高頓網(wǎng)校友情提示,*7昆明會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容企業(yè)融資租賃房產(chǎn)的稅務(wù)處理總結(jié)如下:
  近日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2009]128號(hào))規(guī)定,融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于企業(yè)融資租賃房產(chǎn)這種特殊形式的租賃,應(yīng)該計(jì)算繳納哪些稅?在進(jìn)行涉稅賬務(wù)處理時(shí)需要注意哪些問(wèn)題?
  融資租賃房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)以會(huì)計(jì)規(guī)定為準(zhǔn)
  《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,房產(chǎn)余值,是指房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值。關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題,2008年12月28日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))明確規(guī)定,對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估?!镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》(財(cái)會(huì)[2006]3號(hào))第十一條規(guī)定,在租賃期開(kāi)始日,承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值,將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值,其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的,可歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始直接費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)計(jì)入租入資產(chǎn)價(jià)值。租賃期開(kāi)始日,是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的開(kāi)始日。
  財(cái)稅[2009]128號(hào)文件規(guī)定,融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。在實(shí)際工作中,財(cái)務(wù)人員如何計(jì)算融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅?綜合上述規(guī)定,筆者用一實(shí)例來(lái)加以詳細(xì)說(shuō)明。
  甲公司2009年11月從乙公司融資租入一生產(chǎn)車(chē)間,合同約定租賃期限為10年,最低租賃付款額合計(jì)為1500萬(wàn)元,最低付款額現(xiàn)值為1200萬(wàn)元。該生產(chǎn)車(chē)間公允價(jià)值為1400萬(wàn)元。則該生產(chǎn)車(chē)間會(huì)計(jì)入賬價(jià)值為1200萬(wàn)元,即房產(chǎn)原值為1200萬(wàn)元。假設(shè)甲公司所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅的依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值,那么甲公司融資租入生產(chǎn)車(chē)間的房產(chǎn)余值為840萬(wàn)元[1200×(1-30%)]。
  融資租賃房產(chǎn)的所得稅計(jì)稅基礎(chǔ)與會(huì)計(jì)規(guī)定不同
  《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十八條規(guī)定,融資租入的固定資產(chǎn),以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅基礎(chǔ);租賃合同未約定付款總額的,以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和承租人在簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅基礎(chǔ)。第四十七條規(guī)定,以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出,按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用,分期扣除。
  而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在租賃期開(kāi)始日,承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值,將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值,其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的,可歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始直接費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)計(jì)入租入資產(chǎn)價(jià)值;未確認(rèn)融資費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)行分?jǐn)偂3凶馊藨?yīng)當(dāng)采取實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期的融資費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計(jì)提租賃資產(chǎn)折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時(shí)取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計(jì)提折舊。無(wú)法合理確定租賃期屆滿時(shí)能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計(jì)提折舊。
  從稅法有關(guān)融資租賃計(jì)稅基礎(chǔ)的規(guī)定可以看出,條例并未規(guī)定計(jì)算最低租賃付款額的現(xiàn)值,這與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定是有差異的。條例采用相對(duì)簡(jiǎn)化的處理方式,按合同規(guī)定的租賃付款額或者公允價(jià)值作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值,將會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)的未實(shí)現(xiàn)融資費(fèi)用直接計(jì)入固定資產(chǎn)原值,然后分期計(jì)提折舊。由此可見(jiàn),稅法規(guī)定融資租入的固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)與會(huì)計(jì)上該資產(chǎn)的入賬價(jià)值是存在差異的,需進(jìn)行納稅調(diào)整。在會(huì)計(jì)上未計(jì)入資產(chǎn)成本的未確認(rèn)融資費(fèi)用,因其實(shí)際已經(jīng)包含在計(jì)稅基礎(chǔ)中,按規(guī)定應(yīng)當(dāng)以折舊的方式在固定資產(chǎn)的使用期限里分期扣除,不得在稅前直接扣除,應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
  接上例,由于合同約定該生產(chǎn)車(chē)間租賃期限為10年,最低租賃付款額合計(jì)為1500萬(wàn)元,最低付款額現(xiàn)值為1200萬(wàn)元,公允價(jià)值為1400萬(wàn)元,所以按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)在財(cái)務(wù)費(fèi)用列支的未確認(rèn)融資費(fèi)用為300萬(wàn)元(1500-1200)。而按稅法規(guī)定該生產(chǎn)設(shè)備的計(jì)稅基礎(chǔ)為1500萬(wàn)元,折舊年限為20年。那么2009年應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額為1.25萬(wàn)元,即當(dāng)期按會(huì)計(jì)規(guī)定列支的未確認(rèn)融資費(fèi)用2.5萬(wàn)元(300÷120×1)減去當(dāng)期按稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額1.25萬(wàn)元(300÷240×1)的差額。
  融資租賃期間的房產(chǎn)不繳契稅
  契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?!镀醵悤盒袟l例》第二條規(guī)定, 本條例所稱(chēng)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為:(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)唬ǘ┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換;(三)房屋買(mǎi)賣(mài);(四)房屋贈(zèng)與;(五)房屋交換。而融資租賃,是指出租人根據(jù)承租人對(duì)供貨人和租賃標(biāo)的物的選擇,由出租人向供貨人購(gòu)買(mǎi)租賃標(biāo)的物,然后租給承租人使用。融資租賃,實(shí)質(zhì)上出租人轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。資產(chǎn)的所有權(quán)最終可以轉(zhuǎn)移,也可以不轉(zhuǎn)移。由于在融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租方,還沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng),因此,融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期過(guò)后,租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,則承租方應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
  另外,納稅人不要忘了融資租賃合同要按“借款合同”計(jì)稅貼花,而不是按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)?!逗贤ā返诙偃邨l規(guī)定,融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇,向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物,提供給承租人使用,承租人支付租金的合同。這就是說(shuō),融資租賃期間,資產(chǎn)的所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移,融資租賃房產(chǎn)合同不屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。《關(guān)于對(duì)借款合同貼花問(wèn)題的具體規(guī)定》(國(guó)稅地字[1988]第030號(hào))第四條的規(guī)定,銀行及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的融資租賃業(yè)務(wù),是一種以融物方式達(dá)到融資目的的業(yè)務(wù),實(shí)際上是分期償還的固定資金借款。因此,對(duì)融資租賃合同,可根據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計(jì)稅貼花。
  接上例,該融資租賃合同應(yīng)貼印花稅750元(1500萬(wàn)元×0.005%)。
     
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