高頓網(wǎng)校小編在2014年10月24日為您整理了一則業(yè)界評(píng)論的新聞：任志強(qiáng)走了，房地產(chǎn)懸了？——郭施亮
　　被稱為中國(guó)最敢講話的房地產(chǎn)商任志強(qiáng)先生在其認(rèn)證微博上稱，自己已進(jìn)入退休倒計(jì)時(shí)。此言一出，馬上引發(fā)社會(huì)各界的熱議。
　　據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)*7一屆的董事會(huì)候選人名單顯示，并無(wú)任志強(qiáng)的名字。由此可見(jiàn)，任志強(qiáng)退休一事已基本得到確認(rèn)。此外，有資料顯示，11月24日華遠(yuǎn)地產(chǎn)將舉行臨時(shí)股東大會(huì)。換言之，任志強(qiáng)距離正式退休也不過(guò)1個(gè)月的時(shí)間。
　　“語(yǔ)不驚人死不休”這句話正好運(yùn)用到任志強(qiáng)的身上。顯然，在其任期內(nèi)，曾經(jīng)發(fā)表過(guò)很多驚人的言論。其中，“對(duì)真正有錢(qián)的人來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)還不夠高”、“房地產(chǎn)商需要囤地，地里有糧心中才不慌”等都是出自任志強(qiáng)之口。不過(guò)，直率的任志強(qiáng)在不經(jīng)意間也得罪了不少看客。但是，對(duì)于部分人來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)槿沃緩?qiáng)的直率才拉近了彼此之間的距離。
　　多年來(lái)，任志強(qiáng)始終堅(jiān)持看漲房?jī)r(jià)，并多次以犀利的話語(yǔ)刺痛了“房奴們”的心。然而，回顧過(guò)去任志強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的表態(tài)，卻展現(xiàn)出他的驚人判斷力。
　　以前幾年為例，當(dāng)時(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了多項(xiàng)的調(diào)控舉措。其中，國(guó)十條等重磅政策的出臺(tái)促使市場(chǎng)觀望的氣氛越來(lái)越濃厚。此時(shí)，更有部分評(píng)論認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)。
　　不過(guò)，針對(duì)市場(chǎng)上的各種聲音，任志強(qiáng)卻認(rèn)為，國(guó)十條是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而并非為了房?jī)r(jià)的下跌。同時(shí)，他仍堅(jiān)持房?jī)r(jià)延續(xù)上漲的觀點(diǎn)。
　　時(shí)隔多年，房?jī)r(jià)繼續(xù)走強(qiáng)，他的觀點(diǎn)再一次得到了印證。
　　如今，任志強(qiáng)退休消息得到了證實(shí)，卻給市場(chǎng)帶來(lái)了無(wú)限的思考。隨著任志強(qiáng)的退休，是否預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨新的拐點(diǎn)呢？
　　今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)逐步出現(xiàn)了變化。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格持續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下跌。與此同時(shí)，全國(guó)主要城市的庫(kù)存也發(fā)生了持續(xù)攀升的格局。顯然，面對(duì)多地房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定，“棄房斷供”的問(wèn)題也持續(xù)上演。由此一來(lái)，也給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了諸多的不利。
　　就在今年國(guó)慶前夕，管理層出臺(tái)了前所未有的房貸新政，而本次救市的力度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)的預(yù)期。
　　其中，“限貸”放開(kāi)及鼓勵(lì)銀行通過(guò)發(fā)行MBS和期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放當(dāng)屬一大亮點(diǎn)。而在新政的內(nèi)容中，“認(rèn)貸不認(rèn)房”等形式也從某種程度上降低了購(gòu)房者的準(zhǔn)入門(mén)檻，為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了新的動(dòng)力。
　　除此以外 ，住建部、財(cái)政部及央行也聯(lián)合發(fā)文，降低住房公積金的申請(qǐng)門(mén)檻，擬進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　值得一提的是，在上述舉措逐步推行的同時(shí)，“限購(gòu)”取消已是大勢(shì)所趨。就目前而言，僅有幾大主要城市沒(méi)有取消限購(gòu)之外，其余大部分的城市都實(shí)行了“限購(gòu)”取消的政策。
　　不可否認(rèn)，隨著房貸新政的逐步推行，我國(guó)部分主要城市的銷售環(huán)境會(huì)有所改善。但是，面對(duì)如此犀利的救市舉措，市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲期望卻不大強(qiáng)烈。
　　實(shí)際上，筆者郭施亮認(rèn)為，影響未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，主要關(guān)注以下幾大因素。一旦支撐房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也逐漸減退，則中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)也有望得到確立。
　　其一、貨幣政策影響房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)行趨勢(shì)。
　　2009年我國(guó)采取了四萬(wàn)億的刺激政策，同年我國(guó)也實(shí)行了極度寬松的貨幣政策，全年M2余額增速高達(dá)29%。結(jié)合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度逐步轉(zhuǎn)變，也造就了當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的迅速上漲。2012年以后的房?jī)r(jià)上漲，除了當(dāng)時(shí)相對(duì)穩(wěn)健且略微靈活的貨幣政策外，管理層多次的降準(zhǔn)政策及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度的轉(zhuǎn)變也產(chǎn)生了積極的影響。
　　然而，進(jìn)入2014年，因國(guó)家經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)型的需要，未來(lái)發(fā)生大規(guī)模放松貨幣的可能性并不大。結(jié)合國(guó)內(nèi)外的不明朗形勢(shì)，也給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的不可預(yù)測(cè)性。
　　其二、地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴度，深刻影響著房?jī)r(jià)的波動(dòng)。
　　因分稅制改革的持續(xù)深入，地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)之間的矛盾也愈演愈烈。至此，地方逐步尋求一個(gè)新的渠道來(lái)解決自身的財(cái)政收入問(wèn)題。顯然，房地產(chǎn)業(yè)成為了地方財(cái)政增收的主要渠道之一。
　　近年來(lái)，地方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度持續(xù)升溫。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫，地方在與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收收入上也出現(xiàn)了大幅縮水的問(wèn)題。于是，借助賣(mài)地增收卻成為了主要的形式。
　　顯然，在土地價(jià)格占比房?jī)r(jià)整體價(jià)格持續(xù)上升的基礎(chǔ)上，地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴度大小卻與房?jī)r(jià)存在密不可分的關(guān)系。因此，管理層逐步淡化GDP數(shù)據(jù)，改變過(guò)去盲目的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)深刻影響到地方對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度。而隨著地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴度逐步降低，其土地價(jià)格虛高現(xiàn)象也會(huì)得到修正，最終有利于房?jī)r(jià)的理性回歸。
　　其三、房貸新政力度頗大，但商業(yè)銀行的落實(shí)力度才是核心。
　　一般而言，當(dāng)房貸政策放松后，將會(huì)大幅刺激住宅的需求，以此起到房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情回升的作用。然而，就本次房貸新政而言，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)的落實(shí)積極性并不理想。顯然，落實(shí)力度不足，將直接影響最終的執(zhí)行效果，而房?jī)r(jià)的提振效果也會(huì)大打折扣。
　　其四、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅等重磅政策的推出，將會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到致命性的打擊。
　　一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記制度正加快落實(shí)。另一方面，房產(chǎn)稅等重磅政策也在整裝待發(fā)。
　　不過(guò)，就目前看來(lái)，相關(guān)政策的正式推出時(shí)機(jī)仍然有待觀察。而在未來(lái)，相關(guān)政策的具體執(zhí)行卻直接影響到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終走向。
　　以房產(chǎn)稅為例，實(shí)際上在上海及重慶兩地早已有試點(diǎn)。但是，其最終的執(zhí)行效果并不理想。其中，上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要針對(duì)新增房量，而重慶主要針對(duì)主城九區(qū)內(nèi)的存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房等。顯然，上述兩地的試點(diǎn)并沒(méi)有對(duì)癥下藥，而政策如何定位，如何實(shí)行相應(yīng)的稅率征收卻是一道難題。
　　任志強(qiáng)的退休，也宣告了一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。然而，經(jīng)歷過(guò)去多年的大幅飆漲，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著巨大的考驗(yàn)。筆者認(rèn)為，雖然房貸新政的救市力度猛烈，但是也難以達(dá)到過(guò)去幾次的救市效果。顯然，目前地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴度依然嚴(yán)重，而無(wú)論對(duì)國(guó)家還是地方來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)能夠保持相對(duì)的高位，或許是*4的結(jié)果。

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