十二五規(guī)劃把營改增作為經(jīng)濟改革的重要方向,“營改增”是繼1994年分稅制后又一次重大的稅制改革,它從制度上解決了營業(yè)稅制下“道道征收,全額征稅”導致的重復征稅問題,實現(xiàn)了增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”。從2012年1月1日“營改增”試點工作開始,截止目前,僅剩房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)幾個行業(yè)未納入試點。按照十二五期間(2011-2015)完成“營改增”改革任務(wù)的要求,房地產(chǎn)業(yè)將于2015年實現(xiàn)“營改增”改革。一旦將房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點范圍,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨稅負進一步加重、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加、發(fā)票風險進一步加大等諸多風險。因此,專家認為,正確應(yīng)對“營改增”帶來的風險,盡早制定完善應(yīng)對策略,對房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大。
  一、全面做好“營改增”財務(wù)核算準備工作
  “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求,企業(yè)財務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難題。為了有效應(yīng)對“營改增”帶來的難題,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分學習相關(guān)政策,做好“營改增”財務(wù)核算準備工作
  1、調(diào)整會計賬戶的設(shè)置
  房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”等明細科目,輔導期管理的應(yīng)在“應(yīng)交稅費”科目下增設(shè)“待抵扣進項稅額”明細科目。在“應(yīng)交增值稅”明細賬中,借方應(yīng)設(shè)置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等專欄,貸方應(yīng)設(shè)置“銷項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄.
  “進項稅額”專欄,記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)而支付的、準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)支付的進項稅額,用藍字登記。
  “減免稅款”專欄,用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。
  “已交稅金”專欄,記錄企業(yè)已繳納的增值稅額,企業(yè)已繳納的增值稅額用藍字登記。
  “轉(zhuǎn)出未交增值稅”專欄,記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當月發(fā)生的應(yīng)交未交的增值稅額用藍字登記。
  “銷項稅額”專欄,記錄企業(yè)銷售不動產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售不動產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的銷項稅額,用藍字登記;發(fā)生銷售退回或按照稅法規(guī)定允許扣減的增值稅額應(yīng)沖減銷項稅額,用紅字或負數(shù)登記。
  “進項稅額轉(zhuǎn)出”專欄,記錄由于各類原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣,按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額。
  “轉(zhuǎn)出多交增值稅”專欄,記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出多交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當月發(fā)生的多交的增值稅額用藍字登記。
  “未交增值稅”明細科目,核算企業(yè)月末轉(zhuǎn)入的應(yīng)交未交增值稅額,轉(zhuǎn)入多交的增值稅也在本明細科目核算。
  “待抵扣進項稅額”明細科目,核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件,暫不予在本期申報抵扣的進項稅額。
  2、正確進行會計處理
  *9,取得過渡性財政扶持資金的會計處理。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”轉(zhuǎn)換期間因?qū)嶋H稅負增加的,將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金,期末有確鑿證據(jù)表明企業(yè)能夠符合財政扶持政策規(guī)定的相關(guān)條件且預(yù)計能夠收到財政扶持資金時,按應(yīng)收的金額確認營業(yè)外收入
  第二,增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費用以及繳納的技術(shù)維護費允許在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的,應(yīng)在“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“減免稅款”專欄,用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。
  3、完善企業(yè)內(nèi)部財務(wù)、稅務(wù)控制制度
  良好的企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)控制制度是控制企業(yè)稅務(wù)風險的重要手段之一。尤其在“營改增”后,賬務(wù)處理復雜化、增值稅專用發(fā)票風險凸顯,企業(yè)更應(yīng)該注意以下財稅內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行:
  *9,采購環(huán)節(jié)盡可能取得進項發(fā)票后支付款項。“營改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的,企業(yè)在采購過程中,應(yīng)及時取得進項發(fā)票,否則,在支付款項后,可能由于市場或物品原因發(fā)生糾紛,無法取得進項發(fā)票,不能進行抵扣
  第二,采購貨物以及向服務(wù)方付款應(yīng)通過開戶銀行等途徑。許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),服務(wù)方中涉及大量的個體戶、自然人等情形,不乏有使用現(xiàn)金、單位小金庫等方式付款的行為,此種行為不僅違反財務(wù)管理制度,還會涉嫌偷逃稅嫌疑,應(yīng)通過開戶銀行支付相關(guān)款項。
  第三,加強房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程是成本產(chǎn)生的過程,尤其應(yīng)加強各項成本發(fā)生憑據(jù)的管理,因為相關(guān)憑證不僅是企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù),還是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)。
  第四,關(guān)注銷售合同涉稅條款的擬定。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品中,常常會使用各種促銷手段,商業(yè)折扣還是現(xiàn)金折扣,財稅處理有差異,需要在銷售合同中予以明確;同時,不同的付款方式也會影響納稅義務(wù)的產(chǎn)生,企業(yè)在銷售過程中應(yīng)該有專業(yè)稅務(wù)人士的指導。
  第五,按時進行納稅申報,依法提交、留存各項財務(wù)、稅務(wù)材料。“營改增”后,主管稅務(wù)機關(guān)由地稅變?yōu)閲悾瑫r,納稅申報時間、提交的材料也會發(fā)生一定的變化,企業(yè)應(yīng)按照國家法律、政策要求提交、留存各項企業(yè)資料。
  二、全面提升增值稅專用發(fā)票管理水平
  >“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需使用增值稅發(fā)票,由于增值稅發(fā)票歷來是發(fā)票管理的重點對象,并且也是發(fā)生經(jīng)濟違法案件較多的票種之一,因此,“營改增”的試行對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的要求也大大提高。
  1、及時取得可以抵扣的專用發(fā)票
  在實際操作過程中,企業(yè)為了獲取更豐厚的進項稅額的抵扣,應(yīng)盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)作為供應(yīng)商,因為這些供應(yīng)商能夠提供增值稅專用發(fā)票,就能起到增值稅抵扣的作用。實行營業(yè)稅改增值稅之后,進項稅額抵扣范圍稍有增大,從成本上擴大到了費用和固定資產(chǎn)上,企業(yè)還應(yīng)當考慮到油費、人工費用等一些成本的支出情況來做選擇,對于比較難獲得的油費增值稅發(fā)票,可以通過統(tǒng)一購進充值卡或者記賬月結(jié)或季度結(jié)算的方式來解決。當然,由于“營改增”目前只在特定行業(yè)實施,由于地區(qū)和行業(yè)差異以及時間等因素都會對試點企業(yè)的進項稅抵扣的獲得造成影響,這就將直接影響到企業(yè)的納稅額度了。因此,企業(yè)在進行進項稅發(fā)票納稅籌劃時,應(yīng)該注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進項稅項目,從而不斷提高企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平。而且,在分析完企業(yè)進項稅抵扣項目和金額之后,還要有效確保企業(yè)能夠及時獲取到增值稅專用發(fā)票,作為實現(xiàn)進項稅抵扣的重要依據(jù),如果能夠及時合法獲取增值稅專用發(fā)票就可以有效減輕稅負,如果不能及時獲取,則在申請稅項抵扣時就會遇到困難,無法順利進行。
  2、加強專用發(fā)票的認證管理
  房地產(chǎn)企業(yè)存在取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣的風險。因此,企業(yè)的財會人員應(yīng)當充分了解實踐中無法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型:上游已定性為虛開的、經(jīng)鑒定為偽造的、被證明為非稅務(wù)機關(guān)出售的、通過金稅系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的“失控”、“作廢”票,以及走逃企業(yè)開具的未報稅的增值稅專用發(fā)票等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當仔細認證比對上述發(fā)票,否則可能出現(xiàn)輕則不予抵扣進項稅款,重則以非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票、逃稅等罪名論處的情形.
  3、防范虛開增值稅專用發(fā)票
  增值稅專用發(fā)票除了具有一般發(fā)票的銷售憑證作用外,還具有抵扣稅額的作用。在利益的驅(qū)使下,“營改增”后部分房地產(chǎn)企業(yè)會虛開增值稅專用發(fā)票,此外,大型房地產(chǎn)企業(yè)很可能會虛開增值稅發(fā)票開給子公司或關(guān)聯(lián)公司,從而達到調(diào)節(jié)稅金、不繳或少交稅的目的。這一點可在已進行的“營改增”試點中得到印證,試點行業(yè)尤其是交通運輸企業(yè),虛開和接受虛開的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢。根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零五條規(guī)定,虛開增值稅專用發(fā)票構(gòu)成犯罪的,處三年以下有期徒刑或者拘役;虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的,處十年以上有期徒刑或者無期徒刑,并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。因此,“營改增”新形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面清理營業(yè)稅下的虛開發(fā)票問題.
  三、積極進行稅務(wù)籌劃,控制潛在上升的稅負率
  根據(jù)*7官方披露的消息,2015年房地產(chǎn)營改增極有可能是適用11%的增值稅率,相比較于營業(yè)稅制下的5%的稅率,稅率大幅提升,房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有足夠的可抵扣進項稅額,必然面臨稅負大幅上升的風險。在此嚴峻的背景下,專家提出以下四種解決途徑:
  1、梳理經(jīng)營流程,積極進行稅務(wù)籌劃
  對于企業(yè)本身來說,要做到科學合理地實施稅收籌劃,確保企業(yè)自身在營業(yè)稅改增值稅的過程中實現(xiàn)減負效果,需要企業(yè)及時準確的分析自身的稅務(wù)情況。通過研究比較,了解企業(yè)可以依據(jù)進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目在總的支出中的比例高低,納入進行抵扣的比例越高,則越有利于實現(xiàn)減輕稅負的目的,反之,則難以實現(xiàn)這一目的甚至會加大稅務(wù)負擔。當前不少企業(yè)通過外包企業(yè)產(chǎn)品和項目來實現(xiàn)合理籌劃目的,這樣可以幫助企業(yè)有效實現(xiàn)稅費轉(zhuǎn)移,對于無法解決進項稅抵扣的企業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實意義。但是應(yīng)當注意的是,外包項目和產(chǎn)品時,應(yīng)當保障企業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量。其次,除了產(chǎn)品外包之外,企業(yè)也可以將自身的某職能部門外包,以實現(xiàn)籌劃目的。通過外包財務(wù)、人士等,降低管理成本,降低企業(yè)實際稅務(wù)負擔.
  2、審查目前享受的稅收優(yōu)惠政策,防范稅收優(yōu)惠政策被清理
  2014年12月9日,國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》(國發(fā)〔2014〕62號),文件是依據(jù)“黨的十八屆三中全會精神和《國務(wù)院關(guān)于深化預(yù)算管理制度改革的決定》(國發(fā)〔2014〕45號)要求”,目的是“嚴肅財經(jīng)紀律,加快建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系”,并明確要求,“各省級人民政府和有關(guān)部門應(yīng)于2015年3月底前,向財政部報送本?。▍^(qū)、市)和本部門對稅收等優(yōu)惠政策的專項清理情況,由財政部匯總報國務(wù)院。”在這一背景下,華稅律師建議,企業(yè)應(yīng)該全面審查正在享受的各項稅收優(yōu)惠政策,尤其是,部分通過利用西部地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策進行籌劃的房地產(chǎn)企業(yè),面臨前所未有的政策性風險。專家有兩點建議:
  *9,與當?shù)卣块T協(xié)商重新簽署投資協(xié)議等文件。企業(yè)應(yīng)在審查目前正享受的稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上,對據(jù)此簽署的合同、協(xié)議、備忘錄等的合規(guī)性予以高度重視。如果依據(jù)的稅收優(yōu)惠政策屬于《通知》中無效的政策,應(yīng)及時與政府部門協(xié)商,根據(jù)合法有效的稅收優(yōu)惠政策,重新簽訂協(xié)議
  第二,重塑企業(yè)運營架構(gòu),繼續(xù)合法享受稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)可在稅法專業(yè)人士協(xié)助的基礎(chǔ)上,調(diào)整自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動,重新搭建自身的稅務(wù)架構(gòu),確保自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動符合合法稅收優(yōu)惠政策的具體規(guī)定要求,具體可以通過注銷、遷址以及并購重組等方式調(diào)整集團企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)架構(gòu),向具有正當性和合法性的優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)及區(qū)域進行戰(zhàn)略性遷移。
  當然,企業(yè)應(yīng)該積極爭取國家針對“營改增”過渡時期出臺的稅收優(yōu)惠政策,按照之前的做法,試點企業(yè)可以延續(xù)原有的稅收優(yōu)惠政策,企業(yè)應(yīng)該充分把握,減少自身稅收負擔。
  3、銷售不同稅率項目應(yīng)分開核算,以適用較低稅率
  2012年“營改增”試點以來,在增值稅原有17%、13%稅率及3%、4%、6%的征收率的基礎(chǔ)之上又增加了6%、11%兩個低稅率,同時將納入增值稅試點的小規(guī)模企業(yè)統(tǒng)一征收率為3%.這樣一來,我國目前增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地產(chǎn)“營改增”實用何種稅率,目前還沒最后確定。但是,大型房地產(chǎn)企業(yè)勢必出現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)象,根據(jù)相關(guān)稅法政策,混業(yè)經(jīng)營中,不同稅率項目需要分開核算,否則會統(tǒng)一適用高稅率,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后,應(yīng)對涉及的混業(yè)經(jīng)營項目分開核算,以適用較低稅率,降低稅負成本
  4、積極申請過渡性財政支持
  不少企業(yè)都會在營業(yè)稅改征增值稅的過程中出現(xiàn)暫時性困難,針對這種情況,國家也出臺了相應(yīng)的政策加以扶持,對個別企業(yè)及行業(yè)進行過渡性的資金支持。因此,企業(yè)在營改增初期,如果出現(xiàn)較大的困難,難以通過自身措施減輕納稅負擔,可以積極申請政府過渡性資金支持,以此來減輕企業(yè)暫時性困難,減小企業(yè)資金壓力.
  “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)。專家建議,為了更好地應(yīng)對這些挑戰(zhàn),需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、相關(guān)人員超前謀劃、全盤考慮,提前做好相關(guān)培訓工作,謀劃制定或修訂相關(guān)制度,使“營改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)過渡。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)高度重視這一變化,并認真測算“營改增”對本企業(yè)的影響,在政策正式到來之前做好充分的應(yīng)戰(zhàn)準備,以贏得先機!

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