新國五條細則下發(fā)滿兩月

　　距離3月1日國發(fā)17號文件公布已超過兩個月，但國務(wù)院提出的“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”的要求仍未得到有效執(zhí)行。《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣東省廣州市、珠海市目前未落實國務(wù)院政策，仍在執(zhí)行“分區(qū)限購”政策。

　　截至目前，廣州市行政區(qū)劃管轄范圍內(nèi)的增城、從化兩地仍未執(zhí)行限購政策；珠海市的限購政策也僅在主城區(qū)香洲區(qū)執(zhí)行，橫琴等行政區(qū)劃管轄范圍內(nèi)的區(qū)域，至今仍未被列入執(zhí)行限購政策的范圍。

　　廣東省是2011年以來執(zhí)行限購城市最多的省份，按照國務(wù)院要求，廣州、深圳、佛山、珠海四城市均開始實施限購政策。不過，當“限購”這一“不得已”的政策在執(zhí)行兩年之后，又面臨被“強化”局面時在廣東所遭遇的境遇，折射的卻是在全國范圍內(nèi)，限購政策正在遭遇著尷尬。
 

　　廣州珠?；乇?/p>

　　3月25日，廣東省政府下發(fā)《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(下稱“廣東細則”)。針對限購政策，“廣東細則”明確要求“廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國辦發(fā)(2013)17號文要求不符的，應(yīng)立即作出調(diào)整”。

　　然而，在被“點名”要求“立即調(diào)整”超過一個月之后，廣州和珠海仍在悄然執(zhí)行著“分區(qū)限購”的政策，與以往無異。其中，珠海市僅有城區(qū)香洲區(qū)實施限購政策，轄區(qū)內(nèi)被各方看好的橫琴新區(qū)等區(qū)域，仍未執(zhí)行限購政策。廣州市行政區(qū)劃內(nèi)管轄的增城和從化，至今亦未執(zhí)行限購政策。

　　“我已經(jīng)下了誠意金了，只要開盤價格不是漲得太離譜我肯定會買。”在珠海斗門區(qū)的一個待售樓盤門前，記者遇到了蔡麗麗。作為一個急需換房的“剛需”，這兩個月蔡麗麗心情頗為忐忑。“關(guān)鍵是不知道什么時候政策有變。”不過，截止到她“下定”之日，這個歸屬珠海市管轄的區(qū)域，還尚未實施限購。此外，金灣區(qū)也尚未限購。

　　在“廣東細則”下發(fā)后，市場普遍認為這是珠海限購全區(qū)域覆蓋的“軍令狀”。由于買房資金還沒籌集到位，當時的蔡麗麗憋屈得幾天睡不著。不過，珠海房管部門以“尚在研究階段”為由，細則一拖就是一個月。

　　4月27日，記者致電珠海市住建局，希望就此問題尋求解釋并進行采訪。珠海市住建局予以記者的答復(fù)是，珠海市相關(guān)細則正在擬定當中。由于相關(guān)負責人正在開會，故不能接受記者的采訪。

　　“開發(fā)商開始說‘五一’就能取得預(yù)售證，并立刻對外銷售。”蔡麗麗表示，但說好的預(yù)售，卻遲遲未見。“可能要推到六月了。”蔡麗麗了解到的*7消息是，這讓她頗為擔憂。記者從該樓盤的登記表上看到，登記并繳納了誠意金的客戶已經(jīng)超過了樓盤首期的可售數(shù)量。“政府一直不放預(yù)售，我們也沒辦法。”該盤的銷售負責人抱怨道。

　　與珠海市的情況類似，歸屬廣州管轄的增城、從化，截至記者發(fā)稿時，也仍未執(zhí)行“統(tǒng)一限購”的政策。
 

　　“不統(tǒng)一限購”邏輯

　　珠海政府的知情人士告訴記者，珠海細則之所以遲遲未出，珠海向上級陳述的理由是：不需要將限購覆蓋全區(qū)域，也能穩(wěn)定樓市。其邏輯是，珠海城區(qū)與新區(qū)的樓價差別頗大，讓成交更多的集中在價格較低的新城區(qū)，對穩(wěn)定樓價更有現(xiàn)實意義。如果全行政區(qū)域限購，由于地理及人文因素，結(jié)果是將購房者推到臨近珠海的中山市，對平穩(wěn)樓市沒有作用，對政府賣地收入就更是負面。

　　記者了解到，現(xiàn)在實行限購的珠海香洲區(qū)樓價早已在1.5萬元/平方米以上，西區(qū)等地的折后均價則還在每平方米五六千元左右。有政府智囊研究后認為，現(xiàn)在珠海成交有2/3集中在西區(qū)及其他新區(qū)域，一旦全區(qū)域限購，將來會有更多的成交回歸到香洲區(qū)，對珠海樓價控制反而更不利。另一方面，4月下旬，珠海連續(xù)掛牌了兩塊商業(yè)地，均位于西區(qū)，從政府收益的角度看，也不希望全區(qū)域限購。記者了解到，珠海2012年土地出讓收入基本與2011年持平，但樓面均價下降了10%。

　　與珠海的猶抱琵琶半遮面不同，佛山干脆表示不會再出臺新措施。佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局副局長林振漢表示，佛山一直都在嚴格執(zhí)行限購政策，現(xiàn)行政策與國家政策沒有任何相悖之處，所以沒有必要再出臺相關(guān)細則。實際上，2011年佛山主動出臺限購措施后，土地出讓金曾大幅下滑，從2010年的30.6億元下降至2011年的20億元。2011年10月，佛山曾試圖松綁限購令，但沒想到被上級叫停，當天就暫緩執(zhí)行了。

　　此次佛山市官員認為該區(qū)域樓市穩(wěn)定，因此沒必要出臺“細則”。

　　但上述理由要得到認同的前提，是樓價要得到控制。數(shù)據(jù)顯示佛山今年一季度成交量同比大幅上漲一倍，價格同比增幅1.83%，超過限購前2011年*9季度。而珠海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，該市現(xiàn)在售樓盤價格也有小幅上漲的趨勢。業(yè)內(nèi)人士推測，正是這一原因?qū)е陆衲暾幸饪刂浦楹｜S金周的可售項目。
 

　　“限價”更重要？

　　無獨有偶，同樣將目光瞄準成交價格的還有廣州和深圳。

　　繼深圳“限價”后，4月24日，廣州全市執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住宅前，必須辦理預(yù)售價格網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導(dǎo)。實際上，如果僅僅從條文上理解，廣州只是把網(wǎng)上申報擴充到全市，廣州老十區(qū)早就實施網(wǎng)上申報。

　　但4月底的廣州樓市充滿了不安與爆料，在廣州宣布全市網(wǎng)上申報前，就有開發(fā)商在微博上爆料，稱廣州房管部門召開了開發(fā)商“通氣會”，口頭通知“廣州住宅今年成交均價不得超去年”，隨后廣州國土房管局否認了這一說法。但第二天，保利廣東公司董事長也在微博上表示：“傳廣州真的限價，不！是國土房管局親自定價了！”

　　該房企表示，此前從未出現(xiàn)這一情況。如此限價同時又沒有緩沖時間，實在大出所料。

　　廣州“限價”迅發(fā)，實際上是頗為無奈。在新國五條出臺后，廣州也按時擬定了相應(yīng)細則。其中限購細則中表示，屬于廣州管轄范圍的增城、從化兩市是否限購，由兩市自行決定。隨后增城表示不實行限購。

　　但3月廣州樓價飆升，當月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽價格同比上漲了34.9%，一季度同比上漲了22%。2013年廣州房價的控制目標是要低于廣州人均可支配收入凈增幅，換言之，全年漲幅不能超過7%~8%。廣州市常務(wù)副市長陳如桂此前公開表示，廣州要調(diào)房價，比其他城市的壓力都要大得多，主要因為廣州中心城區(qū)高端住宅不斷推出，價高量大，要整體調(diào)控比較困難。

　　有分析人士認為，廣州不將限購覆蓋至全部區(qū)域，也是希望價格較低的增城、從化的成交量能拉低整體樓價。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認為，這樣處置是實事求是的做法，但他還是認為：“控制高價項目預(yù)售和簽約將是政府完成年度目標的殺手锏，不用此招今年恐怕真不容易完成。”他也是最早爆料廣州今年成交均價“禁漲”的人士之一。