下面，高頓網(wǎng)校小編在12月15日整理出來的業(yè)界評論的新聞是——鄧浩志分析了房企借降息跑量　　鄧浩志接受《南方都市報》采訪
　　11月21日晚些時候，一個本應(yīng)平淡的周五，央行卻意外宣布在兩年內(nèi)首次降息，決定自22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。降息對佛山樓市意味著什么，購房者得到怎么樣的實(shí)惠，發(fā)展商資金面會否有根本扭轉(zhuǎn)，未來房價會否上升，這一連串的疑問擺在購房者的腦袋中。不少專家解惑稱，目前佛山樓市在多項(xiàng)利好中穩(wěn)步向前，降息之舉雖然力挺樓市，但效果沒有那么快。
　　新房成交不及一線城市火爆
　　央行兩年來再度祭出降息利器，不僅挺了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也因?yàn)橘彿空叻抠J成本直接下降，而被業(yè)界普遍認(rèn)為是有利樓市之舉。南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，降息近一周，佛山新房網(wǎng)簽表現(xiàn)和平時差不多，這和北上廣樓市，客戶上門、購房量顯著提升有較大的差別。本地地產(chǎn)專家則認(rèn)為，佛山市場以自用為主，購房者對降息的利好仍需消化。
　　來自佛山各區(qū)房管部門的簽約數(shù)據(jù)顯示，截至記者發(fā)稿前，11月22日- 25日，佛山四區(qū)(不含高明區(qū))商品房成交套數(shù)分別為543、248、360、432套，而11月以來，以上四區(qū)單日合計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)，普遍400套左右，*6達(dá)到700多套，也就說降息四天，佛山新房成交并沒有直接的增長。其中，廣佛盤反應(yīng)更為積極一些。金沙半島在降息當(dāng)晚開盤，賣出了300余套，這些廣佛盤依然是市場上最熱銷的項(xiàng)目。但包括禪城、順德在內(nèi)的多數(shù)樓盤也反映，降息并沒有立竿見影帶來更多的看房客，項(xiàng)目上門量比較平穩(wěn)。佛山匯誠鴻圖地產(chǎn)顧問有限公司董事長劉世恩認(rèn)為，降息是自8月佛山松限、9月央行松貸之后，佛山市場的又一個利好，但本地客戶對于政策利好反應(yīng)有點(diǎn)麻木，特別是對比一線城市，佛山購房者房產(chǎn)投資欲望較低，自用剛需的比例大，市場一向比較平穩(wěn)，降息會刺激購房者入市，但不會立刻反映出來。
　　降息難抵市場存量　平價換量是常態(tài)
　　業(yè)內(nèi)普遍指出，降息對一些高庫存的城市來說并非靈丹妙藥，在佛山這些仍需消化存貨的城市，發(fā)展商平價換量還是常態(tài)。
　　央行此次降息，更多層面上還是希望降低企業(yè)融資成本，為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行減負(fù)。在降息之前，企業(yè)“融資難、融資貴”的現(xiàn)象明顯，且一直沒有得到很好解決，此次央行的降息，有助于化解此難題，推動穩(wěn)增長、促就業(yè)。另一方面，企業(yè)開發(fā)貸的資金成本也得以降低，一定程度上改善了企業(yè)的資金面。
　　不過，對佛山的發(fā)展商來說，去庫存的工作更為現(xiàn)實(shí)。南都記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前佛山新房成交均價和降息前基本保持穩(wěn)定，貿(mào)然漲價的樓盤難尋個案，多數(shù)發(fā)展商依然平價出貨。不少發(fā)展商還在11月加大了讓利的幅度，禪桂中心城區(qū)，9字頭、8字頭的特價房比較普遍。發(fā)展商觀點(diǎn)類似：“降息每個月為購房者減少200多元貸款，遠(yuǎn)不如房子降價5%來得直接。”
　　地產(chǎn)專家鄧浩志撰文分析稱，降息后，各大城市新房成交價變動則視當(dāng)?shù)氐膸齑媲闆r，低于12個月的，價格將逐步進(jìn)入賣方市場。以廣州為例，預(yù)計(jì)明年二季度開始，房價企穩(wěn)并逐步展開上漲。類似情況大致會出現(xiàn)在北京上海深圳等一線城市，8%左右的年增長基本有保證。而二線城市情況不一，也是看其庫存量，三四線城市樓市庫存大，難漲。在他看來，區(qū)域住房“存銷比”會是最有用的房價漲跌測算工具。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也表示，房企不會因?yàn)榇舜谓迪⒍谫Y金面有較大緩解，未來市場仍存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，仍然可能面臨更多的債務(wù)違約的市場風(fēng)險。開發(fā)商不宜借機(jī)捂盤惜售、炒作樓市“買漲不買跌”等現(xiàn)象，應(yīng)利用政策短期利好的“窗口期”，繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫存力度，減輕資金面壓力。
　　佛山首套房利率最低打9折
　　在930央行宣布松貸新政時，重申首套房貸款7折利率也被視作央行挺樓市的重要之舉，此番降息，也讓人聯(lián)想起7折利率是否會加快重現(xiàn)市場。930新政頒布過去了兩個月，在佛山等城市，首套房7折利率依然是空中樓閣，但首套房貸款利率的確有進(jìn)一步下降的趨勢。
　　來自融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前包括工行、農(nóng)行、建設(shè)、中行、交行在內(nèi)的主流國有銀行，首套房目前的貸款利率水平普遍已經(jīng)降低到基準(zhǔn)利率，其中股份制銀行的廣發(fā)行對外宣稱，只要購房者在該行有業(yè)務(wù)、資質(zhì)好，最低可獲首套房貸款基準(zhǔn)利率9折優(yōu)惠，而匯豐等外資銀行，目前首套房貸款最低也是低于基準(zhǔn)的9.8折。
　　這比起8月佛山松限時，首套房利率的優(yōu)惠幅度已經(jīng)有了較大的下降。南都記者在今年國慶期間踩盤時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時佛山各大國有銀行、商業(yè)銀行的首套房貸款利率水平還普遍需上浮5%，短短1個多月時間，佛山首套房貸款利率就普遍下降到基準(zhǔn)利率，在降息之前，已經(jīng)為首套房或還完貸款的改善型置業(yè)者，提供了更為低廉的貸款成本。
　　“這次降息是一個表態(tài)，意在為經(jīng)濟(jì)活動創(chuàng)造更大的資金流動性。”劉世恩分析稱。有媒體報道，包括摩根大通、匯豐、花旗、巴克萊、瑞信、瑞銀、摩根士丹利和美銀美林在內(nèi)的八大國際投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家近期普遍預(yù)測稱，在11月22日央行兩年來首度降息后，還會降息一到兩次，同時也有降準(zhǔn)的可能性，這也意味著，未來或進(jìn)入一個利用降息、降準(zhǔn)釋放流動性、降低資金成本的過程。
　　在業(yè)內(nèi)看來，由于銀行對房貸產(chǎn)品依然有自主定價權(quán)，7折利率目前看還不容易獲得。鄧浩志就認(rèn)為，央行此番降息，降的只是基準(zhǔn)利率，同時由于采用非對稱方式下調(diào)貸款和存款利率，因此銀行融資成本并不會下降，所以未來9折利率可能是下限，但基準(zhǔn)利率下降后也會讓月供還款額有所下降，貸款者均受益。
　　和歷次降息一樣，目前大部分銀行都只能提供“按年調(diào)息”一種方式，這也意味著此次降息前，已經(jīng)簽了貸款協(xié)議購房的“老貸”購房者要從明年元旦起，才能得到降息帶來按揭款減少的實(shí)惠。
　　計(jì)算器
　　貸70萬供20年　總利息省4萬
　　中國人民銀行11月21日發(fā)布消息：自22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)1年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點(diǎn)至5.6%，如果是5年以上商業(yè)貸款，那么利率將從此前的6.55%下調(diào)至6.15%。
　　以此計(jì)算，若購買一套總價100萬元的房子，按照首次置業(yè)申請三成首付貸款70萬元的話，按照貸款20年、等額    本息還款的方式，那么降息后基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)的月供為5075.78元，總共支付利息總額約為51.8萬元。相比降息之前，同樣貸款方式月供款可以節(jié)省近164元，而總的利息款則可以減少4萬元。如果是貸款10年期的話，節(jié)省的月供大約為141.91元/平方米。總利息額大約為1.7萬元。
　　回顧
　　2012年央行兩度降息 佛山新房成交價跌量升
　　上一次央行降息，出現(xiàn)在2012年，而在這一年，佛山樓市依然在限購過程中，堅(jiān)持以價換量，新房銷售比表現(xiàn)慘淡的2011年略有翻身，新房價格卻跌到了7字頭。
　　2012年6月8日，央行宣布即日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0 .25個百分點(diǎn)；7月6日，央行在年內(nèi)二度降息，宣布即日起把金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0 .25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0 .31個百分點(diǎn)。
　　2012年，央行還兩度降準(zhǔn)。2月24日起，央行宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0 .5個百分點(diǎn)。5月18日，央行再次宣布，即日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0 .5個百分點(diǎn)。
　　而在2012年，佛山樓市受制于限購政策掣肘，表現(xiàn)低迷。2012年佛山新房成交面積為672.03萬平方米，同比約增長6%。當(dāng)年新房成交均價回到7字頭，更是在房價連漲4年后，首度“漲?；芈?rdquo;。對發(fā)展商而言，降息降準(zhǔn)雖為購房者謀得福利，卻遠(yuǎn)沒有降價求存來得直接。
　　2008年，中國經(jīng)濟(jì)遭遇到全球金融危機(jī)，這一年的9月到12月，央行共3次降準(zhǔn)6次降息，長期貸款利率降幅為1.5個百分點(diǎn)。
　　佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長駱儀克跑量是首要的任務(wù)
　　整個佛山市場的庫存量都擺在那里，對開發(fā)商來說，跑量是首要的任務(wù)，因此很多樓盤不敢提價，從今年8-10月來看，房企跑量的策略是成功的，市民出手也很頻繁，證明價格能夠?yàn)槭袌鏊邮?，現(xiàn)在到了年底，房企普遍都要沖業(yè)績，回籠資金，因此置業(yè)的條件更加優(yōu)越，一旦跑量的任務(wù)完成，價格可能會回調(diào)。