新國(guó)五條細(xì)則下發(fā)滿兩月

　　距離3月1日國(guó)發(fā)17號(hào)文件公布已超過兩個(gè)月，但國(guó)務(wù)院提出的“限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”的要求仍未得到有效執(zhí)行?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣東省廣州市、珠海市目前未落實(shí)國(guó)務(wù)院政策，仍在執(zhí)行“分區(qū)限購(gòu)”政策。

　　截至目前，廣州市行政區(qū)劃管轄范圍內(nèi)的增城、從化兩地仍未執(zhí)行限購(gòu)政策；珠海市的限購(gòu)政策也僅在主城區(qū)香洲區(qū)執(zhí)行，橫琴等行政區(qū)劃管轄范圍內(nèi)的區(qū)域，至今仍未被列入執(zhí)行限購(gòu)政策的范圍。

　　廣東省是2011年以來執(zhí)行限購(gòu)城市最多的省份，按照國(guó)務(wù)院要求，廣州、深圳、佛山、珠海四城市均開始實(shí)施限購(gòu)政策。不過，當(dāng)“限購(gòu)”這一“不得已”的政策在執(zhí)行兩年之后，又面臨被“強(qiáng)化”局面時(shí)在廣東所遭遇的境遇，折射的卻是在全國(guó)范圍內(nèi)，限購(gòu)政策正在遭遇著尷尬。
 

　　廣州珠?；乇?/p>

　　3月25日，廣東省政府下發(fā)《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(下稱“廣東細(xì)則”)。針對(duì)限購(gòu)政策，“廣東細(xì)則”明確要求“廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，原出臺(tái)的住房限購(gòu)政策與國(guó)辦發(fā)(2013)17號(hào)文要求不符的，應(yīng)立即作出調(diào)整”。

　　然而，在被“點(diǎn)名”要求“立即調(diào)整”超過一個(gè)月之后，廣州和珠海仍在悄然執(zhí)行著“分區(qū)限購(gòu)”的政策，與以往無(wú)異。其中，珠海市僅有城區(qū)香洲區(qū)實(shí)施限購(gòu)政策，轄區(qū)內(nèi)被各方看好的橫琴新區(qū)等區(qū)域，仍未執(zhí)行限購(gòu)政策。廣州市行政區(qū)劃內(nèi)管轄的增城和從化，至今亦未執(zhí)行限購(gòu)政策。

　　“我已經(jīng)下了誠(chéng)意金了，只要開盤價(jià)格不是漲得太離譜我肯定會(huì)買。”在珠海斗門區(qū)的一個(gè)待售樓盤門前，記者遇到了蔡麗麗。作為一個(gè)急需換房的“剛需”，這兩個(gè)月蔡麗麗心情頗為忐忑。“關(guān)鍵是不知道什么時(shí)候政策有變。”不過，截止到她“下定”之日，這個(gè)歸屬珠海市管轄的區(qū)域，還尚未實(shí)施限購(gòu)。此外，金灣區(qū)也尚未限購(gòu)。

　　在“廣東細(xì)則”下發(fā)后，市場(chǎng)普遍認(rèn)為這是珠海限購(gòu)全區(qū)域覆蓋的“軍令狀”。由于買房資金還沒籌集到位，當(dāng)時(shí)的蔡麗麗憋屈得幾天睡不著。不過，珠海房管部門以“尚在研究階段”為由，細(xì)則一拖就是一個(gè)月。

　　4月27日，記者致電珠海市住建局，希望就此問題尋求解釋并進(jìn)行采訪。珠海市住建局予以記者的答復(fù)是，珠海市相關(guān)細(xì)則正在擬定當(dāng)中。由于相關(guān)負(fù)責(zé)人正在開會(huì)，故不能接受記者的采訪。

　　“開發(fā)商開始說‘五一’就能取得預(yù)售證，并立刻對(duì)外銷售。”蔡麗麗表示，但說好的預(yù)售，卻遲遲未見。“可能要推到六月了。”蔡麗麗了解到的*7消息是，這讓她頗為擔(dān)憂。記者從該樓盤的登記表上看到，登記并繳納了誠(chéng)意金的客戶已經(jīng)超過了樓盤首期的可售數(shù)量。“政府一直不放預(yù)售，我們也沒辦法。”該盤的銷售負(fù)責(zé)人抱怨道。

　　與珠海市的情況類似，歸屬?gòu)V州管轄的增城、從化，截至記者發(fā)稿時(shí)，也仍未執(zhí)行“統(tǒng)一限購(gòu)”的政策。
 

　　“不統(tǒng)一限購(gòu)”邏輯

　　珠海政府的知情人士告訴記者，珠海細(xì)則之所以遲遲未出，珠海向上級(jí)陳述的理由是：不需要將限購(gòu)覆蓋全區(qū)域，也能穩(wěn)定樓市。其邏輯是，珠海城區(qū)與新區(qū)的樓價(jià)差別頗大，讓成交更多的集中在價(jià)格較低的新城區(qū)，對(duì)穩(wěn)定樓價(jià)更有現(xiàn)實(shí)意義。如果全行政區(qū)域限購(gòu)，由于地理及人文因素，結(jié)果是將購(gòu)房者推到臨近珠海的中山市，對(duì)平穩(wěn)樓市沒有作用，對(duì)政府賣地收入就更是負(fù)面。

　　記者了解到，現(xiàn)在實(shí)行限購(gòu)的珠海香洲區(qū)樓價(jià)早已在1.5萬(wàn)元/平方米以上，西區(qū)等地的折后均價(jià)則還在每平方米五六千元左右。有政府智囊研究后認(rèn)為，現(xiàn)在珠海成交有2/3集中在西區(qū)及其他新區(qū)域，一旦全區(qū)域限購(gòu)，將來會(huì)有更多的成交回歸到香洲區(qū)，對(duì)珠海樓價(jià)控制反而更不利。另一方面，4月下旬，珠海連續(xù)掛牌了兩塊商業(yè)地，均位于西區(qū)，從政府收益的角度看，也不希望全區(qū)域限購(gòu)。記者了解到，珠海2012年土地出讓收入基本與2011年持平，但樓面均價(jià)下降了10%。

　　與珠海的猶抱琵琶半遮面不同，佛山干脆表示不會(huì)再出臺(tái)新措施。佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局副局長(zhǎng)林振漢表示，佛山一直都在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，現(xiàn)行政策與國(guó)家政策沒有任何相悖之處，所以沒有必要再出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。實(shí)際上，2011年佛山主動(dòng)出臺(tái)限購(gòu)措施后，土地出讓金曾大幅下滑，從2010年的30.6億元下降至2011年的20億元。2011年10月，佛山曾試圖松綁限購(gòu)令，但沒想到被上級(jí)叫停，當(dāng)天就暫緩執(zhí)行了。

　　此次佛山市官員認(rèn)為該區(qū)域樓市穩(wěn)定，因此沒必要出臺(tái)“細(xì)則”。

　　但上述理由要得到認(rèn)同的前提，是樓價(jià)要得到控制。數(shù)據(jù)顯示佛山今年一季度成交量同比大幅上漲一倍，價(jià)格同比增幅1.83%，超過限購(gòu)前2011年*9季度。而珠海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，該市現(xiàn)在售樓盤價(jià)格也有小幅上漲的趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，正是這一原因?qū)е陆衲暾幸饪刂浦楹｜S金周的可售項(xiàng)目。
 

　　“限價(jià)”更重要？

　　無(wú)獨(dú)有偶，同樣將目光瞄準(zhǔn)成交價(jià)格的還有廣州和深圳。

　　繼深圳“限價(jià)”后，4月24日，廣州全市執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住宅前，必須辦理預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。實(shí)際上，如果僅僅從條文上理解，廣州只是把網(wǎng)上申報(bào)擴(kuò)充到全市，廣州老十區(qū)早就實(shí)施網(wǎng)上申報(bào)。

　　但4月底的廣州樓市充滿了不安與爆料，在廣州宣布全市網(wǎng)上申報(bào)前，就有開發(fā)商在微博上爆料，稱廣州房管部門召開了開發(fā)商“通氣會(huì)”，口頭通知“廣州住宅今年成交均價(jià)不得超去年”，隨后廣州國(guó)土房管局否認(rèn)了這一說法。但第二天，保利廣東公司董事長(zhǎng)也在微博上表示：“傳廣州真的限價(jià)，不！是國(guó)土房管局親自定價(jià)了！”

　　該房企表示，此前從未出現(xiàn)這一情況。如此限價(jià)同時(shí)又沒有緩沖時(shí)間，實(shí)在大出所料。

　　廣州“限價(jià)”迅發(fā)，實(shí)際上是頗為無(wú)奈。在新國(guó)五條出臺(tái)后，廣州也按時(shí)擬定了相應(yīng)細(xì)則。其中限購(gòu)細(xì)則中表示，屬于廣州管轄范圍的增城、從化兩市是否限購(gòu)，由兩市自行決定。隨后增城表示不實(shí)行限購(gòu)。

　　但3月廣州樓價(jià)飆升，當(dāng)月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽價(jià)格同比上漲了34.9%，一季度同比上漲了22%。2013年廣州房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)是要低于廣州人均可支配收入凈增幅，換言之，全年漲幅不能超過7%~8%。廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂此前公開表示，廣州要調(diào)房?jī)r(jià)，比其他城市的壓力都要大得多，主要因?yàn)閺V州中心城區(qū)高端住宅不斷推出，價(jià)高量大，要整體調(diào)控比較困難。

　　有分析人士認(rèn)為，廣州不將限購(gòu)覆蓋至全部區(qū)域，也是希望價(jià)格較低的增城、從化的成交量能拉低整體樓價(jià)。方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，這樣處置是實(shí)事求是的做法，但他還是認(rèn)為：“控制高價(jià)項(xiàng)目預(yù)售和簽約將是政府完成年度目標(biāo)的殺手锏，不用此招今年恐怕真不容易完成。”他也是最早爆料廣州今年成交均價(jià)“禁漲”的人士之一。