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房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)檢查方法
一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營和核算特點
（一）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)簡述
房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、郵電局等）及代建工程，其中商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)鋪設(shè)程度分為毛坯房、成品房、精裝房，按開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費對象分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)營特點
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有項目審批計劃性、經(jīng)營方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長、資金運作密集性等特點。
1.項目審批計劃性。在開發(fā)過程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計劃地進行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。
2.經(jīng)營方式多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的經(jīng)營方式包括土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、公共設(shè)施的配套開發(fā)以及代建工程。
3.開發(fā)產(chǎn)品固定性。開發(fā)企業(yè)品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。
4.開發(fā)周期長。開發(fā)產(chǎn)品從立項到交付使用，少則一年，多則數(shù)年才能完成，有的多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)。
5.資金運作密集性。主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)管理體系
1.內(nèi)部組織管理體系
一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系見圖10－1－1。
公司董事會
公司總經(jīng)理
發(fā)展計劃部
銷售租賃部
采購供應(yīng)部
工程管理部
財務(wù)部
辦公 室
項目開發(fā)可行性評估報告
組織開發(fā)項目招發(fā)標工作
工程竣工驗收、返工和維修
管理現(xiàn)場施工，監(jiān)管工程進度和質(zhì)量
項目動工前的報批手續(xù)
開發(fā) 項目現(xiàn)場施工準備
建筑材料、配套設(shè)備的采購、驗收、儲存
銷售、租賃策劃與實施
財務(wù)核算及工程預(yù)決算
文件發(fā)放及檔案管理
圖10－1－1 一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織管理體系
2.外部監(jiān)督管理體系
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有土地管理部門、發(fā)改委、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站、房產(chǎn)管理部門等。上述部門在工作過程中形成的大量信息與稅務(wù)稽查密切相關(guān)。
——土地管理部門。負責辦理國有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國有土地使用證》。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)。
——發(fā)改委。負責開發(fā)項目的立項審批。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項目的批準文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資概算、建設(shè)地址、項目備案號等信息。
——拆遷管理部門（拆遷辦公室）。負責審查頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議》?！斗课莶疬w安置補償協(xié)議》的主要內(nèi)容包括補償形式、補償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點，是審核拆遷補償費的依據(jù)。
——規(guī)劃部門。負責規(guī)劃總圖的評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；負責報建圖的審查，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。從規(guī)劃部門可獲取開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積，規(guī)劃的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)。
——建設(shè)主管部門。負責對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。
——建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門。負責對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明。從建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門可獲取開發(fā)項目完工的《工程竣工驗收備案表》，采集工程竣工驗收時間、竣工驗收意見等信息。
——房產(chǎn)管理部門。負責審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；負責對房屋建筑面積進行測量，出具測繪報告；負責核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。
3.中介機構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的中介機構(gòu)主要有工程監(jiān)理公司和審計師（會計師）事務(wù)所。
——工程監(jiān)理公司。主要職責是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系。其在工程監(jiān)理過程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月報》、《監(jiān)理工作總結(jié)》等資料，對審核房地產(chǎn)開發(fā)成本的真實性具有重要參考價值。
——審計師（會計師）事務(wù)所。負責對預(yù)（決）算報告進行審計，出具審計報告。審計報告是編制決算的依據(jù)，對審核預(yù)決算差異的真實性具有重要參考價值。
?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程主要包括開工準備期、組織施工期、預(yù)售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期等階段。
1.開工準備期。通過招標、拍賣、掛牌獲得土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計劃書、規(guī)劃部門批準的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、土地主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地批準書》、建委下發(fā)的設(shè)計方案審定通知書。在辦理各種手續(xù)的同時，穿插進行施工項目設(shè)計，辦理建設(shè)工程招投標，進行進場前的準備工作。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，需提交工程結(jié)構(gòu)施工圖，該圖中附有相關(guān)項目的配筋圖。配筋圖是由勘測設(shè)計單位依據(jù)國家頒布的有關(guān)設(shè)計規(guī)范中規(guī)定的最小配筋率而設(shè)計的受壓構(gòu)件鋼筋含量的截面圖，按工程結(jié)構(gòu)的不同部位分為基礎(chǔ)配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、板層配筋圖、樓梯配筋圖等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的普通住宅每平方米需鋼筋30—35公斤；小高層每平方米需鋼筋50—60公斤。
2.組織施工期。根據(jù)前期審批的規(guī)劃設(shè)計圖紙和文件，通過正式的招標程序，組織施工企業(yè)進場施工，到建設(shè)主管部門辦理《建設(shè)工程施工許可證》。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。
3.預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定辦理預(yù)售證，組織房屋銷售。預(yù)售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
商品房開發(fā)工作流程見圖10－1－2。
土地準備工作
競買土地
國土局
《國有土地使用證》
發(fā)改委
項目立項書
開工準備期
項目立項審查
商品房
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