從3月1日晚間，中央政府在換屆前夕出臺對新一輪房產(chǎn)調(diào)控的具體工作部署（簡稱“新國五條”細(xì)則），到各地方的細(xì)則陸續(xù)落地，已有整整一個月時間。

細(xì)則體現(xiàn)的調(diào)控力度之強(qiáng)，超出市場預(yù)期，發(fā)布后即引發(fā)各界熱烈議論。觀其內(nèi)容，除重申堅持原有調(diào)控政策不放松外，主要在三個方面有所升級，分別是：對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，能核實房屋原值的，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；對已實施二套房限購的城市，限購區(qū)域擴(kuò)大、執(zhí)行力度從緊；對房價上漲過快的城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。這些內(nèi)容，無疑體現(xiàn)出國務(wù)院堅決遏制房價過快上漲的決心；然而無論業(yè)內(nèi)、業(yè)外，至少在筆者接觸的范圍內(nèi)，大家似乎對新政前景并不看好。

果然，市場反應(yīng)來得迅速而激烈。由于“按差額征收20%所得稅”一條空前嚴(yán)厲，買賣雙方為規(guī)避這部分成本，紛紛趕在新政落地前完成交易。在這樣的心理作用下，各地二手房市場成交火爆，一時間各地房地產(chǎn)交易中心內(nèi)人滿為患。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計，北京、上海、天津、成都等城市3月份二手住宅成交量均創(chuàng)出歷史新高。廣州、深圳成交量也接近歷史高位。

如果說二手市場的火爆還容易理解的話，那么新房市場的活躍就比較耐人尋味了。北京、上海近期都出現(xiàn)了所謂的“日光盤”——開盤當(dāng)天即被搶購一空。根據(jù)中原對3月份前26天的實際成交數(shù)據(jù)推算，3月整個月內(nèi)，全國70個主要城市新建住宅成交量將超過2012年的單月*6值——12月的成交量。

有陰謀論者甚至認(rèn)為，政府是在借機(jī)壓制二手房，以推動與財政收入關(guān)系更加緊密的土地和新房交易。而看看上邊的銷售數(shù)據(jù)，他們的說法似乎還得到了某種“印證”。但真實情況及其背后的形成機(jī)制到底是怎樣的呢？

這一個月間的市場實際表現(xiàn)，及由此折射出的買賣雙方心態(tài)，可成為我們分析政策效果的可靠依據(jù)。下面筆者將從細(xì)則當(dāng)中影響*5的三個方面，分三步討論。

*9步，之前看到不少分析人士指出，“新國五條”對于新房市場其實是個“利好消息”。因為20%個稅的征收，將使二手房交易成本大幅上升，會迫使部分購房者轉(zhuǎn)向新房市場。3月新房成交活躍是否也有這方面原因呢？

我認(rèn)為不是這樣的。一方面，3月內(nèi)的二手房交易依然活躍，在20%個稅正式開征之前，買家并沒有充足的理由提前轉(zhuǎn)向新房市場；另一方面，即使將來二手房20%個稅落地后，新房市場也不會有所收益。這是因為，目前二手房市場較為活躍的城市主要集中于一、二線的發(fā)達(dá)地區(qū)，在這些地區(qū)內(nèi)，改善型需求已成市場主導(dǎo)，這部分購房者往往通過賣舊換新來實現(xiàn)置業(yè)升級。而二手房交易成本的上升，也只會影響到這部分需求的釋放，而非促使其轉(zhuǎn)化為其它類型的需求。同時，目前各地的二手房源主要集中在中心城區(qū)，而新房供應(yīng)正在逐漸往郊區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，從中短期看，兩類需求之間并沒有完全的替代關(guān)系。

因此，整體來看，“新國五條”中20%個稅的政策對二手房市場的影響更大，新房市場只是略受波及。

第二步，排除了二手房市場需求轉(zhuǎn)移的因素，那是否是限購城市覆蓋范圍擴(kuò)大的影響呢？

根據(jù)“新國五條”要求，目前已實施限購城市中，限購范圍必須擴(kuò)大到全市。據(jù)中原統(tǒng)計，目前全國共有46個城市實施限購，其中在全市范圍限購的有16個。那么，其余30個城市就將受到限購范圍擴(kuò)大、執(zhí)行力度從緊的影響。而這30個城市基本都屬于二線城市。從(左圖）70個城市新房成交量的分布來看，二線城市在3月內(nèi)的銷量表現(xiàn)與一線、三線城市一致，即3月成交量分別恢復(fù)到去年12月的水平。這顯示出3月新房市場的活躍是整體趨勢，而不是一部分城市引起的。其中一線城市原先即嚴(yán)格執(zhí)行全市限購，而三線城市基本沒有限購。

所以“新國五條”中限購政策調(diào)整對3月新房市場的影響，基本也可以排除。

第三步，那么我們最后再來考慮，會不會是二套房貸收緊預(yù)期，造成了3月新房熱銷呢？

“新國五條”中規(guī)定，“部分房價上漲過快城市”要進(jìn)一步提高二套房的首付比例及貸款利率。是否有部分購房者因擔(dān)心二套房貸收緊后，購房負(fù)擔(dān)上升，因而提早在3月購房呢？

根據(jù)上海銀監(jiān)會于今年3月1日在其官方網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)，2012年，上海首套房貸款余額占比高達(dá)87%，“表明去年滬上商業(yè)銀行的住房按揭貸款主要以解決剛性需求為主” 。另據(jù)媒體訪談，去年上海多家銀行的新增房貸中，二套房貸比例僅占10%至20%。這說明在實際中，采用二套房貸的購房者數(shù)量并不多。那么潛在的二套房貸用戶規(guī)模，恐怕就不足以改變整個市場的銷量走勢了。

當(dāng)然，需要補(bǔ)充說明的是，由于“貸款包裝”(即購房者將原有住宅通過抵押，辦理消費貸款，再將所得資金用于買房的現(xiàn)象——編注)現(xiàn)象的存在，二套房貸的真實規(guī)模應(yīng)該會比官方數(shù)據(jù)體現(xiàn)的多一點，但這不影響上文的結(jié)論。

綜上所述，3月新房市場成交的活躍，與“新國五條”細(xì)則的三項重點內(nèi)容應(yīng)該都沒有直接聯(lián)系。真正的原因，還在于市場預(yù)期。

與境外成熟市場不同，決定中國房地產(chǎn)市場起伏的主要因素不是利率，而是對于未來市場的預(yù)期。如果大家覺得房價未來要漲，那該買的就會趕緊買；反之就保持觀望態(tài)度，哪怕降價也不出手。猶記得2008年下半年的情形就是這樣，當(dāng)時開發(fā)商持續(xù)降價，仍擋不住成交量的一路下滑。

而今年3月新房和二手房成交的活躍，正是與之相對的另一種情況：集體看漲——或者說，目前購房者至少不認(rèn)為房價將會大跌。因為如果大家覺得“新國五條”能讓房價大幅下降的話，完全可以等上幾個月再買。新房自不必說；二手房價也只要跌個10%左右，就能抵消按差額征稅20%個稅所增加的成本。但是，廣大購房者還是選擇了出手。

2005年至今的歷次調(diào)控經(jīng)驗，使得普通購房者都明白了一個道理——僅僅增加交易環(huán)節(jié)的成本，是無法改變房價上漲趨勢的。在這樣的市場背景下，本次新政要實現(xiàn)平抑房價，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標(biāo)，難度還真不小。

截至本周末（3月31日），全國已有17個城市的地方政府先后出臺了各自的房市調(diào)控細(xì)則，基本上，內(nèi)容同“新國五條”細(xì)則都大同小異。在這種情況下，大家對后市房價預(yù)期更不會跌了。

劉淵是中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)。