高頓網(wǎng)校友情提示，*7濟(jì)寧會計稅務(wù)知識相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)檢查方法(五)總結(jié)如下：
　　企業(yè)資金支付情況，對長期掛賬的大額應(yīng)付款項，到對方核實未付款項的真實性。
　　【圖示】
　　檢查過程如圖10－1－6所示。
　　編造協(xié)議、合同，虛列、多列、重列工程成本
　　實地察看、了解開發(fā)地塊狀況
　　土地征用、拆遷費審查
　　審查企業(yè)付款記錄及往來賬戶。
　　調(diào)取監(jiān)理公司施工監(jiān)理紀(jì)錄
　　審核施工圖紙，進(jìn)行工程量和工程造價評估
　　通過實地察看、外部調(diào)查及工程成本總量控制，審查協(xié)議、合同、預(yù)決算的真實性。對照現(xiàn)金和應(yīng)付賬款科目審查付款的真實性。
　　工程總量及成本的核實
　　資金流的檢查
　　調(diào)閱拆遷文件，了解拆遷戶數(shù)、政策
　　調(diào)查詢問拆遷戶
　　審查施工合同和預(yù)決算書
　　圖10－1－6 虛列、多列或重復(fù)列支成本費用
　　【實例】
　　[例10－1－5]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品為框架結(jié)構(gòu)的樓房，賬面反映建安成本達(dá)928元/㎡,遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)?00－800元/㎡的平均水平?；槿藛T通過調(diào)閱、分析施工合同、變更合同、施工監(jiān)理記錄，證實項目施工無特殊性；審核付款記錄發(fā)現(xiàn)有近千萬元的工程款通過現(xiàn)金支付或掛在應(yīng)付款中。通過核實款項支付，審查開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人的會議記錄，取得了該開發(fā)企業(yè)通過編造虛假變更合同，唆使建安企業(yè)虛開建安發(fā)票的證據(jù)。另外，稽查人員發(fā)現(xiàn)該單位與施工方簽訂單項蝦池土方回填合同400萬元，經(jīng)實地調(diào)查當(dāng)?shù)厝罕姾驼?項目開發(fā)前政府已將開發(fā)地塊周邊公路修好，不存在大面積蝦池，屬虛假合同。在核實購進(jìn)的保溫砂漿時，通過監(jiān)理部門調(diào)查取證，證實該項目墻體保溫是由施工單位用廢棄的塑料泡沫顆粒摻上水泥抹墻完成的，沒有用保溫砂漿，監(jiān)理記錄也無送驗的該材料，屬虛構(gòu)業(yè)務(wù)。
　　（七）取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用
　　【問題描述】
　　1.取得舊版作廢發(fā)票入賬。
　　2.涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬。
　　3.取得第三方開具的發(fā)票入賬。
　　4.取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬。
　　【主要檢查方法】
　　采集大額成本費用發(fā)票的開具時間、發(fā)票代碼、發(fā)票號碼、開票單位、開具項目及金額等信息。對不同字段進(jìn)行排序分析，并在CTAIS中查詢發(fā)票流向,發(fā)現(xiàn)問題,區(qū)別處理。
　　1.票面審查
　　（1）檢查發(fā)票版次，查看有無舊版作廢發(fā)票。國稅函[2004]521號文規(guī)定自2004年7月１日起啟用新的普通發(fā)票編碼規(guī)則。新版發(fā)票在發(fā)票右上角由12位代碼和8位號碼組成。
　?。?）審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單位及實際業(yè)務(wù)是否一致，檢查有無從第三方取得發(fā)票問題。
　?。?）從發(fā)票開具痕跡上辨別真?zhèn)?。查看有無調(diào)整打印格式、字體，背面有無復(fù)寫痕跡等問題。對從一般納稅人取得的發(fā)票是否是微機(jī)票（國稅發(fā)[2006]78號規(guī)定一般納稅人自2007年1月1日起開具的普通發(fā)票納入增值稅防偽稅控系統(tǒng)管理）。
　　2.通過CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，對有問題發(fā)票外調(diào)取證。
　　3.對照合同、協(xié)議、預(yù)決算和付款情況，審查開具內(nèi)容的真實性。
　　【圖示】
　　檢查過程如圖10－1－7所示。
　　排序分析
　　票面
　　審查
　　痕跡鑒別
　　CTAIS發(fā)票流向查詢
　　查詢、比對分析
　　外調(diào)取證
　　開具內(nèi)容真實性審查
　　合同、預(yù)決算
　　付款情況核對
　　對不同字段排序分析，查找疑點。在CTAIS中查詢發(fā)票流向，審核發(fā)票出處的合法性。對照合同、協(xié)議、預(yù)決算及付款情況審查開具內(nèi)容的真實性
　　取得違規(guī)發(fā)票，多列成本費用
　　圖10－1－7 取得不符合規(guī)定的發(fā)票檢查流程
　　（八）混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本
　　【問題描述】
　　1.未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本。
　　2.企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目的成本。
　　3. 一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?/div>
　　4. 未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本。
　　5.雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費，而土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用在已售房屋中分?jǐn)偂?/div>
　　6.發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。
　　【主要檢查方法】
　　1.審查《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及規(guī)劃總圖，確定成本核算對象。檢查是否按確定的成本核算對象歸集與分配開發(fā)費用。
　　2.審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有附加條件，檢查在賬面如何列支、分?jǐn)?，有無全部計入完工產(chǎn)品成本。
　　3.根據(jù)項目規(guī)劃及測繪報告，確定完工項目總可售面積。審核是否將拆建換建面積、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施、開發(fā)企業(yè)自用的配套設(shè)施及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積計入總可售面積。是否按測繪報告中的建筑面積計算可售面積。
　　4.檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開發(fā)成本計入可售房屋開發(fā)成本。成本分配計算表核算內(nèi)容是否缺項，分?jǐn)偙嚷适欠駵?zhǔn)確。
　　5.根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本，計算當(dāng)期銷售成本。檢查企業(yè)銷售成本明細(xì)賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復(fù)核計入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計口徑是否一致，有無銷貨退回只沖減收入不沖減成本問題。
　　【圖示】
　　檢查過程如圖10－1－8所示。
　　可售面積、已售面積的審查
　　注意開發(fā)成本（土地成本）、開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務(wù)成本、固定資產(chǎn)等科目，對照銷售數(shù)據(jù)、合同、協(xié)議進(jìn)行審核，準(zhǔn)確計算結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本
　　與銷售收入比對，確定已售面積
　　銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)的審查
　　混淆成本核算對象，不配比結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本
　　完工成本結(jié)轉(zhuǎn)的審查
　　銷售成本的計算
　　完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)
　　確定可售總面積
　　土地成本的結(jié)轉(zhuǎn)
　　獨立核算項目成本結(jié)轉(zhuǎn)
　　已售、退回產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)及沖回
　　規(guī)劃總圖的審查
　　確定成本核算對象
　　圖10－1－8 混淆成本核算對象檢查流程
　?。ň牛①Y本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額
　　【問題描述】
　　1.將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除。
　　2.由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。
　　3.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。
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