隨著中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的上漲，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)是否會(huì)重蹈日本覆轍的討論多了起來(lái)。
日本房地產(chǎn)泡沫，是人類歷史上最著名的泡沫之一。日本東京地價(jià)在1985年到1988年漲了2.7倍。東京全部地產(chǎn)的價(jià)值超過(guò)了美國(guó)全部房地產(chǎn)價(jià)值的總和。到1989年底，日本的全部房地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是說(shuō)，把日本賣掉，可以買5個(gè)美國(guó)。到1990年，日本土地的總價(jià)值超過(guò)了世界其余地區(qū)全部土地價(jià)值的一半，東京單個(gè)家庭的住房?jī)r(jià)值高達(dá)3000萬(wàn)~4000萬(wàn)美元。
這些數(shù)字盡管現(xiàn)在看來(lái)非?；奶?，但在當(dāng)時(shí)，對(duì)于日本經(jīng)濟(jì)和日本房地產(chǎn)的奇跡，很多專家用“新經(jīng)濟(jì)范式”來(lái)解釋，認(rèn)為日本房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫。日本絕大多數(shù)的人甚至認(rèn)為，按照日本地少、多山、人口密度高的國(guó)情，日本房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲。在1990年泡沫破滅之前，絕大多數(shù)人認(rèn)為日本房?jī)r(jià)和股市會(huì)繼續(xù)上漲。
關(guān)于什么是泡沫，研究泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)家從來(lái)都說(shuō)不清楚，這也是“泡沫”的*5特點(diǎn)。從人類歷史上一些重大的泡沫破滅事件可以看出，在泡沫發(fā)生時(shí)，身處其中的人其實(shí)并不知道，甚至根本不愿意相信這是泡沫，只有在災(zāi)難發(fā)生之后，人們的理智才重回大腦，感嘆過(guò)去的荒唐。
對(duì)于日本房地產(chǎn)泡沫究竟因何破滅，破滅的時(shí)具備了什么樣的特征，其實(shí)到今天仍然是一個(gè)謎。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，在美國(guó)完成城鎮(zhèn)化之前，房地產(chǎn)泡沫數(shù)次破滅，而房?jī)r(jià)究竟高到多大程度泡沫破滅也并無(wú)定論。
目前中國(guó)房地產(chǎn)也面臨幾種特殊環(huán)境：*9，長(zhǎng)期的貿(mào)易不平衡，導(dǎo)致巨額的貿(mào)易順差和外匯儲(chǔ)備，推動(dòng)人民幣長(zhǎng)期升值；第二，人口老齡化；第三，寬松的貨幣政策和無(wú)處投資的流動(dòng)性；第四，巨大的住房供應(yīng)。當(dāng)然，由于中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不全，我們沒(méi)有更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格的論證，正如福爾摩斯所言：“在沒(méi)有數(shù)據(jù)之前就開(kāi)始推理是一種致命的錯(cuò)誤，人們會(huì)不知不覺(jué)地通過(guò)扭曲事實(shí)去匹配理論，而不是要去理論去切合實(shí)際。”由于沒(méi)有數(shù)據(jù)，我們可能會(huì)先入為主的有了結(jié)論再去論證，但好在任何泡沫，其實(shí)很難有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)的比較。從歷史去看，泡沫很多情況下既是客觀事實(shí)，但同時(shí)又是主觀反應(yīng)。
你很難去判斷郁金香的球莖價(jià)格漲到值一輛汽車時(shí)泡沫破滅，還是漲到一套房子的時(shí)候才破滅。
諾獎(jiǎng)得主希勒在《非理性繁榮》中，對(duì)此有精辟的描述：“投機(jī)泡沫是這樣一種情況：關(guān)于價(jià)格上漲的新聞刺激了投資者熱情，投資者熱情通過(guò)心理感染在人群中傳播，并在此過(guò)程中放大可證明價(jià)格上漲合理性的故事。”這吸引了“越來(lái)越龐大的投資者群體，盡管他們懷疑投資的真實(shí)價(jià)值，但也被吸引入局，部分是因?yàn)樗麄兗刀仕说某晒Γ糠謩t是因?yàn)橘€徒的興奮”。基本上，每一個(gè)泡沫在破滅之前，一些懷疑價(jià)格上漲的人不再懷疑，紛紛加入泡沫隊(duì)伍。
需要說(shuō)的是，日本房地產(chǎn)泡沫當(dāng)年之所以破滅，也可能是當(dāng)時(shí)意識(shí)到泡沫已經(jīng)很嚴(yán)重的時(shí)候，采取了過(guò)于緊縮的“去杠桿”政策。
人類泡沫災(zāi)難史告訴我們，對(duì)于泡沫和杠桿的治理，一定要有敬畏之心，要有耐心，過(guò)于緊縮的政策只會(huì)增加災(zāi)難，而不是抑制災(zāi)難。就此而言，我們需要記住的教訓(xùn)是：不能采取過(guò)于緊縮的政策，*4的辦法是讓時(shí)間慢慢的消化泡沫。
本文來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞；作者：馬光遠(yuǎn)