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產(chǎn)品
土地開發(fā)成本 |
房屋開發(fā)成本 |
配套設(shè)施開發(fā)成本 |
代建工程開發(fā)成本 |
商品房 |
出租房 |
周轉(zhuǎn)房 |
代建工程 |
開發(fā) 產(chǎn)品 |
完工結(jié)轉(zhuǎn) |
企業(yè)自用 |
主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 |
圖10－1－3
（七）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關(guān)稅收政策
1．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文）
2．《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文）
3.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文）
4．《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)文）
5. 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]299號(hào)）
二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題及檢查方法
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的檢查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為重點(diǎn)，從立項(xiàng)、開發(fā)、竣工、銷售四個(gè)環(huán)節(jié)入手，全面調(diào)取銷控臺(tái)賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標(biāo)合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤(rùn)率分析控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。本節(jié)主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的收入、成本、費(fèi)用等常見(jiàn)涉稅問(wèn)題進(jìn)行剖析，由此而影響的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅款的計(jì)算不再細(xì)述。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題
?。ㄒ唬╀N售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入
（二）開發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入
?。ㄈ┮糟y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入
?。ㄋ模┌l(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入或申報(bào)納稅
?。ㄎ澹┨摿胁疬w補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本
（六）編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支生產(chǎn)費(fèi)用
?。ㄆ撸┤〉貌环弦?guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費(fèi)用
?。ò耍┗煜杀竞怂銓?duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本
?。ň牛⒓{資本性支出直接列支當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額
?。ㄊU(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額
?。ㄒ唬╀N售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入
【問(wèn)題描述】
1.收取的售房款長(zhǎng)期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。
2.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。
3.將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。
4.銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。
5.私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。
6.舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款未按規(guī)定入賬。
7.客戶放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎(jiǎng)勵(lì)收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。
【主要檢查方法】
1.實(shí)地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對(duì)房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問(wèn)閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價(jià)出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。
2.調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺(tái)賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對(duì)銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報(bào)表進(jìn)行核對(duì),檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報(bào)納稅。
3.調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計(jì)提的銷售傭金金額和比例反向計(jì)算銷售額，與申報(bào)的預(yù)售收入和銷售收入比對(duì)，尋找差異，并對(duì)照檢查中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售明細(xì)表，檢查有無(wú)分解開票，隱瞞銷售收入問(wèn)題。
4.將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開發(fā)面積核對(duì)，檢查有無(wú)私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計(jì)收入問(wèn)題。
5.調(diào)取開發(fā)項(xiàng)目的《動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價(jià)款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與差價(jià)款之和計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅款。
6.調(diào)查部分買受人，核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致。有無(wú)將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價(jià)款單獨(dú)開具收款收據(jù)問(wèn)題。
7.到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個(gè)人銀行儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實(shí)有無(wú)隱匿賬外資金的情況。
【圖示】
檢查過(guò)程如圖10－1－4所示。
金融部門 |
掌握項(xiàng)目分期、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、銷售狀況 |
實(shí)地察看、調(diào)查、詢問(wèn) |
統(tǒng)計(jì)完工住宅、網(wǎng)點(diǎn)、閣樓、車庫(kù)、地下室數(shù)量 |
售樓處的檢查 |
合同、發(fā)票與住戶核對(duì)，收款記錄與發(fā)票、收據(jù)核對(duì)，手工臺(tái)賬與電子數(shù)據(jù)核對(duì)，售樓處數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)賬載數(shù)據(jù)核對(duì) |
收取銷售款未入賬 |
詢問(wèn)購(gòu)房戶、回遷戶 |
銷售合同、發(fā)票、收據(jù)，銷售臺(tái)賬及電子數(shù)據(jù) |
委托銷售協(xié)議 |
儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡信息及儲(chǔ)蓄資金 |
外部信息采集 |
規(guī)劃審批資料 |
回遷安置協(xié)議 |
物業(yè)入住情況 |
圖10－1－4 收入和價(jià)外費(fèi)用檢查流程
【實(shí)例】
[例10－1－1]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年申報(bào)虧損，稅務(wù)機(jī)關(guān)于2007年7月份對(duì)該其企業(yè)所得稅申報(bào)繳納情況進(jìn)行了檢查。檢查前，稽查人員先對(duì)該企業(yè)開發(fā)的XX小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地察看，對(duì)門衛(wèi)及住戶進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品銷售情況較好，住宅及車庫(kù)已基本售完，而企業(yè)申報(bào)的預(yù)售收入?yún)s較少，且銷售價(jià)格偏低。隨后，稽查人員調(diào)取了企業(yè)售樓處、財(cái)務(wù)部門和工程部門的賬簿資料，經(jīng)核對(duì)檢查，確認(rèn)該企業(yè)在收入方面存在三個(gè)問(wèn)題：一是在收取房款時(shí)，向買受人開具發(fā)票和收據(jù)各一張，將開具發(fā)票的收入記入賬內(nèi)，而將開具收據(jù)的收入記入賬外；二是2007年6月預(yù)售房余額725萬(wàn)元既未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，又未按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅；三是銷售車庫(kù)取得的收入579萬(wàn)元未按規(guī)定核。
?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品完工前取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工
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