易憲容分析稱住房需求能夠釋放的三個基本前提

　　下面，高頓網(wǎng)校小編在3月11日星期三*7發(fā)布的業(yè)界評論文章是——易憲容分析稱住房需求能夠釋放的三個基本前提
　　可以說，在今年的政府工作報告中，與往年*5不同的地方就是把GDP的增長目標(biāo)調(diào)低到7%，盡管這一目標(biāo)是十二五規(guī)劃所設(shè)定的及早為市場所預(yù)期的，但是這個GDP目標(biāo)是11年來最低的。這不僅在于市場所理解的，調(diào)低中國GDP增長目標(biāo)，在于提高GDP的質(zhì)量及經(jīng)濟增長效率，更為重要是政府認(rèn)識到當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場調(diào)整問題的嚴(yán)重性。也就是說，如果2015年中國的房地產(chǎn)市場繼續(xù)向縱深調(diào)整，那么中國過高的GDP增長要想不下行是根本不可能的。

　　事實上，從2014年開始，中國的GDP增長下行的壓力越來越大，產(chǎn)量過剩越來越嚴(yán)重，其實*5的問題就是國內(nèi)“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟不可持續(xù)。2014年，無論是中央政府還是地方政府都認(rèn)識到中國“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟調(diào)整的嚴(yán)重性，紛紛采取一系列的救房地產(chǎn)市場的政策，甚至于有些救市政策比2008年有過之而無不及，比如央行的房貸新政，但是是這些救房地產(chǎn)市場的政策并沒有終止國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，也沒有讓房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供給過剩的情況有所放緩，反之所面臨的問題則越來越嚴(yán)重。即使是一線城市的深圳與廣州也是如此。比如，據(jù)廣州官方數(shù)據(jù)，截至3月5日，廣州住房庫存達(dá)15萬套，如果每月銷售5000套，也得花30個月。廣州是這樣，其他城市的去庫存化的壓力更是有增無減。在這種情況下，對于嚴(yán)重的“房地產(chǎn)化”的中國經(jīng)濟來說，盡管近期的信貸政策放松會有所減緩去城市住房庫存化的壓力，但中國的GDP增長速度不降下來根本是不可能了。

　　在政府工作告中，為了保證2015年經(jīng)濟的穩(wěn)增長，政府把重點就放在增加投資與鼓勵國內(nèi)消費的兩大著力點上。比如，在投資方面，以基礎(chǔ)設(shè)施投資為重點，如增加鐵路投資及重大水利工程投資。在報告中提到要鼓勵消費有信息產(chǎn)業(yè)、旅游休閑、綠色經(jīng)濟、住房、教育文體、以及推動三網(wǎng)整合等。其中，較特別的是要穩(wěn)定住房消費，支持居民自住和改善性住房需求。事實上，從政府所鼓勵的6類消費來看，住房消費的總量遠(yuǎn)大于其他5類消費的總量。政府的經(jīng)濟增長仍然把重點放在居民的住房消費需求上。

　　可以說，把穩(wěn)定住房消費作為鼓勵居民消費的主要內(nèi)容并沒有多少錯。因為衣食住行是每一個居民最基本的生活必需品及最為基本的消費需求。而住房消費重要性，不僅在于住房購買價值占家庭全部收入比重*6，更在于這種消費與其他消費相比更少的替代方式。如果能夠把中國居民的住房消費釋放出來，給中國經(jīng)濟增長會帶來巨大的動力。

　　不過，現(xiàn)在要把居民實際上存在的“住房消費”重新納入政府穩(wěn)定經(jīng)濟增長的“住房消費”，政府就得解決以下幾個問題。一是住房在國家統(tǒng)計局的報表中從來都不是消費而是投資，既然國家統(tǒng)計局的報表可以把居民真實的住房消費已經(jīng)強行納入為投資，如果這種統(tǒng)計要概念不改變，或回歸事實本身，那么政府作為宏觀經(jīng)濟決策的一系列基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都會出問題。而政府又會以這種出問題的數(shù)據(jù)來作為宏觀決策的依據(jù)，那么中國經(jīng)濟如何可能走上正確的軌道。比如，由于國家統(tǒng)計局把住房作投資，那么房價上漲與居民消費無關(guān)，即使房價上漲到天上去也是如此。早幾年，國內(nèi)不少地方房價飚升了10倍，但居民消費價格指數(shù)（CPI）則下跌了還在下跌。如果住房與消費有關(guān)，房價上漲就會影響CPI上漲，而CPI上漲造成過高的通貨膨脹時，中國央行豈敢讓貸款利率降低了再降低或不加息反之降息呢？當(dāng)前房地產(chǎn)的許多問題都出在這里，全球如此，中國比其他國家更是特別嚴(yán)重。

　　二是如果住房是消費，那么這種住房消費又是如何來界定？僅是事前規(guī)定持有一套住房、二套住房就可以為說是消費嗎？如果是這樣規(guī)定，政府也太低估廣大民眾的智商了。很簡單，居民持有一套住房都可用于投資，那么持有一套以上的住房更可以用投資了。更不用說持有二套以上住房了。其實，居民持有多少套住房為消費或投資不是最為重要。重要的是，如果居民持有的住房用于投資后有沒有相應(yīng)的事中及事后稅收政策來界定。有沒有對住房投資所得征稅，如果沒有，報告中鼓勵的居民住房消費一樣會走上早幾年瘋狂投機炒作賺錢之路。也就是說，如果不能用稅收制度對購買的住房在事中及事后限制（即交易后所得采取嚴(yán)厲收稅政策），僅是事前規(guī)定是無法確定購買住房是投資還是消費的，反之民眾會利用各種住房消費的優(yōu)惠政策進(jìn)行投機炒作，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的“投資化”（早幾年就是如此）。如果這樣，以鼓勵住房消費的名義來發(fā)展房地產(chǎn)市場實際上投機炒作市場，那么這種市場肯定會走上房地產(chǎn)泡沫破滅的不歸路。

　　三是在當(dāng)前的高房價下，對絕大多數(shù)民眾來說，有能力住房消費嗎？因為當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟問題仍然是房地產(chǎn)。因為早幾年住房市場價格快速飚升，不僅把絕大多數(shù)民眾擠出住房市場，讓他們沒有支付能力進(jìn)入，即使有些民眾能夠購買住房，也是用幾代人的財富在支撐。這不僅造成了全國居民嚴(yán)重的消費擠出效應(yīng)，國內(nèi)消費需求不足，也造成整個社會財富分配嚴(yán)重的不公平。也就是說，在高房價下鼓勵住房消費是不可能的。只有讓當(dāng)前的住房價格回歸理性，回到絕大多數(shù)消費者可出價的水平，才能真正的把居民住房消費釋放出來，否則在高房價下鼓勵居民住房消費也只能是一句空話。也就是說，在高房價下，政府鼓勵住房消費，甚至于鼓勵改善性住房消費，其目標(biāo)還是為了保GDP，而不是為了民生。報告的內(nèi)容講得很好，是以民生為主，為了廣大民眾的居住條件改善，但讓居民在高房價下進(jìn)入市場消費，其效果只能是反之。所以，當(dāng)前要提高GDP增長質(zhì)量、鼓勵居民住房消費，就得對居民的住房消費重新厘定，出臺有利居民住房消費的政策，而不是反其道而行之。

　　如果仍然鼓勵住房的投機炒作來保證GDP增長，如果住房仍然是投資賺錢的工具，那么它一定會給中國經(jīng)濟帶來無窮的災(zāi)難。這樣的GDP不能提高質(zhì)量，減速達(dá)不到效果。只有讓住房消費真正回到它的本性或原點，才能把中國居民巨大住房消費能量釋放出來。
　　來源：網(wǎng)易財經(jīng)

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