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后未按規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入
【問(wèn)題描述】
1.在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前采取預(yù)售方式銷售，取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)繳納稅款。
2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，預(yù)售收入長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”等往來(lái)賬戶，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入并做納稅調(diào)整。
【主要檢查方法】
1.對(duì)照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報(bào)資料，核實(shí)預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報(bào)納稅。
2.實(shí)地察看各期樓盤(pán)開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)展情況，根據(jù)《工程竣工驗(yàn)收備案表》確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工項(xiàng)目，根據(jù)已售樓號(hào)、門(mén)牌號(hào)，對(duì)照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。
【圖示】
檢查過(guò)程如圖10－1－5所示。
核對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶及納稅申報(bào)表
實(shí)地察看各期樓盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況
根據(jù)竣工備案表確定完工樓盤(pán)
根據(jù)樓號(hào)、門(mén)牌號(hào)，對(duì)照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入
統(tǒng)計(jì)應(yīng)稅收入，檢查“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅款”等賬戶。
預(yù)收賬款未計(jì)預(yù)售、銷售收入，未申報(bào)納稅
圖10－1－5 預(yù)售收入檢查流程
【實(shí)例】
[例10－1－2]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2004年11月成立，已開(kāi)發(fā)XX花園一期和二期兩個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積為20萬(wàn)平方米，其中一期和二期分別為10萬(wàn)平方米?；槿藛T于2007年4月對(duì)其進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司至2006年底一直未進(jìn)行完工清算，按預(yù)售收入8200萬(wàn)元申報(bào)繳納了稅款。稽查人員實(shí)地察看了樓盤(pán)，對(duì)住戶進(jìn)行了調(diào)查，了解到該項(xiàng)目一期在2006年上半年早已完工?；槿藛T又從質(zhì)監(jiān)部門(mén)獲取了《工程竣工驗(yàn)收備案表》，證實(shí)一期工程已于2006年4月竣工驗(yàn)收合格?；槿藛T根據(jù)完工樓盤(pán)、門(mén)牌號(hào)，結(jié)合銷控臺(tái)賬、銷售合同、售房發(fā)票等資料，與“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)繳稅款”賬戶進(jìn)行了比對(duì)，查出企業(yè)未及時(shí)進(jìn)行一期項(xiàng)目完工清算，未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少申報(bào)繳納稅款。
（三）以銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入
【問(wèn)題描述】
1.以銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計(jì)稅。
2.將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。
【主要檢查方法】
1.到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%－7%收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問(wèn)題。
2.到開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，核對(duì)計(jì)稅收入。
3. 核對(duì)銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單，檢查從銀行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)是否記入“預(yù)收賬款”或“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。
【實(shí)例】
[例10－1－3]稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查某房地產(chǎn)公司時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位在“短期借款”科目中有一筆800多萬(wàn)元的貸款，經(jīng)核對(duì)原始憑證，只有一張銀行進(jìn)賬單作為附件。經(jīng)檢查利息支付憑單，系本公司職工的按揭貸款利息。經(jīng)詢問(wèn)公司負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)人員，查明該公司為解決資金緊張問(wèn)題，以公司職工購(gòu)房名義辦理“虛假按揭”，取得按揭貸款歸公司使用，貸款利息由公司承擔(dān)。按照稅法規(guī)定，按揭貸款手續(xù)齊全，房屋購(gòu)銷合同已經(jīng)簽訂，在法律上已經(jīng)產(chǎn)生效力，應(yīng)確認(rèn)收入。同時(shí)，該公司列支的應(yīng)由購(gòu)房者個(gè)人承擔(dān)的按揭貸款利息應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
（四）發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報(bào)納稅
【問(wèn)題描述】
1.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，未按規(guī)定計(jì)稅。
2.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。
3.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給投資者，未按規(guī)定申報(bào)納稅。
【主要檢查方法】
1.比對(duì)房源銷控臺(tái)賬登記的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財(cái)務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)未售房產(chǎn)的真實(shí)性。
2.審查各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，核實(shí)有無(wú)抵債、贈(zèng)送等特殊事項(xiàng)發(fā)生。
3.審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。
4.調(diào)查、詢問(wèn)部分債權(quán)人，核實(shí)長(zhǎng)期掛賬的大額未付款項(xiàng)的真實(shí)性，檢查是否有隱匿售房款的行為。
【實(shí)例】
[例10－1－4]甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，掛靠在乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以乙開(kāi)發(fā)公司第二項(xiàng)目部的名義在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理了稅務(wù)登記，并獨(dú)立申報(bào)納稅。其后，甲公司以每畝30萬(wàn)元的價(jià)格向乙公司購(gòu)買(mǎi)土地126畝，自行開(kāi)發(fā)住宅。2006年10月，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)其僅向乙公司支付土地款2500萬(wàn)元。經(jīng)審查土地轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)甲公司將其開(kāi)發(fā)的一棟商品樓（40套住宅）抵頂了拖欠乙公司的土地款。
?。ㄎ澹┨摿胁疬w補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本
【問(wèn)題描述】
1.虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2.虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
【主要檢查方法】
1.向拆遷管理部門(mén)（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調(diào)取《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查了解，審查包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，核實(shí)是否多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2.將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單進(jìn)行比對(duì)，到有關(guān)銀行查核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員的儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶，檢查資金支付行為的真實(shí)性，核實(shí)有無(wú)資金回流情況。
?。┖炗喬摷俸贤f(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用
【問(wèn)題描述】
1.簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開(kāi)發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。
2.從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購(gòu)進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。
3.采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開(kāi)具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開(kāi)部分的稅款，重復(fù)列支開(kāi)發(fā)成本。
【主要檢查方法】
1.采取工程成本總量控制法，調(diào)查了解當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品的平均建筑成本，對(duì)價(jià)格過(guò)高的建筑成本進(jìn)行重點(diǎn)審查。
2.聘請(qǐng)專業(yè)的工程造價(jià)師，對(duì)照?qǐng)D紙，進(jìn)行工程量和工程造價(jià)評(píng)估，與企業(yè)列支數(shù)額進(jìn)行核對(duì)。根據(jù)工程結(jié)構(gòu)施工圖中配筋圖的設(shè)計(jì)，運(yùn)用中國(guó)建筑科學(xué)研究院開(kāi)發(fā)的PKPM結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)軟件或聘請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員，計(jì)算出單體項(xiàng)目需用的鋼筋重量，再根據(jù)鋼筋市場(chǎng)價(jià)格確定鋼筋成本，與決算書(shū)中的成本進(jìn)行比較，尋找差異。
3.審查施工合同和預(yù)（決）算書(shū)，核對(duì)工程內(nèi)容，參照審計(jì)事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，對(duì)決算超出預(yù)算價(jià)格過(guò)高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性。
4.調(diào)取工程監(jiān)理部門(mén)的監(jiān)理記錄及《材料物資進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告》，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性。
5.掌握開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過(guò)行業(yè)比較、營(yíng)業(yè)常規(guī)等方面對(duì)比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。
6.對(duì)照有關(guān)合同款項(xiàng)支付的約定要求，審查
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