分戶房產證
圖10-1-2 商品房開發(fā)工作流程
(五)開發(fā)產品主要銷售方式
主要銷售方式可按商品房的完工程度和結算方式進行分類。
1.按商品房的完工程度分為:
——商品房預售。是指開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人,由買受人交付定金或者房價款。
——商品房現售。是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,由買受人交付房價款。
2.按結算方式分為:
——一次性收款銷售。是指買受人一次性將購房款全部交付給開發(fā)企業(yè)。
——分期收款銷售。是指買受人在約定時間內分期、分批將購房款交付給開發(fā)企業(yè)。
——銀行按揭銷售。又稱購房抵押貸款,是指買受人以所購房屋的產權作抵押,由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè),買受人再按月向銀行分期支付本息。
——委托銷售。是指開發(fā)企業(yè)委托房地產中介服務機構銷售現房或期房并收取購房款,開發(fā)企業(yè)與受托方結算款項。
——先租后售。是指買受人可以先租住商品房,至買受人有能力購買商品房產權時,開發(fā)企業(yè)如數退還此前收取的租金,再按租住時議定的價格將商品房出售給買受人。
——售后返租。是指買受人購買商品房后,以雙方議定的租價和租期返租給開發(fā)企業(yè)。
(六)房地產開發(fā)企業(yè)財務核算
房地產開發(fā)企業(yè)財務核算執(zhí)行《企業(yè)會計制度》,上市公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)會計準則---基本準則》和《企業(yè)會計準則---具體準則》。在稅務稽查中,應重點關注以下三個方面的財務核算。
1.銷售收入的確認
按《企業(yè)會計準則》中有關商品銷售收入的確認原則進行確認。在實際操作中,開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產品交付使用,并將發(fā)票賬單交付給買受人時確認銷售收入。
2.成本費用的構成
房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計算對象計入開發(fā)產品成本項目,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等;費用按其與項目開發(fā)的關系分為開發(fā)成本和期間費用。期間費用可直接進行稅前扣除,包括管理費用、財務費用、營業(yè)費用,具體內容見表10-1-1。
房地產開發(fā)業(yè)成本費用明細一覽表
10-1-1
項目 | 內容 |
土地征用及拆遷補償 費 | 指房地產開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用(如耕地占用稅)。 |
前期工 程 費 | 指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、測繪、勘察、設計、各項臨時工程、“七通一平” 等費用。 |
基礎設 施 費 | 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等設施費用。 |
建筑安裝工程費 | 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。 |
配套設 施 費 | 指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的、可計入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院等應在“配套設施成本”中單獨核算。 |
開發(fā)間 接 費 | 指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出,包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列,應在“管理費用”中核算。 |
3.開發(fā)成本的核算
開發(fā)項目成本的核算實行制造成本法,可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。其基本核算程序:
?。?)確定成本核算對象
開發(fā)產品成本核算對象是指在開發(fā)產品成本的計算中,為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。其基本原則是:
①一般的開發(fā)項目,以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。
②同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體項目,開、竣工時間相近且由同一施工單位施工的,可并為一個成本核算對象。
③對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結合經濟責任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對象。
成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定,一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。
?。?)確定開發(fā)產品成本項目。成本項目是歸集生產費用的明細科目,具體反映計入開發(fā)產品成本的生產費用的用途和開發(fā)產品成本構成。
?。?)審核開發(fā)成本的真實性與合法性。
?。?)歸集與分配開發(fā)成本。開發(fā)產品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本,應按配比原則將其分配至各成本對象。其中,直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本,直接計入成本對象中;共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)不能分清負擔對象的間接成本,應按各個成本對象(項目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。
?。?)編制成本計算單,結轉完工產品成本。計算已完工開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本,結轉進入“開發(fā)產品” 科目。
(6)結轉主營業(yè)務成本。按對外轉讓、銷售和結算開發(fā)產品的實際成本結轉主營業(yè)務成本。
成本費用核算流程見圖10-1-3。
土地
管理費用
固定資產
費用總額
期間費用
財務費用
經營費用
直接扣除
土地征用及拆遷補償費
前期工程費
基礎設施費
建安工程費
配套設施費
開發(fā)間接費
開發(fā)成本歸集與分配
商品性土地開發(fā)
自用土地開發(fā)
項目二期
項目一期
大型配套設施
營利性或自用