馮侖講創(chuàng)新方向：沿著一條價值鏈，以四種模式展開

　　在一個拼命往前沖的碎片化環(huán)境中，富有洞見的思考往往是難得的。一直以“創(chuàng)新”為已任的馮侖，每次講演絕不重復(fù)，必有新義，這對于一年幾乎一半時間在天上飛來飛去的人而言，實在難得。

　　在第五屆湖湘財富峰會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、萬通集團董事長馮侖做了主題為《創(chuàng)新的天空》的演講。

　　馮侖認為，當前房地產(chǎn)正處于“青春期之后”，他把房地產(chǎn)青春期比作住宅，之后則是非住宅的各種物業(yè)類型的全面發(fā)展；他指出，房地產(chǎn)行業(yè)未來創(chuàng)新的方向就是堅持一個使命，沿著一條價值鏈，以四種模式展開。

　　最近馮侖關(guān)注的兩種模式，一是民營醫(yī)院，二是教育地產(chǎn)。

　　“寫字樓的租客一般是1到3年，但是醫(yī)院的租客，男子醫(yī)院和女子醫(yī)院都是15到20年。在09年金融危機以后，這四年里最有意思的，美國一直上升的股票有三家，都是跟教育、學生公寓出租的，經(jīng)濟不好的時候，教育不見得不好，經(jīng)濟不好的時候，醫(yī)院不等于不好。”

　　馮侖：非常感謝主辦方給我這樣的機會，跟大家做交流，首先感謝各位，包括來賓，還有參與這個會議的朋友對我們的支持。

　　剛才羅所長作為經(jīng)濟學家，講得非常清楚了，羅所長我非常的熟了，他在過去的十多年里都是講房地產(chǎn)。經(jīng)濟學家干什么的？經(jīng)濟學家是地震局長，他只預(yù)報可能性，但是講不出具體的時間，誰也不講哪一天地震，今天他不是地震局長，是天氣預(yù)報，相對準確了，在相對準確的情況之下我們來看一下房地產(chǎn)未來創(chuàng)新，往哪一個方向走。

　　到湖南，都要問一下爸爸去哪里？今天爸爸都來這里，關(guān)心房地產(chǎn)去哪。房地產(chǎn)這個事情今后幾個時期我們怎么樣來看看？現(xiàn)在房地產(chǎn)處在什么樣的位置？是一個很有趣的位置，我個人感覺是青春期結(jié)束以后這個時間就是。青春期之前人不分男女，人之初，一團肉。但是青春期*5的特點就是長個，基本上長個、長身體為主，但是到了青春期結(jié)束以后，有幾個很重要的特點，*9長個的時間結(jié)束了，開始長頭腦，長智慧，另外你也要進入一個全面發(fā)展。大家在青春期之前長個，青春期之后就是全面發(fā)展。

　　第二個事情，青春期之前人比較簡單，青春期之后，所有的角色越來越清晰，人生由此展開豐富的歷程。有的男生當兵，科學家，當企業(yè)家，做政府領(lǐng)導(dǎo)，也有的女生談個小戀愛，養(yǎng)一個起居，人生越來越豐富。前幾天我看一個同學，發(fā)現(xiàn)我們的人生歷程就有很大的變化。青春期之后不長個，不等于駝背，駝背大概要四五十歲以后駝背，在高的水平上停一段時間，青春期之后角色開始多樣化，在不同的角色扮演當中，實際上人生依然精彩，這就是大體上房地產(chǎn)其實也是經(jīng)歷了這樣的階段。接下來我們要看房地產(chǎn)跟以前的房地產(chǎn)是非常不一樣的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)青春期就是住宅，只要有住宅，只要有規(guī)模就是好的。但是今后除了住宅，房地產(chǎn)好復(fù)雜，有住宅，有非住宅，有購物中心，醫(yī)療，又有政府，連監(jiān)獄都可以去做，現(xiàn)在有各種各樣的反貪腐，官員的不動產(chǎn)也有很大的增長空間，只是跟我們無緣而已。

　　到未來創(chuàng)新有什么樣的事情需要特別的關(guān)注。今天簡單的跟大家說一下，我們未來的創(chuàng)新的方向大體上就是一個使命，堅持一個使命，沿著一條價值鏈，以四種模式展開。

　　所謂一個使命，房地產(chǎn)是干什么的？這件事情我相信我們都有很多的思考，在我看來，房地產(chǎn)的使命就是創(chuàng)造*2價值的人造空間.大家知道人和動物不同，就是我們在人造空間里，老鼠是在自然的空間里，老鼠要打洞，也是自己的空間。但是大部分的動物不是在人造空間里，只有人在人造空間里。人造空間有兩種，一種是移動的，汽車，這是人造的移動空間，另外一種是固定的人造空間，比如說我們這個地方是固定的位置，不能搬走。所以房地產(chǎn)的使命就是創(chuàng)造*2有價值的人造空間。

　　*2有價值的人造空間由哪些事情決定？*9由位置決定，第二由技術(shù)決定，第三是由管理決定的，第四是由運營方式?jīng)Q定的。比如說技術(shù)很重要，空間的價值如果沒有空調(diào)，沒有燈光，沒有新能源，這個商業(yè)空間的價值就大大的降低了，很熱，人就不進來，如果人不進來，生意就無法做，最后就變成負資產(chǎn)，技術(shù)對空間價值很重要。另外還有運營管理，運營管理對于商業(yè)空間的價值也非常的重要。我住在這個酒店，進來*9件事情，鑰匙不能用，一個酒店的鑰匙不能用，那就多湊巧，等工程部把門撬開，才讓我進去，這是運營管理，人還會來第二次？如果不來第二次，運營水平特別低，客戶就不愿意來，不愿意付更好的價錢來租這個房間，酒店就要關(guān)門了。運營管理對于運營價值，對于空間的價值非常的重要。所以我們講這一個使命帶來的是四個要素，這四個要素來決定一個商業(yè)空間，我們有人造空間的價值。

　　我們再來看一條價值鏈，價值鏈我們知道房地產(chǎn)作為一生來看，它的價值鏈從下邊是制造業(yè)，就是開發(fā)業(yè)，中間是服務(wù)業(yè)，就是運營、管理、資產(chǎn)管理服務(wù)業(yè)，再上面就是金融業(yè)，由制造業(yè)的價值鏈到服務(wù)業(yè)，再到金融業(yè)，這個由下到上的過程是房地產(chǎn)全部的價值鏈的過程，在不同的價值鏈的位置，創(chuàng)新的內(nèi)容很不一樣大家來看住宅，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，它的價值鏈在制造業(yè)這個范圍，是規(guī)模、成本、速度，誰規(guī)模大、成本低、速度快，就最牛B，如果你搞住宅產(chǎn)業(yè)化，就需要速度高，成本低，像中海，鋼筋掌握到恰當好處，不多不少。周轉(zhuǎn)速度，價格不求*6，但求不虧，賣得快。這就是制造業(yè)的競爭，創(chuàng)新無非就是這樣。

　　但是最近一段有點變化，大家知道制造業(yè)最后的競爭最后的結(jié)果非常困難，全球都一樣，就是我們在制造過程的生產(chǎn)率提高了，成本是降低了，但是在兩頭的成本是加高的，研發(fā)的成本和市場營銷的成本，但是利潤呢?銷售收入和利潤呢?是在減少的，由于價格壟斷不大容易，制造業(yè)的利潤越來越窄，最后有很多維持不下去。怎么樣增加制造業(yè)的競爭力？就是兩件事情，做細分市場，把細分市場做到極致。我好多年前去加拿大，他們老是跟我開會談，同性戀公寓，當時我們不懂，我們認為祖宗交下來就是一種用法，一直用下來就不錯了，但是他們說可以創(chuàng)新使用，要做同性戀公寓，一個城市做多少套。今天發(fā)現(xiàn)這個細分市場如果在中國，在今天的時間，你把它做好，我覺得在北京、上海做個一百套，兩百套，是有價值的，在長沙給個50套也可以租出去，全國算下來成千上萬套，這個出租在你的手里，那你太牛B了，他們都是專業(yè)人士，服務(wù)態(tài)度好，目光特別慈祥，為人特別謙卑，這個客戶很好管理。還有渡假，投資，還有專門的一些不同用途的住宅產(chǎn)品。另外一個是我們可以看到除了細分市場以外，還有服務(wù)，我們怎么樣把服務(wù)做好？硬體賣不動了？我們就賣服務(wù)，就像汽車賺不了多少錢，4S店賺錢。圍繞著住宅所有的服務(wù)，跟移動互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，跟全方位的健康、保險，各種服務(wù)越來越多，然后抵消掉在制造環(huán)節(jié)的利潤的下降。我們看這一段的價值鏈非常簡單，就是創(chuàng)新的天地在哪里？如果說在*9階段，我們是競爭力，成本規(guī)模在下降，第二個階段就是細分市場和服務(wù)。

　　我們再來看一下中間這一段，就是運營管理這個競爭，商用不動產(chǎn)，核心的能力就是運營能力，保證每一平米的空間能創(chuàng)造*5價值的租金，這個是運營能力，無論是酒店、商場，還是其他的商用的出租的不動產(chǎn)，每一個平米創(chuàng)造多少的租金和服務(wù)，圍繞著這個來展開你的創(chuàng)新，當然不同的是商業(yè)部動產(chǎn)業(yè)態(tài)比住宅更多，更復(fù)雜，技術(shù)門檻越高，目前來看全國的商用不動產(chǎn)有四大類，物流倉庫，跟電商結(jié)合的物流倉庫，商用不動產(chǎn)在過去五年增長得很好，我們也有參與這部分，這部分增長得不錯，這部分的增長每年大概10到30%的增長，租金每年漲10到15，過去你買東西從工廠到批發(fā)環(huán)節(jié)，到百貨公司，自己坐車把百貨公司的東西拿回家，現(xiàn)在不一樣了，生產(chǎn)出來的東西直接到倉庫，然后用快遞小哥送過來。所以這個東西挪到這里來，全球的購物中心每年減少，李寧也關(guān)了很少店，都是因為電商的興起。目前物流相關(guān)的不動產(chǎn)增長得很好。

　　第二醫(yī)療健康，醫(yī)療的不動產(chǎn)，醫(yī)院民營占43%，國有的占一半多，在民營這一半和國有的一般利，去年國有的這部分的醫(yī)療機構(gòu)占60多家，民營占100多家，在民營的一萬多家里8千家來自于一個地區(qū)，就是福建的莆田，莆田來自于一個莊，有四個村，四個村有一個帶頭的大哥。這部分對空間的需求增長非?？欤詾槭裁创蠹視⒁?，我最近對醫(yī)療的參與，為什么跟莆田的鄉(xiāng)親在一起?是未來的潛在的商業(yè)不動產(chǎn)的客戶，他每年對這個空間的需求巨大，這部分的需求量他們是*4的客戶，*9租約很長，都是15到20年，短的不租，寫字樓的租客一般是1到3年，但是醫(yī)院的租客，男子醫(yī)院和女子醫(yī)院都是15到20年，由于行業(yè)健康增長非常快，他們的收入不錯，租金給得不錯，你想這類的房地產(chǎn)如果你去滿足這部分的需求，你的生意一定就會好的。這就是剛才講的，我們要創(chuàng)造有價值的人造空間，這個價值也要看你的客戶是不是在創(chuàng)造他的現(xiàn)金流，他的現(xiàn)金流大，他支付的租金高。

　　第三類，就是我們講的跟教育相關(guān)的不動產(chǎn)，中國經(jīng)濟要持續(xù)增長，除了要住宅，還有教育，基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育等各種教育，職業(yè)教育的發(fā)展，專業(yè)教育的發(fā)展，成人教育的發(fā)展，對于房地產(chǎn)是巨大的一個需求，在09年金融危機以后，這四年里最有意思的，美國一直上升的股票有三家，都是跟教育、學生公寓出租的，經(jīng)濟不好的時候，教育不見得不好，經(jīng)濟不好的時候，醫(yī)院不等于不好，經(jīng)濟不好的時候火葬場生意不好，有一些好跟經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)度的是既正相關(guān)，也有負相關(guān)，只要好與不好，都有一定的量，教育就是這樣的，在教育領(lǐng)域的不動產(chǎn)增長很快。

　　第四類，過去幾年本來由市場做的，確實由政府做了，公共服務(wù)業(yè)，政府很多的行政中心，這個局，那個辦，這個物業(yè)應(yīng)該說其實由民間做租給政府，因為這部分政府拿融資平臺來貸款，背利息，建的房子使用率很低，如果由民間做租給他，使用率很高。

　　有兩個不好的。*9購物中心不太好，全中國、全世界都是這樣的，所以購物中心的面積由于電商的沖擊，大量在減少。第二不好的是全中國除了少數(shù)成熟，GDP過了一萬美金的少數(shù)城市，大部分的寫字樓市場不好，因為一定是吃飽了以后才有的市場，日子過得差不多了才想起創(chuàng)業(yè)，才有能力創(chuàng)業(yè)，才有需要弄一個會所，弄一得辦公樓。所以在中國，除了少數(shù)GDP超過一萬美金的城市，有寫字樓的市場，特別是北京、上海、深圳這樣的，大部分的地方的租金，寫字樓的租金極低，幾乎沒有什么市場。

　　所以這幾個大家值得關(guān)注的。

　　金融和不動產(chǎn)的結(jié)合，當物業(yè)出租特別好的時候，有可能把產(chǎn)品金融化，把租金金融化變成有債券，賣出去，這叫做不動產(chǎn)投資信托，或者是其他的創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，而這類的金融性的不動產(chǎn)，在未來發(fā)展很快，最近房地產(chǎn)的債券都在抵債，這都是房地產(chǎn)金融性的服務(wù)。

　　房地產(chǎn)金融當中的創(chuàng)新空間非常之大。我們看這條線上有很多創(chuàng)新的地方，無論是在價值鏈的下面，住宅、制造業(yè)，無論是商業(yè)不動產(chǎn)的服務(wù)業(yè)，金融業(yè)都有創(chuàng)新。

　　我們?nèi)パ芯可虡I(yè)模式，從商業(yè)模式中找到創(chuàng)新的地方也是非常有機會的。*9種商業(yè)模式非常簡單，開發(fā)模式——做了賣，制造業(yè)，這種模式大家非常的熟悉，但是這種模式問題在哪里?在中國目前這個模式幾乎走到頭了，走到頭的標志不是我講的，有四個最重要的標志。*9人均GDP過了8千美金，城市基本的住宅超過30平米，已經(jīng)超過了很多中等發(fā)達國家。新房子和舊房子的交易量超過1：1，在婁底、吉首，賣5套房子，5套都是新房。長沙是一套舊房，一套新房。一個城市、一個國家的經(jīng)濟體如果人口的增量體制了，這個模式就面臨著比較大的壓力。北京每年增70萬人，十年人口翻一番，蓋多少房子都不夠。每年長沙增加二三十萬人，支撐他的需求，如果每年進來一百萬人，現(xiàn)在的房子不夠，所以人口的增量很重要。

　　還有資本市場對這個模式的估值，你的股票價格等于你的凈資產(chǎn)，還不如你的凈資產(chǎn)。這四個標志出現(xiàn)之后，估值這么低的時候，開發(fā)商做兩個事，退市和轉(zhuǎn)型。今天所有A股的估值跟香港一樣，香港跟美國一樣，基本上一樣了，這類商業(yè)模式的估值是5到7倍，這些公司都在嚷嚷轉(zhuǎn)型，如果不轉(zhuǎn)型就是退市。所以*9種模式，大家知道只能去轉(zhuǎn)型，要么在資本市場退市，這種模式在今后十年上升的空間比較小了。

　　第二種模式叫做資產(chǎn)經(jīng)營管理類的，就是我們剛才講的商用不動產(chǎn)，以運營為導(dǎo)向的模式，我們住宅類的公司*5的，萬科、中海等等這些公司，這些公司做了30年，他目前的凈資產(chǎn)跟股價差不多，但是還有一家公司在北京很有趣，國貿(mào)，這家公司在北京30年，就干了一件事，蓋了國貿(mào)一期、二期、三期，110萬平米，這個面積多嗎?不多。但是這110萬平米的估值將近1千億，物業(yè)每年大量的收資金。這種模式是資產(chǎn)管理類的模式，就是他拿到資產(chǎn)，自己管理經(jīng)營，把它做得非常好，這種模式的估值在資本市場上是15到20倍，這種模式是未來可能大家要研究的創(chuàng)新的一種方法。就是說你做30年開發(fā)，從公司來說你得到的價值不如30年就蓋了110萬，所以不是蓋得多，還是講創(chuàng)新。

　　第三種模式，金融類，如果把國貿(mào)這種物業(yè)作為金融產(chǎn)品，再賣出來，估值是20到30倍，這是第三種模式，金融性的不動產(chǎn)估值更高。

　　第四種模式就是互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)非常牛B的一件事，有一家公司只有四年，就把大家多余的房子放在網(wǎng)上，誰要租就上網(wǎng)，現(xiàn)在有60萬間房子在網(wǎng)上，每天成交4萬，估值120億美金。在網(wǎng)上放1千萬間房子，每天出租能夠出租100萬，估值三五百億是肯定的。

　　這段時間全國的房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)系很多，有三種方式，產(chǎn)品到客戶端，交易、出租，買賣，這是一類，做得不錯；第二種就是智能家居，整合室內(nèi)；第三種是物業(yè)；第四是自由定制的模式。

　　總之互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的結(jié)合，這類的商業(yè)模式創(chuàng)新空間很大，未來市場的估值巨高。

 

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