從培育“消費(fèi)需求”角度 理解房地產(chǎn)2014年政策走向——李宇嘉，這篇財(cái)經(jīng)業(yè)界評(píng)論是11月5日上午新鮮出爐的哦。
　　盡管美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束了為期兩年多的第三輪量化寬松政策（QE），經(jīng)濟(jì)增速和就業(yè)狀況已基本恢復(fù)到危機(jī)前的水平，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為美國(guó)寬松的貨幣政策不會(huì)在短期內(nèi)退出，原因就在于目前推動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)和就業(yè)改善的主要力量是企業(yè)投資，居民家庭消費(fèi)則一直不穩(wěn)定。阻礙消費(fèi)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素之一，是信貸條件緊縮的局面沒有根本改觀，住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不扎實(shí)，住房所產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)不足。目前，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)降到了歷史較低水平，基礎(chǔ)利率也一直維持在0%-0.25%，但銀行按揭貸款條件依舊苛刻，今年以來按揭利率還出現(xiàn)逆市上升的情況。老百姓即便支付得起月供，也可能無法獲得按揭貸款。此前，美聯(lián)儲(chǔ)前主席伯南克申請(qǐng)按揭貸款被拒的報(bào)道廣為流傳，形勢(shì)可想而知。
　　美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于貨幣政策走向的制約，對(duì)于我國(guó)來說就像一面鏡子。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”中，出口自2012年進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)時(shí)代后，已經(jīng)連續(xù)3年低速增長(zhǎng)。未來在美國(guó)QE退出、美元走強(qiáng)、美國(guó)貿(mào)易再平衡的過程中，人民幣實(shí)際有效匯率將隨著美元指數(shù)一起加速攀升，這將對(duì)出口造成更大的壓力。外部難以復(fù)蘇，只有依靠?jī)?nèi)生力量，而國(guó)內(nèi)投資增長(zhǎng)將隨著房地產(chǎn)趨勢(shì)性下行、傳統(tǒng)制造業(yè)“去產(chǎn)能、去杠桿”、基建已度過大規(guī)模建設(shè)時(shí)期而趨勢(shì)性地回落。因此，目前*10存在較大想象空間的就是消費(fèi)，貨幣政策未來應(yīng)該向這方面轉(zhuǎn)變。
　　從東亞國(guó)家過往歷史看，在經(jīng)濟(jì)起飛階段，投資和出口往往發(fā)揮著主導(dǎo)作用，但在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)通道后，消費(fèi)將承接投資和出口而發(fā)揮主導(dǎo)作用。因此，在這一時(shí)期，應(yīng)該像過去鼓勵(lì)投資和出口一樣來支持和培育消費(fèi)成長(zhǎng)。不管從“黃金周”、“出國(guó)熱”來看，還是從一般節(jié)假日消費(fèi)及日常消費(fèi)看，我國(guó)居民消費(fèi)需求旺盛、潛力很大，但是軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，直接制約了消費(fèi)需求的滿足和釋放。
　　制約消費(fèi)需求的另一個(gè)重要因素就是消費(fèi)成本太高。一直以來，由于政策性消費(fèi)金融資源缺失、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施供給不足、消費(fèi)權(quán)益保障不夠、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)重，消費(fèi)高成本在我國(guó)是客觀事實(shí)，其中尤以住房等大宗消費(fèi)最為突出。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)達(dá)到1.0-1.1套，我國(guó)已經(jīng)告別住房絕對(duì)短缺時(shí)代。但是，目前存量住房中30%的部分建筑于上世紀(jì)經(jīng)濟(jì)短缺時(shí)代”，1/5缺乏基本公共配套設(shè)施（獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房、抽水馬桶等），大城市人均住房面積在10-15平方米的家庭占比高達(dá)20%。因此，未來改善型住房需求將會(huì)大規(guī)模釋放，其潛在規(guī)模一點(diǎn)也不亞于首次購房需求，這類消費(fèi)對(duì)于住房金融的需求也會(huì)非常強(qiáng)烈，同時(shí)對(duì)消費(fèi)成本比較敏感。
　　另外，占全國(guó)城市人口近一半（3億多）的50個(gè)大城市將在未來首先完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以服務(wù)業(yè)（就業(yè)吸納大戶）為主的第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)迅速發(fā)展，這也使得這些城市將繼續(xù)呈現(xiàn)人口凈流入的態(tài)勢(shì)。在這些城市，居民租房需求、買房需求、換房需求（“小房換大房”）等階梯式的住房需求模式將會(huì)愈來愈明顯，各層次住房需求的剛性特征也很明顯，也需要住房消費(fèi)金融的支持，也需要降低交易稅費(fèi)等各類成本。
　　一直以來，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄大過消費(fèi)、節(jié)儉大過享受，消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中難當(dāng)大任，這與人均GDP與我國(guó)類似的國(guó)家完全不同。筆者認(rèn)為，如果政策得當(dāng)，消費(fèi)可以實(shí)現(xiàn)趨勢(shì)性擴(kuò)大和升級(jí)，就像“黃金周”、港澳“自由行”、耐用消費(fèi)品“三下鄉(xiāng)”、住房市場(chǎng)化改革等政策的推出一樣。在“衣食住行”中，居民對(duì)住房的消費(fèi)意愿最為強(qiáng)烈、潛力*5，而實(shí)現(xiàn)難度也是*5的。但是，包括稅費(fèi)和貸款在內(nèi)的成本卻*6，如二手住房購置，光稅收和中介傭金就占房屋成交價(jià)款的9%-12%，這還不包括貸款成本，后者在去年以來上升趨勢(shì)明顯，完全抵消了近期房?jī)r(jià)回落對(duì)消費(fèi)的刺激。因此，未來如何降低住房消費(fèi)的成本應(yīng)該成為樓市政策的主基調(diào)。
　　過去市場(chǎng)一直認(rèn)為，我國(guó)樓市剛性需求長(zhǎng)期旺盛，且會(huì)源源不斷地入市，這是支撐樓市長(zhǎng)期繁榮的基石。這種論斷將剛性需求簡(jiǎn)單等同于有效需求和消費(fèi)需求，并以城市化進(jìn)程中的適齡購房人群和無房戶作為需求測(cè)算的基礎(chǔ)，事實(shí)上，這種看法是有誤的。剛性需求是確實(shí)存在，但老百姓之所以蜂擁入市來買房，主要基于兩種考慮，一是“現(xiàn)在不買，以后就買不起了”，二是“現(xiàn)在咬牙買，未來就成為有產(chǎn)者了”。
　　為了實(shí)現(xiàn)這種需求，大城市80%以上的人群需要借助于父母及親戚資助或負(fù)債來籌集首付款，咬牙買房者不計(jì)其數(shù)、月供收入比超過50%的比比皆是。很多剛性需求有消費(fèi)能力透支的嫌疑，因此，這些需求并非正常的消費(fèi)需求，對(duì)于居民其他合理的消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。凡是從消費(fèi)角度出發(fā)的需求，都對(duì)消費(fèi)成本特別敏感，特別是首套住房購買者或咬牙買房者。對(duì)這部分人群，亟待降低稅收、貸款、費(fèi)用等各類成本，否則對(duì)整體消費(fèi)能力的培育不利。
　　因此，在10月29日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)政策中，明確提出了“穩(wěn)定住房消費(fèi)，放寬提取公積金支付房租條件，加強(qiáng)住房保障工作”，其目的就在于降低居民購房成本，促進(jìn)住房消費(fèi)。當(dāng)然，購房成本降低了，居民其他方面消費(fèi)的空間也就釋放出來了。這其中，放寬提取公積金支付房租條件，目的就在于降低住房消費(fèi)成本，事實(shí)上也是對(duì)大城市新就業(yè)者、低收入者租房需求的支持，也是對(duì)“由租到買”住房消費(fèi)模式的培育和支持。
　　由此，筆者預(yù)計(jì)，不僅此前討論頗多的公積金改革將會(huì)提速，公積金在支持多元化住房需求、異地調(diào)劑余缺、支持保障性安居工程等方面的政策創(chuàng)新也將提速；其次，呼聲很高的交易環(huán)節(jié)減稅政策有望在未來明朗。目前，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重已成共識(shí)，對(duì)這方面的批評(píng)聲音不絕于耳，預(yù)計(jì)今年年底或明年年初將會(huì)有實(shí)質(zhì)性的政策變動(dòng)；再次，美國(guó)退出QE將使得我國(guó)外匯占款下降，央行將通過其他方式補(bǔ)充基礎(chǔ)貨幣，預(yù)計(jì)明年再貸款、PSL、SLF等貨幣投放將繼續(xù)頻繁使用，這將有助于緩解銀行資金供給緊張的局面。這樣看來，上半年末應(yīng)該是房貸利率的頂部，未來加速下行是大概率事件。另外，基于美國(guó)退出QE對(duì)我國(guó)出口的負(fù)面影響，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)在內(nèi)生性“微刺激”政策上的綜合效果最為明顯，未來國(guó)家也會(huì)有意識(shí)地向此傾斜。
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　　來源：投資時(shí)報(bào)

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