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文山壯族苗族自治州會計稅務實務：房地產(chǎn)企業(yè)的稅務違法行為

高頓網(wǎng)校2014-09-22 19:30terry

高頓網(wǎng)校友情提示，*7文山壯族苗族自治州會計稅務實務相關內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)的稅務違法行為總結如下：

　　（一）隱匿收入

　　1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

　　2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業(yè)收入的難度。如某房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目中，未將與住房一起出售的小房面積 2000 多平米并入銷售面積。

　　3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如某房地產(chǎn)公司 2006 年 6 月轉讓土地使用權給市某單位，抵頂了應付款 240 萬元，造成少繳稅款。

　　4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

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　　1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在 1 年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

　　2、關系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。

　　3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

　　4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結轉至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉增“經(jīng)營成本”。例如某房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本 243 萬元，直接混入項目開發(fā)成本中，未結轉固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

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　　1、利息支出問題。

　　（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

　?。?）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標準

　　扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

　　2、銷售費用列支問題

　?。?）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準確。

　?。?）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

　　（3）廣告費、業(yè)務招待費超支。超標準的廣告費、業(yè)務招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”等明細科目的賬載金額。