2014年金九銀十測(cè)溫——鄧浩志，這篇財(cái)經(jīng)業(yè)界評(píng)論已經(jīng)在10月9日上午9點(diǎn)57分發(fā)布啦，敬請(qǐng)各位網(wǎng)友珍惜高頓網(wǎng)校小編的辛勤勞作。
　　今年的“金九銀十”并未迎來(lái)如往年般的明顯上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局*7公布的8月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，68個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，僅剩廈門(mén)一城上漲。對(duì)此，不少機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，9月平均房?jī)r(jià)將跌回一年前。各地陸續(xù)推送的樓盤(pán)信息卻不見(jiàn)昔日火爆的“日光”場(chǎng)景，折射著樓市難以快速周轉(zhuǎn)的惆悵。樓市持續(xù)蕭條，近來(lái)各地方“救市”力度再次升級(jí)。日前，除了北上廣深和投資需求較大的“宜居型”旅游城市三亞，其他已經(jīng)基本取消限購(gòu)。
　　“取消限購(gòu)是屬于糾偏，因?yàn)橄拶?gòu)根本就是臨時(shí)過(guò)渡性的政策，”亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，真正有效并且中短期內(nèi)很可能會(huì)實(shí)施的救市政策，還是限貸的放松。限購(gòu)松綁難有成效的觀(guān)點(diǎn)已十分普遍。而武漢、濟(jì)南等幾家當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商在接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，解讀政策很容易發(fā)現(xiàn)限購(gòu)取消已成共識(shí)，所以市場(chǎng)在短期消耗了利好之后還會(huì)回歸平靜，更值得期盼的是銀行信貸政策的放松，這樣才能形成對(duì)剛需真正的吸引。
　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，救市、限貸政策大幅度調(diào)整都是可能的。而現(xiàn)在可能還只是調(diào)整的開(kāi)始。
　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾的報(bào)告，房地產(chǎn)收入可能占地方財(cái)政總收入的20%左右。假定在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷的情況下，這種房地產(chǎn)相關(guān)收入下降50%，那么地方政府總收入就會(huì)因此損失10個(gè)百分點(diǎn)。
　　不過(guò)，“金九銀十”期間降價(jià)樓盤(pán)數(shù)量雖然眾多，但不難發(fā)現(xiàn)，一二線(xiàn)核心區(qū)域絕大多數(shù)樓盤(pán)降價(jià)都只是微調(diào)。值得關(guān)注的是，降價(jià)力度大的主要還是有實(shí)力的大型房企。
　　“按當(dāng)前已取消41座限購(gòu)城市的樓市效果與作用看，總體樓市并未因取消限購(gòu)起到‘復(fù)蘇與回暖’的目的，市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量上升‘曇花一現(xiàn)’景象。”
　　火急火燎的救市
　　忽如一夜春風(fēng)來(lái)。最近幾個(gè)月，各地火急火燎的救市行動(dòng)快速蔓延。之前3年內(nèi)46座實(shí)施限購(gòu)政策的大中城市，除了北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市和投資需求較大的三亞，其他城市都陸續(xù)取消或適度放松了限制措施。
　　南都記者梳理了一下大型城市放松限購(gòu)的政策詳情發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)頻率較高的內(nèi)容主要集中在幾大方面。包括大戶(hù)型不納入限購(gòu)、放寬限購(gòu)地區(qū)、放松提供繳納社保和納稅證明的年限、不再規(guī)定繳納時(shí)限、傾斜住房政策以加強(qiáng)人才引進(jìn)、契稅或財(cái)政補(bǔ)貼、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，政府回購(gòu)商品房做保障房等。
　　不少地方也明確提出將請(qǐng)求銀行落實(shí)首套房的優(yōu)惠利率，加大對(duì)二套房的信貸支持力度，加大對(duì)在建商品住宅的開(kāi)發(fā)貸款支持力度，公積金政策方面也支持首套自住型購(gòu)房需求。
　　以武漢為例，7月18日下午，武漢的限購(gòu)政策正式放寬，140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再納入限購(gòu)范圍。對(duì)于本科及以上學(xué)歷的高學(xué)歷人才，在武漢本市購(gòu)買(mǎi)住房只需要提供近一年內(nèi)的納稅和社保繳納的證明材料。
　　在各地房產(chǎn)交易中心等有關(guān)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)注盯著限購(gòu)的功能窗口都在快速“轉(zhuǎn)型”，不再要求各種證明文件、歷史資料等。南京樓市的限購(gòu)令推行了長(zhǎng)達(dá)42個(gè)月。9月21日下午取消文件下達(dá)后，南都記者聯(lián)系當(dāng)?shù)孛襟w探聽(tīng)市場(chǎng)的反應(yīng)。在南京房產(chǎn)交易中心，“開(kāi)具新購(gòu)住房證明”的窗口已經(jīng)關(guān)閉。
　　“全國(guó)陸續(xù)放松限購(gòu)，本來(lái)就不意外。值得關(guān)注的是，各個(gè)城市的限購(gòu)政策都有一個(gè)相同點(diǎn)，就是對(duì)外地客戶(hù)的限制。”滿(mǎn)堂紅廣州分公司市場(chǎng)部總監(jiān)周峰接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這幾年，大型城市的主管部門(mén)都看到，外地客戶(hù)群體才是真正的主力群體，比如在廣州就起碼占了當(dāng)?shù)貥鞘?成以上的購(gòu)買(mǎi)力。而限購(gòu)政策限制了這些有錢(qián)且基本不需要銀行貸款的客戶(hù)入市。
　　不少接受南都記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者認(rèn)為，在短期內(nèi)，這些放松限購(gòu)的舉動(dòng)有望為當(dāng)?shù)氐臉鞘凶⑷霃?qiáng)心針。但政策持久力仍待查。
　　“從各地政府的角度來(lái)看，各種壓力導(dǎo)致必須要放松限購(gòu)了，”廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫告訴南都記者，限購(gòu)被廣泛取消，是因?yàn)闃鞘锌傮w庫(kù)存已經(jīng)高到一定警戒線(xiàn)，而成交始終沒(méi)有跟上。而他和不少同行開(kāi)始更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙?duì)待新拿地和新開(kāi)工，目前全行業(yè)將資金鏈的安全看得至關(guān)重要。
　　但與不少在內(nèi)地廣泛扎根的開(kāi)發(fā)商一樣，張維倫也不看好放松限購(gòu)的長(zhǎng)期效應(yīng)，認(rèn)為市場(chǎng)很快還會(huì)歸于冷靜。
　　值得關(guān)注的是，作為全國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的一線(xiàn)城市，目前無(wú)一放松限購(gòu)，即便廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲呼吁廣東可放松限購(gòu)、廣深可探索逐步放松，一線(xiàn)城市的官方部門(mén)仍沒(méi)有采取任何行動(dòng)。
　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，除了限購(gòu)，像限價(jià)限售限簽這樣的限制性政策基本名存實(shí)亡，解禁并無(wú)壓力。“最重點(diǎn)的廣深郊區(qū)限購(gòu)放開(kāi)是可能的，目前廣州從化增城無(wú)限購(gòu)，南沙花都也是可以取消限購(gòu)的。”
　　樓市春天還沒(méi)來(lái)
　　即便各地風(fēng)風(fēng)火火取消限購(gòu)，真的能為樓市帶來(lái)春天嗎？近日，南都記者聯(lián)系了武漢、南京、濟(jì)南、合肥等地區(qū)的開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，除了部分城市有短期的突然獲取購(gòu)房資格人士密集入市現(xiàn)象，總體上并沒(méi)有明顯的跡象支撐顯示樓市回暖。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局*7公布的8月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況就給出了很明顯的信號(hào)，當(dāng)時(shí)已有過(guò)半原本限購(gòu)城市放松了限購(gòu)政策的執(zhí)行。而8月房?jī)r(jià)信息顯示，68個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，僅剩廈門(mén)一城上漲。
　　南京業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)商告訴南都記者，樓市受到輿論影響進(jìn)入了觀(guān)望期。今年5月份是量?jī)r(jià)分水嶺。而也有中介人士認(rèn)為，由于前些年漲得過(guò)快，現(xiàn)在市場(chǎng)回歸平穩(wěn)可能是房地產(chǎn)健康發(fā)展的標(biāo)志。
　　“這種限制購(gòu)房資格的政策在設(shè)計(jì)之初就不完善，對(duì)后市必然產(chǎn)生一定的消極影響。”周峰對(duì)南都記者表示，價(jià)格由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定，限制政策在這個(gè)時(shí)候退出或適當(dāng)放松，是符合市場(chǎng)規(guī)律的。希望并且相信四大一線(xiàn)城市，都可以作出相應(yīng)的調(diào)整。
　　“按當(dāng)前已取消41座限購(gòu)城市的樓市效果與作用看，總體樓市并未因取消限購(gòu)起到‘復(fù)蘇與回暖’的目的，市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量上升‘曇花一現(xiàn)’景象。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，限購(gòu)取消，有些城市效果明顯，而對(duì)于庫(kù)存過(guò)大、需求有限的部分二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，救市效果并不明顯。
　　在率先調(diào)整限購(gòu)政策的城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無(wú)錫、南寧、沈陽(yáng)、蘭州、溫州則在政策放松初期出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐漸恢復(fù)至今年3月以來(lái)的水平。廈門(mén)及天津則幾乎對(duì)政策調(diào)整未作出任何反應(yīng)。
　　限購(gòu)政策放松之后，樓市表現(xiàn)略有回升的包括南昌、長(zhǎng)春、蘇州，這三個(gè)城市在政策放松后的一個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)成交有所起色，較今年3月至限購(gòu)放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%。
　　“由于受房貸、信貸、房企、市場(chǎng)等多種因素影響，大部分取消限購(gòu)的城市成交未有起色，僅僅小部分城市因取消限購(gòu)所累積的住房需求釋放，短期內(nèi)出現(xiàn)成交集中上升的現(xiàn)象。”謝逸楓向南都記者表示，因此，樓市短期難現(xiàn)回暖，取消限購(gòu)之后的樓市恢復(fù)調(diào)整前的低迷狀態(tài)。
　　而在很多一早就直言期盼放松限購(gòu)的開(kāi)發(fā)商看來(lái)，也還沒(méi)到松一口氣的時(shí)候。
　　“很多地方不限購(gòu)，也很難賣(mài)出去很多房子。”在華中地區(qū)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的金港房地產(chǎn)副總經(jīng)理夏禮國(guó)就告訴南都記者，對(duì)于樓市的限購(gòu)也好、取消限購(gòu)也好，開(kāi)發(fā)商從來(lái)都是被動(dòng)的，對(duì)于發(fā)展商而言比較重要的是學(xué)會(huì)加強(qiáng)自身抵抗政策風(fēng)險(xiǎn)的能力，在拿地的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估上謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。
　　“確定放松限購(gòu)的頭兩天，我的電話(huà)就沒(méi)停過(guò)，”武漢地區(qū)一位開(kāi)發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，開(kāi)始是不斷有獲得購(gòu)房資格的人士咨詢(xún)樓盤(pán)、政策、定價(jià)，但是購(gòu)房者更關(guān)心的是，政策接下來(lái)還會(huì)怎樣，這樣放松下去樓價(jià)到底會(huì)怎么走，買(mǎi)房子到底還值不值？
　　對(duì)于這樣的問(wèn)題，很多人已經(jīng)不樂(lè)觀(guān)。庫(kù)存量過(guò)大的話(huà)，后續(xù)很難有持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力“接盤(pán)”。
　　不過(guò)，不少假證代辦的機(jī)構(gòu)已經(jīng)在取消限購(gòu)的城市陸續(xù)消失。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消行政限制，至少有利于市場(chǎng)回復(fù)比較良好的秩序。
　　可能還只是調(diào)整的開(kāi)始
　　地方政府“火急火燎”展開(kāi)“救市”行動(dòng)，主要是背負(fù)多重壓力。而地方政府和開(kāi)發(fā)商以及剛需購(gòu)房者，都有著各自的難處和壓力。
　　在資金層面上，房地產(chǎn)吸收大量的上下游的企業(yè)資金。而目前不少房企高庫(kù)存、高成本、高負(fù)債，必須依靠拉動(dòng)剛需入市、快速周轉(zhuǎn)來(lái)緩解市場(chǎng)壓力。
　　“這些前幾年大干快上出現(xiàn)的問(wèn)題，早已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)暴露，樓市指標(biāo)不斷降溫。”金港房地產(chǎn)副總經(jīng)理夏禮國(guó)告訴南都記者，一旦重要環(huán)節(jié)資金出現(xiàn)斷裂，問(wèn)題可能十分嚴(yán)重。
　　“可能會(huì)倒掉一批的，”一位憂(yōu)心忡忡的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商告訴南都記者，自己的幾位同行打算開(kāi)發(fā)完手頭的項(xiàng)目就退出市場(chǎng)，看看下游的服務(wù)業(yè)有沒(méi)有機(jī)會(huì)。他認(rèn)為，政策今天說(shuō)限制就限制，明天要調(diào)整也就調(diào)整，我們制定計(jì)劃永遠(yuǎn)趕不上變化，也沒(méi)有很強(qiáng)大的實(shí)業(yè)能力支撐銀行貸款，很難在水深火熱的房地產(chǎn)繼續(xù)混下去。
　　目前不少開(kāi)發(fā)商寄望“松綁”后的“十一”黃金周能夠發(fā)力。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，業(yè)內(nèi)還是看好“十一”黃金周的成交量的。今年很多開(kāi)發(fā)商從第三季度已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)出貨，緩解了一定的銷(xiāo)售壓力。
　　弱市之下，小戶(hù)型、低總價(jià)的剛需盤(pán)明顯更受市場(chǎng)歡迎。不少開(kāi)發(fā)商盯準(zhǔn)這類(lèi)定位。南京房地產(chǎn)專(zhuān)家孟祥遠(yuǎn)評(píng)論認(rèn)為，如果在優(yōu)質(zhì)地段剛需板塊賣(mài)高價(jià)盤(pán)，有好長(zhǎng)一段時(shí)間銷(xiāo)售額都不夠支付財(cái)務(wù)成本。目前對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，不宜冒險(xiǎn)激進(jìn)。
　　不少業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，救市、限貸政策大幅度調(diào)整都是可能的。而現(xiàn)在可能還只是調(diào)整的開(kāi)始。
　　“8月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以說(shuō)降到了2008年以來(lái)的低點(diǎn)。”陳寶存對(duì)南都記者分析稱(chēng)，資金流動(dòng)性寬松方面的政策，才是未來(lái)真正影響樓市的政策。
　　而多數(shù)接受南都記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)認(rèn)為，最強(qiáng)最有力的舉措，應(yīng)該是信貸政策的適當(dāng)寬松，而這也是大有可能的方向，適度的信貸寬松政策很可能會(huì)盡快重啟。
　　如此看來(lái)，限購(gòu)松綁難有成效的觀(guān)點(diǎn)已十分普遍，地方能否承受隨之而來(lái)的種種壓力？
　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾的報(bào)告，房地產(chǎn)收入可能占地方財(cái)政總收入的20%左右。假定在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷的情況下，這種房地產(chǎn)相關(guān)收入下降50%，那么地方政府總收入就會(huì)因此損失10個(gè)百分點(diǎn)。
　　“大多數(shù)地方仍有能力來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇調(diào)整對(duì)其收入造成的影響。”標(biāo)準(zhǔn)普爾的分析師鐘良認(rèn)為，盡管地方政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)有較高的依賴(lài)性，但地方政府仍有五個(gè)防線(xiàn)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)對(duì)地方政府收入造成的沖擊。
　　據(jù)其分析，這五個(gè)防線(xiàn)分別為：一是減少或推遲以項(xiàng)目投資為主的非必要資本性輸出、二是削減行政性支出、三是加強(qiáng)稅收征管、四是動(dòng)用以財(cái)政性存款為主財(cái)政儲(chǔ)備、五是出售資產(chǎn)。標(biāo)普估計(jì)，地方政府通過(guò)削減資本性支出會(huì)彌補(bǔ)或減少3個(gè)百分點(diǎn)的損失收入。而通過(guò)減少行政性開(kāi)支和加強(qiáng)稅收征管，地方政府可以找回另外一個(gè)百分點(diǎn)的損失收入。通過(guò)利用財(cái)政儲(chǔ)備，也就是財(cái)政性存款的話(huà)，地方政府就會(huì)減少6個(gè)百分點(diǎn)的損失收入。
　　盼松綁限貸
　　限購(gòu)是放松了，但同時(shí)備受關(guān)注的貸款政策，目前還并沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的發(fā)聲。至今，沒(méi)有官方確認(rèn)的全面放開(kāi)一說(shuō)。
　　盡管如此，很多地方政府把救市的新重點(diǎn)寄希望于限貸政策的放松。比如此前福建出臺(tái)的樓市“閩八條”中就提出，“購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定”。
　　南都記者從業(yè)內(nèi)了解到，目前全國(guó)僅個(gè)別城市對(duì)首套房的認(rèn)定是“賣(mài)一買(mǎi)一”，且還清之前貸款的可算首貸，也就是說(shuō)還是“認(rèn)房也認(rèn)貸”，只不過(guò)是還清了的不算，所以力度非常非常小，但完全不是坊間傳聞的“只要還清都算首套”。
　　“肯定不會(huì)有全面的限貸放開(kāi)，底線(xiàn)是不能讓投資資金進(jìn)入樓市。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志如是告訴南都記者。
　　業(yè)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，由于同期銀行信貸沒(méi)有同步放松，導(dǎo)致能入市購(gòu)房的還是那些資金實(shí)力較強(qiáng)的客戶(hù)群體。等于說(shuō)最能大面積、大力度支撐樓市的剛需客戶(hù)的購(gòu)房力還沒(méi)有釋放。
　　周峰接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示，如果要保證樓市重新回到健康的發(fā)展軌道，必須要依靠信貸市場(chǎng)能給予房貸業(yè)務(wù)更多的支持。
　　鄧浩志認(rèn)為，以房貸政策看，二套首付7成改6成就比較合理，屬于回歸寬松版限購(gòu)。
　　對(duì)于房貸政策，標(biāo)普分析師鐘良認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政的影響比較重大，除了地方政府進(jìn)行調(diào)整外，中央政府也在進(jìn)行一些微調(diào)措施，包括允許放寬房地產(chǎn)按揭貸款等舉措，來(lái)進(jìn)一步緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。
　　南都記者從大型開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士處獲悉，有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目想盡辦法在價(jià)格、利率上做“粉飾”，避免高額利率嚇壞買(mǎi)家。舉例來(lái)說(shuō)，將房屋標(biāo)價(jià)調(diào)高以沖抵利息，或者利息的一半返到房?jī)r(jià)上，一半讓客戶(hù)支付。鄧浩志認(rèn)為，“羊毛總是出在羊身上，”如果貸3年，不少貸款者都要支付占貸款總額50%-75%的利息，額度驚人。
　　正是由于高額首付阻擋了更多剛需入市，待購(gòu)房民眾又存在很高的資金需求，目前不少類(lèi)金融機(jī)構(gòu)或民間私募做起了首付貸款的生意。業(yè)內(nèi)人士介紹，這些業(yè)務(wù)都針對(duì)房貸的首付，時(shí)間短則1- 3年，但利息高達(dá)15%-25%。
　　“確實(shí)，貸款政策的松動(dòng)對(duì)樓市或許是一個(gè)‘利好’政策，能刺激樓市的成交量。但事實(shí)上，利好樓市發(fā)展的信貸政策放松空間較為有限。”在謝逸楓看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)難改在一定程度上源于信貸的收緊。雖然多地明確表示要放松房貸，但銀行并沒(méi)有真正執(zhí)行。
　　目前，中國(guó)各個(gè)地區(qū)住房結(jié)構(gòu)和住房供需差異性強(qiáng)，存在極大的不均衡。不少機(jī)構(gòu)建議，地方政府應(yīng)從當(dāng)?shù)氐牟煌闆r出發(fā)，分析供求關(guān)系的結(jié)構(gòu)性變化，對(duì)投機(jī)性需求和剛性住房需求加以區(qū)分，因地制宜、因需制宜，采取對(duì)策。
　　“用按揭貸款方式來(lái)購(gòu)房還受到其他方面因素影響，典型的就是，宏觀(guān)環(huán)境的下行影響市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，另外引入住宅房地產(chǎn)稅也可能減少購(gòu)房預(yù)期。”在鐘良看來(lái)，信貸政策雖然重要，但也未必就是“萬(wàn)能藥”。
　　一二線(xiàn)核心區(qū)域只是微調(diào)
　　盡管各地都積極放松限購(gòu)了，70城房?jī)r(jià)“照跌不誤”。
　　以廣州為例，這一輪降價(jià)潮難以讓樓市顯現(xiàn)“金九”成色，即使首套房貸放寬的利好消息被證實(shí)，短時(shí)間內(nèi)廣州樓市成交低迷格局依舊難改。
　　根據(jù)搜房監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2014年9月前3周，廣州全市新建商品房成交量為3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。在持續(xù)的疲軟之下，廣州開(kāi)發(fā)商只能紛紛以?xún)r(jià)換量去庫(kù)存。
　　時(shí)代地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等不少大中型開(kāi)發(fā)商就坦承，在今年下半年或許還會(huì)有市場(chǎng)困難，特定條件下隨行就市，會(huì)考慮價(jià)格策略。
　　不過(guò)，“金九銀十”期間降價(jià)樓盤(pán)數(shù)量雖然眾多，但不難發(fā)現(xiàn)，一二線(xiàn)核心區(qū)域絕大多數(shù)樓盤(pán)降價(jià)都只是微調(diào)。值得關(guān)注的是，降價(jià)力度大的主要還是有實(shí)力的大型房企，例如萬(wàn)科、雅居樂(lè)、中海等多盤(pán)啟動(dòng)降價(jià)。這些大型房企貨量相對(duì)較多，去庫(kù)存的壓力也就更大，另一方面，大型房企的實(shí)力也相對(duì)較強(qiáng)，故能給出較大的讓利幅度。
　　在不少開(kāi)發(fā)商看來(lái)，“金九銀十”作為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，房企的推盤(pán)力度勢(shì)必加大。隨著地方救市力度的加大，購(gòu)房者觀(guān)望情緒將淡化，積極入市的情緒會(huì)強(qiáng)化。
　　多位房地產(chǎn)專(zhuān)家向南都記者表示，為了迎合此類(lèi)購(gòu)房需求及加快去庫(kù)存的速度，房企的降價(jià)促銷(xiāo)力度仍會(huì)加大。
　　亞太城市房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，考慮到供求雙方的策略調(diào)整，預(yù)計(jì)9月份的成交將比8月出現(xiàn)明顯反彈，即9月有望迎來(lái)一波小高峰。“但70大中城市房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌，12月份不會(huì)止跌，預(yù)計(jì)在2015年上半年才會(huì)止跌。”
　　“預(yù)計(jì)2014年第四季到2015年中國(guó)樓市政策走勢(shì)分三個(gè)階段。”謝逸楓向南都記者分析稱(chēng)，*9階段是全面取消限購(gòu)，以6月份呼和浩特*9次提出全面取消限購(gòu)的做法為標(biāo)志。預(yù)計(jì)三亞將在近期內(nèi)取消限購(gòu)，一線(xiàn)城市取消限購(gòu)“救市”計(jì)劃有望年底到2015年上半年完成。
　　第二階段是省級(jí)取消限購(gòu)與一攬子的樓市刺激計(jì)劃，以“閩八條”為代表。截至9月28日，全國(guó)共有8個(gè)省政府出臺(tái)取消限購(gòu)與一攬子的樓市文件。第三階段是央行和銀監(jiān)會(huì)授意和引導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸進(jìn)行支持。目前所謂“救市”主要在*9、第二階段，因放松信貸的“救市”力度與幅度有限，效果與作用不明顯。因此，今年第四季度開(kāi)始，地方政府會(huì)加大“救市”。
　　鐘良則認(rèn)為，樓市下行至少持續(xù)半年。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)間超過(guò)3年，且財(cái)政改革推進(jìn)緩慢，中央政府可能被迫出手干預(yù)，來(lái)防止地方政府面臨的財(cái)政壓力。
　　綜合來(lái)看，真實(shí)影響樓市走勢(shì)的舉措，表現(xiàn)在幾大方面：一是信貸的寬松，譬如兩次定向降準(zhǔn)與一次全面降準(zhǔn)。二是房貸的放松，譬如首套、二套房貸的首付、利率下降。但是目前執(zhí)行力缺乏，需要等時(shí)機(jī)。三是財(cái)政、稅、現(xiàn)金的補(bǔ)貼政策。四是政府回購(gòu)商品房做保障房的政策。而決定樓市未來(lái)走勢(shì)的政策，關(guān)鍵可能就是房貸與信貸及金融政策。

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