下面，高頓網(wǎng)校小編在10月29日*7發(fā)布的業(yè)界評(píng)論文章是：高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)具有嚴(yán)重?cái)D出效應(yīng)——易憲容
　　最近國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全面放緩，第三季度GDP增長(zhǎng)下行為7.3%的水平，為5年來GDP增長(zhǎng)最低。對(duì)于國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)放緩，多數(shù)人認(rèn)為，其主要原因就在于出口增長(zhǎng)持續(xù)下行（其表現(xiàn)為制造業(yè)的投資減少）、基礎(chǔ)設(shè)施投資及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)放緩（三者占整個(gè)國(guó)內(nèi)投資比重達(dá)80%以上）。尤其是房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)下行，更是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的主要原因所在。所以，房地產(chǎn)救市成了國(guó)內(nèi)各級(jí)政府的主要任務(wù)。各級(jí)政府都希望通過房地產(chǎn)的救市來重造中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力。
　　不過，國(guó)內(nèi)制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)三者的投資增長(zhǎng)下行或轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一種必然趨勢(shì)，這是誰(shuí)也不能改變的市場(chǎng)內(nèi)在法則。尤其是經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”所導(dǎo)致的住房生產(chǎn)嚴(yán)重過剩已經(jīng)使得當(dāng)前的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)了。當(dāng)前政府的救市，除了減小房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩面臨的房地產(chǎn)泡沫破滅可能造成的巨大風(fēng)險(xiǎn)之外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最也無力再擔(dān)當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力了。所以，國(guó)內(nèi)外有個(gè)共識(shí)，都認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，應(yīng)該放在如何拓展居民內(nèi)需上。近幾年，中央政府各種經(jīng)濟(jì)政策都在強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)。
　　事實(shí)上，無論從國(guó)內(nèi)居民的人口總量，還是近30年來居民消費(fèi)能力逐漸提升的角度來看，13億人口的內(nèi)需應(yīng)該是一個(gè)無限大的量，但目前這個(gè)無限大的量還只是潛在的。比如，美國(guó)之所以為全球*5消費(fèi)國(guó)，就在于美國(guó)的人口達(dá)到3億以上，就在于美國(guó)居民消費(fèi)能力強(qiáng)。如果說，中國(guó)13億人口的消費(fèi)力達(dá)到美國(guó)居民的一半水平，那么中國(guó)居民的內(nèi)需應(yīng)該是一個(gè)無限大的量或中國(guó)GDP翻一倍達(dá)100萬(wàn)億元以上。
　　現(xiàn)在的問題是，擴(kuò)大居民內(nèi)需一直是歷任政府最為主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，但是近幾年來，盡管GDP的增長(zhǎng)速度不小，但國(guó)內(nèi)居民的內(nèi)需不僅沒有隨之快速增長(zhǎng)，反之增長(zhǎng)速度放緩或增長(zhǎng)萎縮。原因何在？最為重要的原因就是高房?jī)r(jià)的問題?？梢哉f，高房?jī)r(jià)對(duì)國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。它也是居民內(nèi)需增長(zhǎng)的*5障礙。
　　因?yàn)?，按照?guó)家統(tǒng)計(jì)局的指標(biāo)體系，任何居民的住房購(gòu)買都是算作一種投資。無論居民購(gòu)買住房是真正用于消費(fèi)還是用于投資都是算作投資?？梢哉f，就目前中國(guó)居民的現(xiàn)狀來看，不僅住房是整個(gè)家庭最有價(jià)值的資產(chǎn)，而且購(gòu)買住房占居民整個(gè)收入支付中*5份額。如果房?jī)r(jià)水平合適，房?jī)r(jià)收入比不高，那么居民購(gòu)買住房占整個(gè)家庭收入支付中的比重中不會(huì)太高。居民購(gòu)買住房之后，也能夠在幾年內(nèi)付清房款，保證其日?；鞠M(fèi)。如果房?jī)r(jià)過高，其情況則完全不一樣了。
　　就目前中國(guó)的住房市場(chǎng)價(jià)格而言，不要說一線城市的住房?jī)r(jià)格早就是天價(jià)了，與90%以上工薪階層已經(jīng)無關(guān)。即使是二三線城市的房?jī)r(jià)，85%以上的居民也是無支付能力購(gòu)買。三四線城市也是如此。有些居民即使購(gòu)買，也會(huì)對(duì)其整個(gè)家庭消費(fèi)具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。
　　比如在北京四環(huán)邊上，一套100平米的住房，價(jià)格在400萬(wàn)元左右。而一個(gè)名牌大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生在北京工作5年，年薪估計(jì)10萬(wàn)元左右，5年積蓄至多20萬(wàn)元。兩個(gè)人5年積蓄也至多為40萬(wàn)元。在這種情況下，兩個(gè)人結(jié)婚要在北京購(gòu)買一套100平米的住房，兩個(gè)人積蓄還得加上男女父母雙方的一輩子的積蓄（假定雙方的父母都生活在南方的縣城，其整個(gè)積蓄也大概是60萬(wàn)元左右，北方的縣城及農(nóng)村還達(dá)不到），只能夠支付這套住房的首付（即假定雙方父母各付40萬(wàn)元）。
　　在這種情況下，這對(duì)年青家庭住房是購(gòu)買了，但嚴(yán)重的的債務(wù)負(fù)擔(dān)馬上而來，其按揭貸款負(fù)債率會(huì)高50%以上。面對(duì)如此沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，這對(duì)年青家庭的日常生活消費(fèi)將會(huì)嚴(yán)重?cái)D出，否則，他們還不了沉重的住房貸款。同時(shí)，兩個(gè)年青人雙方父母的日常生活消費(fèi)會(huì)嚴(yán)重?cái)D出。因?yàn)椋改赣H的養(yǎng)老積蓄突然減少了三分之二。我們周圍的不少年青人都是這樣，他們的父母來北京看他們，連高鐵都舍不得坐，只是坐普遍火車。因?yàn)樗麄冇X高鐵的票價(jià)太高。北京等一線的情況是這樣，其他二三線的情況也好不到哪里，因?yàn)椋€城市居民的收入水平更低。
　　房?jī)r(jià)過高，不僅對(duì)購(gòu)買住房者具有嚴(yán)重的消費(fèi)擠出效應(yīng)，而且對(duì)于租房者也具有嚴(yán)重的消費(fèi)擠出效應(yīng)。因?yàn)?，房?jī)r(jià)過高，住房的租金價(jià)格同樣會(huì)快速上漲（即使不少城市的住房租金的價(jià)格漲不過房?jī)r(jià)，上漲的幅度同樣十分驚人）。房?jī)r(jià)上漲，租房者所要支付費(fèi)用也就越來越高。以上面列舉的那套住房為例，5年的時(shí)間里，其房租也上漲了一倍以上，估計(jì)達(dá)到月租金8000元左右。在這種情況下，對(duì)于租房的居民來說，或無支付能力租用，只好到邊遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村租房；或是增加其整過生活開支，擠出日常生活消費(fèi)。
　　還有，房?jī)r(jià)過高，也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本全面上升。而企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本上升，或是迫使不少企業(yè)遷出這些高房?jī)r(jià)的城市，減少這些城市的就業(yè)機(jī)會(huì)；或是壓低企業(yè)工人的工資水平等?？梢哉f，無論是哪一種情況出現(xiàn)，它都會(huì)從總體上降低整個(gè)社會(huì)的收入水平，影響居民的支付能力，從根本上削弱居民的消費(fèi)。而各級(jí)政府救樓市，其目的就在于把現(xiàn)有的房?jī)r(jià)頂在天花板上或維持高房?jī)r(jià)，與保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)背道而馳。
　　可以說，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，就在于國(guó)內(nèi)居民的潛在內(nèi)需無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的內(nèi)需，國(guó)內(nèi)居民無限大的需求很大部分只是潛在。居民內(nèi)需之所以無法釋放出來，不是居民不愿意消費(fèi)，而是居民沒有消費(fèi)能力。當(dāng)前居民的消費(fèi)能力不足，或支付能力不足，主要在于兩個(gè)方面。一是以勞動(dòng)力要素獲得收入的絕大多數(shù)居民的收入水平低或占整個(gè)社會(huì)各要素總收入的比重低，二是絕大多數(shù)中低收入居民少許的收入被高房?jī)r(jià)吞噬了，從而導(dǎo)致高房?jī)r(jià)下國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)的嚴(yán)重?cái)D出效應(yīng)。如果國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)這種現(xiàn)狀不改變，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)無法增加，居民內(nèi)需也是無法得到拓展，從而使得國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)成為無源之水、無本之木。

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