近期打算開盤的北京開發(fā)商，正明顯感受到政府利用預(yù)售許可證、銷售許可證調(diào)控價格的壓力。4月份獲得預(yù)售許可證的住宅項目總共只有13個，只有望京金茂府一個項目批準(zhǔn)售價超過5萬元/平方米，其余項目售價都在4萬元/平方米以內(nèi)。同時，市場供應(yīng)量也進入低點。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，5月2日，北京市可售住宅套數(shù)為61475套，成為去年8月以來的最低值。
 

　　管制

　　位于大興區(qū)西紅門附近的鴻坤·林語墅項目，是鴻坤地產(chǎn)在該區(qū)域內(nèi)開發(fā)的高端別墅項目。鴻坤·林語墅總經(jīng)理侯守超表示，該項目可實現(xiàn)室內(nèi)恒溫恒濕恒氧，還將是北京[*{5}*]實現(xiàn)PM2.5室內(nèi)監(jiān)測的項目，對PM2.5的凈化率可達99%。

　　鴻坤·林語墅計劃在今年6月開盤入市，這一區(qū)域主要是普通住宅項目，售價普遍在2萬多元/平方米，該項目是一個純別墅的高端項目，并且在精裝修、健康住宅技術(shù)等方面的成本投入不菲，預(yù)計售價應(yīng)該明顯高于區(qū)域內(nèi)在售項目價格，會成為區(qū)域標(biāo)桿項目，而此類項目，正是政府限制批預(yù)售許可證的主要對象。項目要面市，面臨如何申請到預(yù)售許可證的難關(guān)。

　　北京另一個高端項目也正在申請預(yù)售許可證，該公司一名負責(zé)人對本報表示，目前要申請到預(yù)售許可證，住建委的要求是“價格要在可控范圍內(nèi)”。“具體標(biāo)準(zhǔn)，就是申請價格不能高于周邊項目價格、不能高于項目前期的批準(zhǔn)價格。”這位負責(zé)人說。

　　這一標(biāo)準(zhǔn)，使得有漲價計劃的項目、區(qū)域標(biāo)桿項目處境最為尷尬，他們成為最難以申請到預(yù)售許可證的典型項目。

　　除此之外，對現(xiàn)房的管制也同時納入到價格管制范圍內(nèi)。“以前現(xiàn)房是沒有管制的，現(xiàn)在也開始管制了。如果在申請價格上出現(xiàn)同樣的情況，將拿不到銷售許可證。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。

　　據(jù)本報了解，此前有一些項目，因辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的手續(xù)而停止出售。當(dāng)時的市場預(yù)期是，轉(zhuǎn)成現(xiàn)房以后，開發(fā)商會明顯提升售價。而現(xiàn)在，這一條路也行不通。

　　除了在預(yù)售許可證、銷售許可證方面的管制之外，還有對已批準(zhǔn)上市項目暫停網(wǎng)簽的方式。

　　一位代理行業(yè)內(nèi)人士對本報表示，早在3月底，細則出臺之前，北京就暫停了一部分熱銷、漲價明顯的項目的網(wǎng)簽，其中包括位于通州的合生濱江帝景項目。

　　目前在北京購買新房，是網(wǎng)簽出合同，不能網(wǎng)簽就做不了合同，房屋就無法進行銷售。

　　而中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，不能網(wǎng)簽這個說法不準(zhǔn)確，目前政府的目標(biāo)很明確就是限制漲價，如果現(xiàn)在的網(wǎng)簽價格不高于原來的簽約價格，是可以網(wǎng)簽的。現(xiàn)在暫停網(wǎng)簽，只是說明開發(fā)商還不愿意降價。“現(xiàn)在網(wǎng)簽、預(yù)售證，只是暫停，會有一兩個月博弈的時間，5月份會是一個博弈的過程，到6、7月份，會有新的供應(yīng)出來。”張大偉說。
 

　　問題與走向

　　而隨著政府行政管控的加強，開發(fā)商的開發(fā)行為正在面臨挑戰(zhàn)。

　　“如果在公司計劃時間內(nèi)，預(yù)售價格批不下來，接下來只能砍精裝修，砍綠色住宅來降成本。”上述正在申請預(yù)售許可證的項目負責(zé)人表示。

　　這種做法，將直接導(dǎo)致項目的低端化，同時，限價可能直接促使開發(fā)商在建造房屋時壓縮成本，這種做法給房地產(chǎn)項目質(zhì)量帶來的風(fēng)險在加大，也是一個重要方面。
 

　　北京并不是特例。

　　實際上早在3月底，廣州就開始在網(wǎng)簽方面進行限制。當(dāng)時一位廣州的開發(fā)商告訴本報記者：“今年過完年之后突然發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，地方政府為了限制統(tǒng)計房價，采取越來越多調(diào)控手段，廣州的限售令，雖然沒發(fā)文，但是已經(jīng)執(zhí)行了，包括控制某個區(qū)域的房價上漲，包括不給備案等等。”

　　這位開發(fā)商還說：“這種做法面臨很多問題。首先，企業(yè)拿地的時候是沒有說法的。第二，政府在一個區(qū)域內(nèi)為了控制價格，允許開發(fā)商突破這個價格網(wǎng)簽的名額是有限的，例如，有5家開發(fā)商，有1000套房子的話，政府一個月只發(fā)200套網(wǎng)簽名額，那這200套分給誰呢？后續(xù)的影響會很大。為了爭取名額，會不會滋生更多腐敗現(xiàn)象呢？”

　　不過，對房價進行行政管控，已經(jīng)成為事實，并且有繼續(xù)強化的趨勢。

　　“北京細則最嚴(yán)厲的一點在于，要把自住型、改善型商品房，即一部分的商品房，納入限價房序列管理。”北京房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志說，隨著政府實施的價格管制，“可以說今年房價趨穩(wěn)，是一個大概率事件，所謂大概率事件，就是一個必然事件。”

　　根據(jù)北京國五條細則，其中明確規(guī)定“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”。從這一點來看，北京對預(yù)售批準(zhǔn)價格等的管制，不會像上一輪調(diào)控中一樣，只是一個偶然行為，而是有可能變成一個長期機制。

　　早在4月10日，北京市住建委主任楊斌在參加北京城市服務(wù)管理廣播“市民對話一把手”欄目時，楊斌這樣說道：“限價房序列管理，是一個針對商品房的新概念，主要為解決自住、改善型中等收入‘夾心層’的住房需求。部分‘夾心層’的商品房，將納入該管理序列，而什么樣的人具備購買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細則正在研究中，并將很快落地。”

　　從4月24日起，廣州將全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)企業(yè)銷售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導(dǎo)。廣州成為繼北京之后第二個表示要對房價進行指導(dǎo)的城市。

　　在中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰看來，今年一線和二線熱點城市，新建住房銷售全面限價只是時間問題。

　　北京表示要將部分中等收入人群納入限價房序列管理這種“類保障房”范疇內(nèi)，而這部分人群正是近年來調(diào)控中購房市場的主力人群。接下來會如何執(zhí)行，還有待具體政策的落地。如果接下來對“限價房序列管理”進行從嚴(yán)執(zhí)行，那么可以說北京細則的最嚴(yán)厲之處還沒有到來。