2月15日，一篇新聞《香港一地價(jià)跌70%，李嘉誠公司市值跌1400億》讓很多依然沉浸在猴年春節(jié)氛圍中的人嚇一跳。
很多衍生新聞也開始泛濫。
整體看，起源是香港在春節(jié)后首次拍賣的一幅位于新界大埔區(qū)地段第221號(hào)的住宅用地，樓面價(jià)只有19880港元/平方米，相當(dāng)于人民幣也就1.7萬左右。
對(duì)比春節(jié)前后、北京、南京等地動(dòng)輒4-5萬的樓面價(jià)土地，顯得香港地價(jià)崩潰了。2015年北京樓面價(jià)超過3萬+的土地高達(dá)26宗，其中甚至有3宗位于六環(huán)外。
偉哥用基本常識(shí)反駁這種故意夸大的新聞，香港市場(chǎng)的確在明顯調(diào)整，但人為制造恐慌明顯是不負(fù)責(zé)任的。
1、這地塊是有瑕疵的，價(jià)格不可以同比環(huán)比：
新界大埔區(qū)地段第221號(hào)土地地塊年限50年，而且有明顯的瑕疵，根本不可以和國內(nèi)土地市場(chǎng)對(duì)比。
真實(shí)情況是咋樣的？其實(shí)驗(yàn)證的辦法很簡(jiǎn)單，看看土地出讓文件：
土地文件很清晰：有瑕疵、有瑕疵、有瑕疵。
文件中都是英文，但偉哥博學(xué)多才，幫你們翻譯一下：大意就是：
新界大埔區(qū)地段第221號(hào)土地有環(huán)保團(tuán)體提出司法復(fù)核，政府是帶條件拍賣，買家付款后得默默等候司法程序走完，政府勝訴才能開發(fā)。要是政府?dāng)≡V，則原銀奉還，不帶利息。
關(guān)鍵是，香港是法制社會(huì)，這種扯皮的官司動(dòng)輒幾年的打，如果時(shí)間長(zhǎng)，各種利息損失，都會(huì)導(dǎo)致成本提高。
在招標(biāo)文件中明確7條：
1.政府不承擔(dān)任何因法律程序所招致的任何損失
2.發(fā)展商如要延長(zhǎng)土地發(fā)展完成期限，須要被徵收補(bǔ)價(jià)
3.政府未來進(jìn)行斬樹工程或渠務(wù)工程勘測(cè)前，須交環(huán)評(píng)，並向申請(qǐng)人預(yù)先通知
4.申請(qǐng)人已揚(yáng)言發(fā)展商若斬樹會(huì)再申請(qǐng)禁制令，地皮或未來幾年都難以發(fā)展
5.申請(qǐng)人若繼續(xù)上訴，有機(jī)會(huì)抗?fàn)幹两K審?fù)?，地皮可能?shù)年內(nèi)不能發(fā)展
6.一旦申請(qǐng)人勝訴，由於政府難以收回地皮，或因此會(huì)產(chǎn)生更多訴訟
7.一旦申請(qǐng)人勝訴，屆時(shí)地盤即使已開始動(dòng)工，發(fā)展商就要面臨停工的風(fēng)險(xiǎn)，至於停工損失，發(fā)展商可依從民事訴訟程序，向政府索償。
2、地塊具體素質(zhì)如何？
地政總署早前公布招標(biāo)出售大埔荔枝山山塘路住宅用地。地皮地盤面積約405760平方呎，指定為私人住宅用途，*6可建樓面面積約1152824平方呎，地皮本于去年11月截標(biāo)，受臨時(shí)禁制令影響，政府延至本月截標(biāo)。
中原地產(chǎn)測(cè)量師張競(jìng)達(dá)表示，地皮位處大埔高地勢(shì)，鄰近翠峰盈邸、龍城堡、大埔寶馬山等私人住宅屋苑。
由于地皮投資金額較大，地皮早前接獲6份標(biāo)書，以中至大型發(fā)展商為主，入標(biāo)反應(yīng)屬理想。地皮于今天以每呎樓面地價(jià)1848元，地價(jià)21.3億元批出，較市場(chǎng)下限低約4成。
受近日市道轉(zhuǎn)淡影響，整體樓價(jià)及交投回落，早前亦相繼有新界地皮流標(biāo)，地皮剪裁亦有一定困難，及司法復(fù)核問題困擾，發(fā)展商對(duì)出價(jià)態(tài)度相當(dāng)保守。同時(shí)亦反映政府決心推地，地皮底價(jià)訂價(jià)能配合現(xiàn)時(shí)市況。
同區(qū)域在2015年11月成交土地11月5日，香港地政總署公布新界大埔白石角科進(jìn)路的大埔市地段第213號(hào)用地的招標(biāo)結(jié)果，最終由億京旗下的暉隆有限公司以25.43億港元獲得該地塊，批租期為50年。地塊樓面呎價(jià)介乎3800港元
3、拿地的中海如何表示：
中海外地產(chǎn)董事總經(jīng)理游偉光表示，當(dāng)時(shí)入標(biāo)已將司法覆核、地皮位置及規(guī)模等考慮入地價(jià)之內(nèi)，公司認(rèn)為地皮的可塑性高，未來擬建1,500個(gè)單位，投資額超過100億元。
4、香港樓市到底如何？
樓市價(jià)量持續(xù)下跌，香港金管局總裁陳德霖進(jìn)一步放松口風(fēng)，直言若確認(rèn)樓市進(jìn)入下行周期，會(huì)將以前收緊措施適度放寬。
農(nóng)歷新年后[*{5}*]周末，香港樓市依然一遍蕭索。據(jù)各間代理行數(shù)據(jù)，十大屋苑周末成交量于極低水平徘徊，只錄得2宗至5宗成交，買賣兩閑下，樓市恍似陷入死胡同。綜合市場(chǎng)信息，現(xiàn)時(shí)錄得成交的多屬大幅劈價(jià)個(gè)案，例如鲗魚涌太古城*7錄得成交劈價(jià)「兩球」，將軍澳廣場(chǎng)亦有單位劈價(jià)約13%易手。業(yè)界指，大部分劈價(jià)單位均可在短時(shí)間內(nèi)獲承接，反映買家置業(yè)興趣不減，預(yù)料農(nóng)歷新年后樓市將會(huì)慢慢復(fù)蘇。
中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰亦指，近日股災(zāi)及大埔地低價(jià)售出等消息打擊樓市，部分業(yè)主睇淡后市，大幅劈價(jià)求售，尤其是新界區(qū)的細(xì)價(jià)物業(yè)，減價(jià)幅度達(dá)15%至20%。不過，大部分劈價(jià)單位可在短時(shí)間內(nèi)獲承接，預(yù)料農(nóng)歷新年后樓市將會(huì)慢慢復(fù)蘇。
事實(shí)上，最近錄得的成交，大部分「愈劈愈深」。中原趙鴻運(yùn)表示，太古城寧安閣中層B室，實(shí)用面積703方呎，3房間隔，原業(yè)主去年11月放盤，叫價(jià)1,100萬元，直至1月中減至938萬元，最終以883萬元將單位易手，前后減價(jià)217萬元或19.7%，實(shí)用呎價(jià)12,560元。原業(yè)主2007年8月以438萬元入市，持貨9年賬面獲利445萬元，單位升值逾1倍。
將軍澳廣場(chǎng)2期5座中層E室，實(shí)用面積429方呎，2房間隔，附有裝修。中原柯勇表示，業(yè)主1月放盤時(shí)叫價(jià)560萬元，后見新年前市況更淡靜，于是調(diào)整價(jià)錢至510萬元，最終累積減72萬元或12.9%，以488萬元將單位易手，實(shí)用呎價(jià)11,375元。
5、李嘉誠的公司跌了1400億？
這好像是事實(shí)，但從2015年6月，全球股災(zāi)，市值跌掉千億的比比皆是，蘋果市值跌去1400億美元、阿里巴巴也跌去千億美元。整體看，并不能說這代表了香港房地產(chǎn)崩盤。
6、最后，其實(shí)從土地價(jià)格對(duì)比看，國內(nèi)一線城市的地價(jià)已經(jīng)處于瘋狂狀態(tài)，很多地塊的地價(jià)比房?jī)r(jià)要高很多，這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)越來越大，另外如果單獨(dú)只看北京的四環(huán)內(nèi)、上海的內(nèi)環(huán)，均價(jià)距離香港已經(jīng)很接近了。
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