恩施土家苗族自治州會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅存在的問(wèn)題及其治理(一)

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重的偷逃稅款問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總屙將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)五年定為全國(guó)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查的重點(diǎn)對(duì)象，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問(wèn)題的嚴(yán)重性。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款的主要手段

　　1.通過(guò)與其他單位合作建房等方式，以房換資金、換土地。不記收入。偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在自身資金不足的情況下，為了能獲得大片土地，便與投資方簽訂聯(lián)合建房協(xié)議；抑或根據(jù)擁有土地一方的利益需要，與其簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，用所建房屋換取資金、土地，而所換價(jià)值未按規(guī)定確認(rèn)銷(xiāo)售收入，也未按規(guī)定申報(bào)納稅。

　　2.以商品房或門(mén)面抵工程款，不記收入，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)。開(kāi)發(fā)前期資金投人量大、資金短缺嚴(yán)重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了緩解資金壓力，往往以工程投標(biāo)為籌碼，要求建筑安裝企業(yè)與其簽訂帶資入場(chǎng)的協(xié)議，待房子建成后就以等值的商品房或門(mén)面抵沖建安1二程款，從而達(dá)到減少營(yíng)業(yè)額，偷逃營(yíng)業(yè)稅的目的。

　　3.對(duì)代收各種“初裝費(fèi)”及基金不記收入，偷逃稅款。從現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作方式看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款項(xiàng)：如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管道安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等。現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括代收、代墊款項(xiàng)。而有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以無(wú)代收代墊款項(xiàng)收入為由而未申報(bào)納稅。

　　4.通過(guò)土地評(píng)估增值虛增開(kāi)發(fā)成本，偷逃稅款。按照建設(shè)部門(mén)的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本越多、開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級(jí)越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營(yíng)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時(shí)注冊(cè)資本不多。為了，提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用購(gòu)進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開(kāi)發(fā)后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，這既可以增大注冊(cè)資本，提高資質(zhì)，又可以虛增土地成本直接記入開(kāi)發(fā)成本，減少侖業(yè)所得稅稅基。還有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假，虛增成本，從而減少營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，達(dá)到偷逃企業(yè)所得稅的目的。另外，現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票實(shí)行由稅務(wù)征收部門(mén)或發(fā)票管理部門(mén)代開(kāi)的方式，只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，便可在開(kāi)票“窗口”或稅務(wù)征收部門(mén)開(kāi)到發(fā)票，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅提供了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用支付少額營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，就可以輕松地偷逃企業(yè)所得稅。

　　5.采取“假借款、真按揭”的辦法偷逃稅款。隨著銀行經(jīng)營(yíng)方式的多元化發(fā)展，金融按揭貸款購(gòu)房方式作為一項(xiàng)新興實(shí)用的服務(wù)項(xiàng)目，成為房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金的壓力，采取假按揭的方式，通過(guò)收集個(gè)人身份證、戶口簿搞假銷(xiāo)售，或串通購(gòu)房者，虛抬房?jī)r(jià)搞假按揭，騙取銀行貸款來(lái)彌補(bǔ)資金缺口，在賬務(wù)處理上不記銷(xiāo)售收入，而是作為長(zhǎng)期借款，從而偷逃國(guó)家稅款。

　　6.利用建安公司、銷(xiāo)售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入，調(diào)節(jié)利潤(rùn)，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后往往組建集團(tuán)公司，利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷(xiāo)售公司、物業(yè)管理公司，使其成為自己控股公司或全資子公司，然后將開(kāi)發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)分離出去，交由關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一切價(jià)外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃稅款的目的。

　　7.通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”虛增成本，偷逃稅款。按照稅法有關(guān)規(guī)定，預(yù)提費(fèi)用年末不礙留有余額，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)提費(fèi)用”賬戶中提取的費(fèi)用年終存在大量結(jié)余。此類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要采取兩種方式虛增成本：一是通過(guò)爭(zhēng)取地方政府及有關(guān)部門(mén)的優(yōu)惠政策來(lái)少付或者不付一些費(fèi)用，同時(shí)仍提取按照規(guī)定應(yīng)支付的各項(xiàng)費(fèi)用，而不是按照實(shí)際支付金額計(jì)列相關(guān)費(fèi)用。二是繼續(xù)提取國(guó)家已取消的收費(fèi)項(xiàng)目，形成應(yīng)付而付不出的各項(xiàng)費(fèi)用長(zhǎng)期掛賬，通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”等往來(lái)賬戶計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。通過(guò)上述方法造成賬面上的經(jīng)營(yíng)虧損，從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

　　二、造成房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款的主要原因

　　1.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策比較繁雜，首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制結(jié)構(gòu)不合理。目前從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個(gè)。由于涉及的稅種較多，而且各稅種的征收環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)各不相同，稅費(fèi)計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜，造成征管難度加大。加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段稅額少、稅負(fù)輕，而流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重投機(jī)，想方?jīng)]法偷逃稅款。其次，土地使用稅計(jì)稅依據(jù)不合理。我國(guó)土地使用稅的征收，不是按價(jià)值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足并缺乏彈性的缺陷。這為房地產(chǎn)投機(jī)商留下了偷逃稅款的漏洞。此外，內(nèi)外有別的兩套稅制。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)，并使得那些總想鉆稅收空子的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取更隱蔽的手段偷逃稅款。

　　2.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)過(guò)多。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程來(lái)看，一家房地產(chǎn)企業(yè)要經(jīng)歷土地使用許可證的申請(qǐng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目證項(xiàng)和投資計(jì)劃審批、規(guī)劃和施工許可申請(qǐng)，而在辦理這些申請(qǐng)期間，已經(jīng)發(fā)生了部分開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，但這些成本費(fèi)用的支付都是在稅務(wù)管理和辦理納稅申報(bào)事項(xiàng)前發(fā)生的，而稅務(wù)部門(mén)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)出產(chǎn)品后才介入管理的，因而不能準(zhǔn)確掌握企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的成本費(fèi)用信息。加上現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地增值額。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的行業(yè)特性，不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)核算和納稅申報(bào)。使得房地產(chǎn)行業(yè)的偷逃稅問(wèn)題比較嚴(yán)重。

　　三、防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問(wèn)題的對(duì)策

　　1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)控

　?。?）建立信息傳遞制度，強(qiáng)化稅收的源泉監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過(guò)政府部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系。建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，成到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地凋查并到相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況，防止出現(xiàn)超范圍享受稅收優(yōu)惠政策的情況發(fā)生。

　　（2）改進(jìn)稅收征管手段。提高管理效率。一方面要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報(bào)管理，并實(shí)行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢查。對(duì)涉嫌偷逃稅的，要及時(shí)移交稽查部門(mén)，防止因稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而未查出的偷逃稅行為發(fā)生。另一方面要加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本審核和票據(jù)審核的管理力度。嚴(yán)格審查建安企業(yè)的工程成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的監(jiān)控，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)領(lǐng)用、結(jié)算的管理，*5限度地掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收人情況，據(jù)此審核企業(yè)申報(bào)納稅的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　2.改革和完善房地產(chǎn)稅制

　?。?）指導(dǎo)思想與原則。我國(guó)房地產(chǎn)改革應(yīng)當(dāng)遵循“明租、正稅、清費(fèi)”的基本原則。“明租”，即要保留地租，如果不對(duì)土地使用者收取地租，就等于否定了國(guó)家對(duì)土地的所

 　　　　

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