有正在到處找每日*7業(yè)界評(píng)論的嗎？這里有一篇10月18號(hào)的哦：養(yǎng)老地產(chǎn)找出路需政府支持——保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊
　　新浪財(cái)經(jīng)[*{7}*]對(duì)話保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊，探討保利養(yǎng)老地產(chǎn)如何在成本高、盈利難的行業(yè)困境中突出重圍，以及在限購限貸放松之下，房市應(yīng)對(duì)之策及未來展望。
　　談及對(duì)保利具有戰(zhàn)略意義的養(yǎng)老地產(chǎn)，宋廣菊介紹了保利建立的微利盈利模式，她同時(shí)大膽建言政府對(duì)養(yǎng)老所免地價(jià)，對(duì)于單純養(yǎng)老社區(qū)，至少給予保障房地價(jià)待遇。她希望國(guó)家能盡快推進(jìn)REITs開放，讓養(yǎng)老地產(chǎn)有機(jī)會(huì)在公開市場(chǎng)獲取低成本資金。
　　對(duì)于房地產(chǎn)未來，宋廣菊認(rèn)為高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過去，將來加強(qiáng)對(duì)人的服務(wù)是行業(yè)方向。她同時(shí)指出，當(dāng)前國(guó)家種種房產(chǎn)政策，是看到了房地產(chǎn)行業(yè)庫存量大，這不意味著房企可以盲目樂觀，盲目提價(jià)。她也透露保利地產(chǎn)今后持“審慎樂觀”的拿地態(tài)度。
　　打造“三位一體”養(yǎng)老模式 養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)享受保障房待遇
　　養(yǎng)老地產(chǎn)是保利地產(chǎn)今年的“重頭戲”。在去年底的新聞發(fā)布會(huì)及今年10月的2014年中國(guó)國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)鏈高峰論壇上，宋廣菊多次表示，保利地產(chǎn)將全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的中國(guó)式養(yǎng)老模式。
　　目前，保利地產(chǎn)已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個(gè)城市規(guī)劃及在建7個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中北京“和熹會(huì)”、上海西塘越項(xiàng)目已正式運(yùn)營(yíng)，保利地產(chǎn)廣州心語花園社區(qū)型試點(diǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目也于近日落地入市。
　　未來五到十年內(nèi)，保利地產(chǎn)將完成已建社區(qū)的適老配套改造，在新建社區(qū)全面推行適老建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并在保利社區(qū)中提供“五助”服務(wù)，建成50家“和熹會(huì)”養(yǎng)老品牌連鎖機(jī)構(gòu)。
　　不過，養(yǎng)老地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)也稱得上是塊“燙手山芋”。雖然近年來國(guó)內(nèi)多家大型房企包括保利、萬科、綠城、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、花樣年在內(nèi)均已陸續(xù)著手開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但是其成本高，盈利難的問題一直未得解決。
　　對(duì)此，宋廣菊沒有否認(rèn)。
　　“現(xiàn)階段，站在商業(yè)地價(jià)的角度來講，(養(yǎng)老地產(chǎn))肯定是虧本的。比如西山林語“和熹會(huì)”那塊地，按照現(xiàn)在的商業(yè)地價(jià)拍，三萬每平方米是要的。那我拿出兩萬(平方米)的建面，就是六個(gè)億。再按照4000元每平方米的裝修費(fèi)，就是8000萬元。這就接近七個(gè)億了。除此之外，還有運(yùn)營(yíng)、人工等成本。”她說。
　　宋廣菊介紹，作為保利地產(chǎn)產(chǎn)品和盈利模式方面的創(chuàng)新支點(diǎn)，保利養(yǎng)老地產(chǎn)建立了微利盈利模式。
　　如何理解微利盈利模式？
　　宋廣菊對(duì)新浪財(cái)經(jīng)介紹，“我們(保利養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目)會(huì)建立一個(gè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，也就是服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，通過服務(wù)收費(fèi)來維持微利。“和熹會(huì)”就是這種模式，它目前有200位老人入住，今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了盈虧持平。我們的物業(yè)推進(jìn)“助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)”的“五助”定制服務(wù)，物業(yè)有組織的為社區(qū)的老人服務(wù)，收取費(fèi)用來彌補(bǔ)成本。”
　　但通過服務(wù)收費(fèi)只能獲取薄利，養(yǎng)老地產(chǎn)要找到真正的出路有賴于政府的支持。“我們希望三到五年內(nèi)國(guó)家政策能有所支持，一個(gè)土地政策，一個(gè)金融政策。”她說。
　　“*9，我希望養(yǎng)老機(jī)構(gòu)像幼兒園一樣，免地價(jià)。因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建安、裝修以及設(shè)備投入非常大，比幼兒園的投入要大。國(guó)家對(duì)幼兒園可以免地價(jià)，為什么不能對(duì)老人院免地價(jià)呢？應(yīng)該是養(yǎng)老所要免地價(jià)，對(duì)于單純養(yǎng)老社區(qū)，至少要享受保障房的制度，(養(yǎng)老地產(chǎn)的)地價(jià)是國(guó)家有標(biāo)準(zhǔn)，不能舉牌把它舉起來。”
　　“如果地價(jià)能免的話，我做5到10個(gè)連鎖(項(xiàng)目)，肯定就有利潤(rùn)出來。如果是從商業(yè)地價(jià)去做，那我只能做產(chǎn)品的示范。”
　　“同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)將來一定要打入資本市場(chǎng)，要拿到低成本的資金?，F(xiàn)在銀行資金成本是非常高的，七、八個(gè)點(diǎn)，九、十個(gè)點(diǎn)(利率)，(成本)是回不來的。要在資本市場(chǎng)獲取低成本的資金，比如一、二點(diǎn)、二、三點(diǎn)(利率)的資金，才能真正地形成產(chǎn)業(yè)鏈條。如何打通資本市場(chǎng)？可以通過REITs上市，通過股權(quán)融資獲取低成本資金。”
　　依照保利對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃，分為三個(gè)階段：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)以及已有社區(qū)的適老配套改造； 中期，用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡；長(zhǎng)期，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。
　　日前，央行、銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確指出，要“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”。這為房企釋放出了利好信號(hào)。
　　宋廣菊坦言，希望國(guó)家能夠盡快推進(jìn)開放REITs。
　　“國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)一直期待公開資本市場(chǎng)放開。相比IPO等其他融資方式，REITs更適合養(yǎng)老地產(chǎn)。”
　　借城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)人是房企未來 盲目提價(jià)不可取
　　放眼當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)增速放緩是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)此，宋廣菊指出，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響。
　　“如果研究國(guó)內(nèi)過去幾十年的數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和貨幣發(fā)展趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)是高度一致的。實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從10%跌到7%的時(shí)候，地產(chǎn)也一定是按照這樣的趨勢(shì)在走。”
　　宋廣菊表示，站在今天的尺點(diǎn)上來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)維持7%的經(jīng)濟(jì)增速，中國(guó)經(jīng)濟(jì)列車在放慢速度，未來房地產(chǎn)保持高速增長(zhǎng)的可能性變小了。但她相信行業(yè)未來一定是增長(zhǎng)的，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)是發(fā)展的，城鎮(zhèn)化建設(shè)需要房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。
　　“我們發(fā)現(xiàn)，比照發(fā)達(dá)國(guó)家來看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)還是屬于落后的。城鎮(zhèn)化的建設(shè)依附于人，作為地產(chǎn)企業(yè)，在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，加大對(duì)人的服務(wù)，包括相關(guān)行業(yè)的建設(shè)，就能獲得發(fā)展。所以，我對(duì)未來持樂觀態(tài)度。”
　　近來國(guó)家“救市”的信號(hào)愈發(fā)清晰，先是全國(guó)30多城市陸續(xù)取消限購政策，再是新推出的房貸政策規(guī)定對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策。
　　對(duì)此，宋廣菊認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)家有意放開限購限貸，是看到了房地產(chǎn)行業(yè)庫存量大，這不意味著房企可以盲目提價(jià)。
　　“國(guó)家之所以政策做些支持，是因?yàn)榭吹椒康禺a(chǎn)和煤炭、鋼鐵等其他行業(yè)一樣，現(xiàn)在庫存量比較大。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是視勢(shì)而為，不要盲目樂觀，不要盲目提價(jià)。還是要尊重事實(shí)，配合國(guó)家政策。”
　　保利堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè) 探索產(chǎn)業(yè)衍生領(lǐng)域
　　對(duì)于保利地產(chǎn)本身，宋廣菊更是強(qiáng)調(diào)她對(duì)企業(yè)發(fā)展的信心。
　　“從保利地產(chǎn)本身來講，我們定位是一個(gè)專業(yè)化的企業(yè)。我個(gè)人認(rèn)為，除了大環(huán)境對(duì)保利地產(chǎn)的整個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)造成影響以外，保利地產(chǎn)還是保持沿專業(yè)化道路繼續(xù)前進(jìn)的趨勢(shì)，無論現(xiàn)在還是未來。保利地產(chǎn)堅(jiān)信自己未來仍然會(huì)位于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前列。”她說。
　　宋廣菊此前曾表示，“十二”五期間，保利地產(chǎn)仍將自己定位成一個(gè)成長(zhǎng)型企業(yè)，未來保持每年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)20%-30%的增長(zhǎng)。
　　對(duì)于這一表態(tài)，她告訴新浪財(cái)經(jīng)，當(dāng)年這么說，是因?yàn)轭A(yù)測(cè)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并考慮到了公司本身的資源和戰(zhàn)略布局。
　　“這是我在2011年的股東大會(huì)上說，花3-5年的時(shí)間再造一個(gè)保利地產(chǎn)。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，5年就需要每年20%的增速，3年要30%的增速。實(shí)際上，我們2011、2012和2013年的增速差不多都是30%，也就是提前再造了一個(gè)保利地產(chǎn)。”
　　雖然對(duì)行業(yè)增長(zhǎng)有信心，但新浪財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)年初至今拿地趨于謹(jǐn)慎。上半年土地投資金額216億，占銷售金額的比例為33%，遠(yuǎn)低于去年全年的45%。
　　對(duì)此，宋廣菊解釋稱，因?yàn)榻衲晟习肽杲?jīng)濟(jì)宏觀和微觀情況都不是很確定，所以保利地產(chǎn)拿地稍微謹(jǐn)慎點(diǎn)。對(duì)于未來土地市場(chǎng)，她個(gè)人覺得是審慎樂觀。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高速增長(zhǎng)，除了等待國(guó)家“救市”，許多房企也在另謀它法“自救”。包括萬達(dá)、萬科、恒大在內(nèi)的房企就試圖通過多元化跨領(lǐng)域發(fā)展創(chuàng)建新的盈利點(diǎn)，以恒大為例，已經(jīng)進(jìn)入礦泉水、糧油、能源和醫(yī)療等行業(yè)。
　　作為行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)之一，保利地產(chǎn)未來是否有這方面的打算？是否會(huì)借當(dāng)前正在大力推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入醫(yī)療行業(yè)？
　　對(duì)此，宋廣菊的答案是否定的。
　　“如果恒大能成功的話，我認(rèn)為，是非常好的一種嘗試。但是保利地產(chǎn)有所不同，我們的母公司保利集團(tuán)本身是一家多元化的企業(yè)，除地產(chǎn)外，有貿(mào)易、民用爆破、文化、科技等各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。”
　　“而我們的定位是相關(guān)多元化，還是立足于主業(yè)地產(chǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)衍生領(lǐng)域，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、建筑、裝修在內(nèi)進(jìn)行探索。”
　　她進(jìn)一步透露，養(yǎng)老地產(chǎn)方面，保利地產(chǎn)主要是整合醫(yī)療資源，而不是介入醫(yī)療行業(yè)。
　　除了多元化，房地產(chǎn)行業(yè)近來另一個(gè)趨勢(shì)是與互聯(lián)網(wǎng)的融合加快。今年8月25日，萬科攜手阿里推出“淘寶上花多少，買房就能省多少”活動(dòng)。四日之后，萬達(dá)與百度、騰訊宣布共同出資在香港注冊(cè)成立萬達(dá)電子商務(wù)公司。業(yè)內(nèi)開始熱議開發(fā)商營(yíng)銷升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)賣房時(shí)代洶涌來臨。
　　不過，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)，宋廣菊持有不同的觀點(diǎn)。
　　她在今年4月的保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)說明會(huì)上就表示，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)開放影響不大。而在本次對(duì)話中，即便談及已經(jīng)有兩大房企巨頭進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)，這位商界巾幗仍然表現(xiàn)出了她堅(jiān)定主見的一面。
　　“我還是堅(jiān)持我的觀點(diǎn)?；ヂ?lián)網(wǎng)只是一種工具和平臺(tái)，不能替代房地產(chǎn)開發(fā)。”
　　(本文作者介紹：供職新浪財(cái)經(jīng)，專注華南地區(qū)上市企業(yè)報(bào)道，畢業(yè)于香港浸會(huì)大學(xué)傳理學(xué)院，財(cái)經(jīng)新聞方向。)

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