定西會(huì)計(jì)稅務(wù)知識(shí)：房地產(chǎn)企業(yè)利用往來(lái)帳偷逃所得稅稽查案例

　　一、案件基本情況

　　（一）案件來(lái)源

　　2007年6月，市國(guó)稅稽查局接群眾舉報(bào)：稱某房地產(chǎn)公司2006年銷售給甲公司價(jià)值5444.23萬(wàn)元的商鋪未入賬申報(bào)繳納相關(guān)稅金。

　?。ǘ┢髽I(yè)基本情況

　　某房地產(chǎn)公司成立于2003年7月，同年，在相關(guān)部門(mén)的公證監(jiān)督下，以公開(kāi)竟買(mǎi)方式整體購(gòu)入某國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，內(nèi)資企業(yè)，登記注冊(cè)類型：其他有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金：2000萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，商品房銷售、租賃，房地產(chǎn)信息咨詢，建材銷售，室內(nèi)外裝飾，物業(yè)管理。

　　該公司開(kāi)發(fā)的某國(guó)際廣場(chǎng)總占地面積 25927平方米（約39畝），項(xiàng)目的規(guī)劃定位為商業(yè)綜合體，其功能包括商業(yè)、辦公、餐飲、旅館服務(wù)等，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約11萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)，其中ABC區(qū)已于2006年1月完工，A區(qū)可售面積10853.54平方米，已售2663.38平方米，B區(qū)可售面積35383.23平方米，已售16841.69平方米，C區(qū)可售面積22161.66平方米，已售9793.35平方米，小計(jì)可售面積68398.43平方米，已售29298.42平方米；D區(qū)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)可售面積41094.86平方米；合計(jì)可售面積109493.29平方米，已售29298.42平方米。

　　該公司申報(bào)2003年7-12月無(wú)銷售收入，納稅調(diào)整后所得為虧損42.85萬(wàn)元；稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)增應(yīng)納稅所得額25.94萬(wàn)元，調(diào)整后2003年虧損額為16.91萬(wàn)元。

　　該企業(yè)申報(bào)2004年度實(shí)現(xiàn)租賃收入10.38萬(wàn)元，其他收入2000元，納稅調(diào)整后所得為虧損153.41萬(wàn)元；稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)增應(yīng)納稅所得額49.74萬(wàn)元，調(diào)整后2004年虧損額為103.67萬(wàn)元。

　　2005年實(shí)現(xiàn)其他收入14.59萬(wàn)元，預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)750.71萬(wàn)元，經(jīng)納稅調(diào)整后2005年度應(yīng)納稅所得額為139.34萬(wàn)元，彌補(bǔ)2003年虧損16.91萬(wàn)元及2004年虧損103.67萬(wàn)元后，2005年實(shí)際申報(bào)應(yīng)納稅企業(yè)所得額為18.76萬(wàn)元，已交企業(yè)所得稅6.19萬(wàn)元。

　　2006年實(shí)現(xiàn)收入15816.48萬(wàn)元，彌補(bǔ)以前年度虧損32.83萬(wàn)元后，2006年企業(yè)實(shí)際申報(bào)應(yīng)納稅所得額1954.08萬(wàn)元。該企業(yè)申報(bào)2006年應(yīng)納企業(yè)所得稅1954.08萬(wàn)元，已交企業(yè)所得稅1954.08萬(wàn)元。

　　二、檢查方法與檢查過(guò)程

　　近幾年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)蓬勃發(fā)展，環(huán)節(jié)較多，相關(guān)稅收政策復(fù)雜。為了查深查透房地產(chǎn)行業(yè)涉稅問(wèn)題，檢查組在查前分析行業(yè)特點(diǎn)，詳細(xì)了解房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方式，對(duì)項(xiàng)目的取得環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、勞務(wù)結(jié)算、資金結(jié)算方式等進(jìn)行廣泛的調(diào)查了解，結(jié)合該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式和舉報(bào)信的線索，分析可能存在的稅收管理漏洞，擬訂了檢查重點(diǎn)，制訂了檢查預(yù)案。

　　為防止打草驚蛇，檢查組決定根據(jù)舉報(bào)線索按照法定程序，先到購(gòu)房單位進(jìn)行調(diào)查取證，以固定證據(jù)。在甲公司財(cái)務(wù)人員的配合下，檢查組很順利的取得了某房地產(chǎn)公司的售房合同和甲公司的付房款憑據(jù)，并依法對(duì)甲公司的法人代表制作了詢問(wèn)筆錄，確認(rèn)了甲公司于2006年10月從某房地產(chǎn)公司購(gòu)得價(jià)值5444.23萬(wàn)元的商鋪。

　　在外圍調(diào)查取得證據(jù)后，檢查組于2007年9月1日起按照法定程序依法正式對(duì)某房地產(chǎn)公司進(jìn)行檢查，為了減少干擾，檢查組將某房地產(chǎn)公司2005年、2006年的賬簿及憑證以及相關(guān)會(huì)計(jì)資料一并調(diào)到市國(guó)稅稽查局進(jìn)行檢查。該房地產(chǎn)公司使用的是金碟K3財(cái)務(wù)軟件。檢查組首先將外調(diào)的資料與該公司的賬面記錄核對(duì)比較，結(jié)果是該公司于2006年11月所售給甲公司的商鋪款5444.23萬(wàn)元全額記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，并申報(bào)繳納了企業(yè)所得稅。

　　至此舉報(bào)的*10線索斷了。但是，檢查組并沒(méi)有氣餒，沒(méi)有單純的就賬查賬，而是采取立體檢查法即：將房產(chǎn)網(wǎng)與銷售明細(xì)賬核對(duì)，售樓部的銷售合同與銷售明細(xì)賬核對(duì)。在核對(duì)中發(fā)現(xiàn)其中有一套B座1層113號(hào)的商鋪已備案，而該公司的銷售明細(xì)賬沒(méi)有反映，詢問(wèn)有關(guān)人員均說(shuō)才到公司上班（包括總經(jīng)理），以前情況不清楚。檢查人員分析：既然商品房銷售合同已備案，那么款項(xiàng)應(yīng)該全付或付了首付，既付了款，有可能掛在往來(lái)賬上，于是重點(diǎn)查往來(lái)明細(xì)賬。果然，在“其他應(yīng)付款”中發(fā)現(xiàn)了一筆可疑資金。為了確認(rèn)檢查人員的推測(cè)，經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)同意，按照法定程序檢查組到該筆資金的來(lái)源方乙公司進(jìn)行調(diào)查，很快證實(shí)，乙公司于2006年11月于該房地產(chǎn)公司簽定了B座1層113號(hào)的商鋪424.8平方米售房合同并于次月全額付清房款135.94萬(wàn)元。取證至此后，該房地產(chǎn)公司對(duì)采取收入不申報(bào)納稅而偷稅的行為供認(rèn)不諱。

　　在對(duì)該公司2005年費(fèi)用賬進(jìn)行檢查時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)該公司在管理費(fèi)用中列支50萬(wàn)元訴訟費(fèi)（含追溯到04年15萬(wàn)元），后付套印山西省地稅局監(jiān)制章的收據(jù)。詢問(wèn)相關(guān)人員說(shuō)：收據(jù)上都有你們稅務(wù)局的監(jiān)制章，肯定是合法有效憑據(jù)。為了證實(shí)此收據(jù)是否時(shí)合法憑據(jù)，檢查人員在因特網(wǎng)上查實(shí)山西省確有此收據(jù)后又向山西省國(guó)稅局征收管理處咨詢，答復(fù)是此收據(jù)只能作為單位內(nèi)部使用，不是合法有效憑據(jù)。故而，檢查組確認(rèn)該公司以第三方收據(jù)列支訴訟費(fèi)50萬(wàn)元。

　　兩年期間，該房地產(chǎn)公司采取收入掛“其他應(yīng)付款”不轉(zhuǎn)“銷售收入”144.29萬(wàn)元，在“管理費(fèi)用”中多列工資及三項(xiàng)費(fèi)用19.88萬(wàn)元，在“管理費(fèi)用”中列支無(wú)合法憑據(jù)費(fèi)用58.35萬(wàn)元，預(yù)估“開(kāi)發(fā)成本”3255.17萬(wàn)元、以收據(jù)在"開(kāi)發(fā)成本/籌資成本"科目列支應(yīng)付利息145.48萬(wàn)元，無(wú)發(fā)票列支“開(kāi)發(fā)成本”391.18萬(wàn)元等手段少計(jì)應(yīng)稅所得額2526.03萬(wàn)元（多計(jì)的開(kāi)發(fā)成本在已售面積和可售面積分?jǐn)偅瑧?yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅833.59萬(wàn)元。

　　三、違法事實(shí)及定性處理

　?。ㄒ唬┻`法事實(shí)

　　檢查組根據(jù)項(xiàng)目化稽查管理辦法的要求，通過(guò)仔細(xì)翻閱該房地產(chǎn)公司相關(guān)憑證，審核分項(xiàng)目成本明細(xì)賬，逐項(xiàng)審查其完工成本和未完工成本，期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的歸集劃分，檢查發(fā)現(xiàn)如下問(wèn)題：

　　2005年度

　　1.2005年5月回收拆除的卷簾門(mén)款3.16萬(wàn)元掛"其他應(yīng)付款"未計(jì)收入。

　　2.2004年9月、2005年1月以第三方收據(jù)在"管理費(fèi)用-訴訟費(fèi)列支費(fèi)50萬(wàn)元。

　　3.2005年1-12月"管理費(fèi)用-房租"無(wú)合法憑證列支8.35萬(wàn)元。

　　4.2005年1-12月"管理費(fèi)用"實(shí)際列支工資105.68萬(wàn)元，準(zhǔn)予列支34.56萬(wàn)元，企業(yè)已作納稅調(diào)整51.4萬(wàn)元，少調(diào)整19.72萬(wàn)元；職工福利費(fèi)、職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)列15.25萬(wàn)元，應(yīng)列5.35萬(wàn)元，企業(yè)已作納稅調(diào)整9.72萬(wàn)元，少調(diào)整1720.8元；另：2004年應(yīng)上繳工會(huì)經(jīng)費(fèi)7507.31元、2005年應(yīng)上繳工會(huì)經(jīng)費(fèi)1.75萬(wàn)元未進(jìn)行稅前扣除。

　　2006年度

　　5.2006年1-12月"管理費(fèi)用-房租"無(wú)合法憑證列支5.64萬(wàn)元。

　　6.2006年?duì)I業(yè)外支出列支直接捐款15000元，列支罰款2.35萬(wàn)元。

　　7.2006年11月銷售房屋給乙公司，建筑面積424.8平方米，價(jià)值135.94萬(wàn)元，掛"其他應(yīng)付款"未計(jì)收入，未申報(bào)納稅。

　　8.2003年-2004年應(yīng)彌補(bǔ)虧損已在2005年全部彌補(bǔ)，又于2006年稅前彌補(bǔ)虧損32.83萬(wàn)元。

　　9.該單位無(wú)發(fā)票直接預(yù)估開(kāi)發(fā)成本3255.16萬(wàn)元；以收據(jù)在"開(kāi)發(fā)成本/籌資成本"科目列支應(yīng)付利息145.48萬(wàn)元；無(wú)發(fā)票列支開(kāi)發(fā)成本391.18萬(wàn)元。經(jīng)計(jì)算，截止2006年底，ABCD四個(gè)區(qū)賬面記載共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本（直接成本）22360.42萬(wàn)元，扣除D區(qū)發(fā)生開(kāi)發(fā)成本5187.45萬(wàn)元后成本以及上述三項(xiàng)成本后，ABC區(qū)實(shí)際允許列支的開(kāi)發(fā)成本為1.34億元。ABC區(qū)單位開(kāi)發(fā)成本=ABC區(qū)開(kāi)發(fā)成本/ABC可售面積=1956.35元/平方米，ABC區(qū)已銷部分應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本=ABC區(qū)單位開(kāi)發(fā)成本*ABC區(qū)已售面積=5814.9萬(wàn)元，該單位實(shí)際已結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本8086.53萬(wàn)元，多結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本2271.63萬(wàn)元。

　　10.企業(yè)截止2006年底，ABCD四個(gè)區(qū)共發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用150.25萬(wàn)元，ABCD區(qū)單位開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用=開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用/ABCD可售面積=13.72元/平方米，ABC區(qū)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用=ABC區(qū)單位開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用*ABC區(qū)已售面積=40.78萬(wàn)元，該企業(yè)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用39.98萬(wàn)元，少結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用7992.97元。

　　11.2006年應(yīng)上繳工會(huì)經(jīng)費(fèi)2.65萬(wàn)元，企業(yè)本期已扣除6912元，稅前少扣除1.96萬(wàn)元。

　?。ǘ┨幚?、處罰情況

　　1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第五條第（七）項(xiàng)之規(guī)定：納稅人的收入總額包括：其他收入。上述問(wèn)題1應(yīng)調(diào)增該單位2005年應(yīng)納稅所得額3.16萬(wàn)元。

　　2.根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三條規(guī)定。納稅人申報(bào)的扣除要真實(shí),合法.真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國(guó)家稅收規(guī)定,其他法規(guī)規(guī)定與稅收法規(guī)規(guī)定不一致的,以稅收法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。上述問(wèn)題2、3應(yīng)調(diào)增該單位2005年應(yīng)納稅所得額58.35萬(wàn)元，上述問(wèn)題5應(yīng)調(diào)增該單位2006年應(yīng)納稅所得額5.64萬(wàn)元。

　　3.根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第六條第（二）項(xiàng)之規(guī)定：計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目，是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。納稅人支付給職工的工資，按照計(jì)稅工資扣除。計(jì)稅工資的具體標(biāo)準(zhǔn)，在財(cái)政部規(guī)定的范圍內(nèi)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，報(bào)財(cái)政部備案。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第六條第（三）項(xiàng)之規(guī)定：納稅人的職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，分別按照計(jì)稅工資總額的2％、14％、1.5％標(biāo)準(zhǔn)扣除。上述問(wèn)題4應(yīng)調(diào)增該單位2005年應(yīng)納稅所得額19.89萬(wàn)元調(diào)減2005年應(yīng)納稅所得額2.5萬(wàn)元，小計(jì)應(yīng)調(diào)增17.39萬(wàn)元。上述問(wèn)題11應(yīng)調(diào)減2006年應(yīng)納稅所得額1.96萬(wàn)元。

　　4.根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第七條第（四）項(xiàng)之規(guī)定：各項(xiàng)稅收的滯納金、罰金和罰款在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。上述問(wèn)題6應(yīng)調(diào)增2006年應(yīng)納稅所得額3.85萬(wàn)元。

　　5.根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第五條第（一）項(xiàng)之規(guī)定：納稅人的收入總額包括：生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收入。上述問(wèn)題7應(yīng)調(diào)增2006年應(yīng)納稅所得額135.94萬(wàn)元。

　　6.根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第五十六條之規(guī)定：納稅人不得漏計(jì)或重復(fù)計(jì)算任何影響應(yīng)納稅所得額的項(xiàng)目。上述問(wèn)題8應(yīng)調(diào)增2006年應(yīng)納稅所得額32.83萬(wàn)元。

　　7.根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》第六條規(guī)定：計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目，是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三條規(guī)定。納稅人申報(bào)的扣除要真實(shí),合法.真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國(guó)家稅收規(guī)定,其他法規(guī)規(guī)定與稅收法規(guī)規(guī)定不一致的,以稅收法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題》的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）第八條第二款第（1）項(xiàng)規(guī)定：已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積；已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。上述問(wèn)題9應(yīng)調(diào)增2006年應(yīng)納稅所得額2271.63萬(wàn)元。

　　8.根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題》的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）第八條第二款第（2）項(xiàng)之規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅海?）屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。（2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。上述?wèn)題10應(yīng)調(diào)減2006年應(yīng)納稅所得額7992.97元。

　　9.根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條，納稅人未按規(guī)定期限交納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期交納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。對(duì)該單位滯納稅款應(yīng)按規(guī)定加收滯納金。

　　以上合計(jì)2005年應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額78.90萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅26.04萬(wàn)元。2006年度應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額2447.14萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅807.56萬(wàn)元。合計(jì)應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅833.59萬(wàn)元，按規(guī)定加收滯納金。

　　四、案件分析

　　通過(guò)對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行納稅檢查，結(jié)合我們對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　?。ㄒ唬?yīng)著重對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，包括直接成本和間接成本的檢查，首先審查其合法性，很多企業(yè)存在預(yù)估開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題，其次審查其合理性，是否按規(guī)定在完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偂?/div>