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開發(fā)工作流程圖
規(guī)劃總圖的審查
《建設用地規(guī)劃許可證》證
規(guī)劃局
規(guī)劃局
《建設工程規(guī)劃許可證》
施工圖紙審查
確定施工隊伍
《建設工程施工許可證》
建委
組織施工期
簽定施工合同
開始施工準備
施工單位
驗收證明
施工中單項驗收
監(jiān)理公司
工程綜合驗收
《竣工驗收備案表》
質監(jiān)站
預售及產權轉移期
商品預銷售
《商品房預售許可證》
房管局
房管局
簽定銷售合同階段
《商品房銷售許可證》
房管局
辦理產權轉移
分戶房產證
圖10－1－2 商品房開發(fā)工作流程
（五）開發(fā)產品主要銷售方式
主要銷售方式可按商品房的完工程度和結算方式進行分類。
1.按商品房的完工程度分為：
——商品房預售。是指開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，由買受人交付定金或者房價款。
——商品房現售。是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人交付房價款。
2.按結算方式分為：
——一次性收款銷售。是指買受人一次性將購房款全部交付給開發(fā)企業(yè)。
——分期收款銷售。是指買受人在約定時間內分期、分批將購房款交付給開發(fā)企業(yè)。
——銀行按揭銷售。又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購房屋的產權作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人再按月向銀行分期支付本息。
——委托銷售。是指開發(fā)企業(yè)委托房地產中介服務機構銷售現房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結算款項。
——先租后售。是指買受人可以先租住商品房，至買受人有能力購買商品房產權時，開發(fā)企業(yè)如數退還此前收取的租金，再按租住時議定的價格將商品房出售給買受人。
——售后返租。是指買受人購買商品房后，以雙方議定的租價和租期返租給開發(fā)企業(yè)。
（六）房地產開發(fā)企業(yè)財務核算
房地產開發(fā)企業(yè)財務核算執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)會計準則－－－基本準則》和《企業(yè)會計準則－－－具體準則》。在稅務稽查中，應重點關注以下三個方面的財務核算。
1.銷售收入的確認
按《企業(yè)會計準則》中有關商品銷售收入的確認原則進行確認。在實際操作中，開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產品交付使用，并將發(fā)票賬單交付給買受人時確認銷售收入。
2.成本費用的構成
房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計算對象計入開發(fā)產品成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等；費用按其與項目開發(fā)的關系分為開發(fā)成本和期間費用。期間費用可直接進行稅前扣除，包括管理費用、財務費用、營業(yè)費用，具體內容見表10－1－1。
房地產開發(fā)業(yè)成本費用明細一覽表
10－1－1
項目 | 內容 |
土地征用及拆遷補償 | 指房地產開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。 |
前期工 程 | 指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、測繪、勘察、設計、各項臨時工程、“七通一平” |
基礎設 施 | 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設施費用。 |
建筑安裝工程費 | 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。 |
配套設 施 | 指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的、可計入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院等應在“配套設施成本”中單獨核算。 |
開發(fā)間 接 | 指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。 |
3.開發(fā)成本的核算
開發(fā)項目成本的核算實行制造成本法，可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。其基本核算程序：
?。?）確定成本核算對象
開發(fā)產品成本核算對象是指在開發(fā)產品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。其基本原則是：
①一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。
②同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體項目，開、竣工時間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個成本核算對象。
③對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。
成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
?。?）確定開發(fā)產品成本項目。成本項目是歸集生產費用的明細科目，具體反映計入開發(fā)產品成本的生產費用的用途和開發(fā)產品成本構成。
?。?）審核開發(fā)成本的真實性與合法性。
?。?）歸集與分配開發(fā)成本。開發(fā)產品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。
?。?）編制成本計算單，結轉完工產品成本。計算已完工開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本，結轉進入“開發(fā)產品” 科目。
（6）結轉主營業(yè)務成本。按對外轉讓、銷售和結算開發(fā)產品的實際成本結轉主營業(yè)務成本。
成本費用核算流程見圖10－1－3。
土地
管理費用
固定資產
費用總額
期間費用
財務費用
經營費用
直接扣除
土地征用及拆遷補償費
前期工程費
基礎設施費
建安工程費
配套設施費
開發(fā)間接費
開發(fā)成本歸集與分配
商品性土地開發(fā)
自用土地開發(fā)
項目二期
項目一期
大型配套設施
營利性或自用
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