85%以上是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行土地增值稅清算。
(3)檢查“無(wú)形資產(chǎn)”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等賬戶,核查有無(wú)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為,直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為是否按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算。
(4)結(jié)合審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,檢查“預(yù)收賬款”、“開(kāi)發(fā)成本”明細(xì)賬,核實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分期開(kāi)發(fā),并分別核算收入成本,是否以分期項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。
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