在進(jìn)入采訪(fǎng)室之前，49歲的招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞對(duì)可能遇到的提問(wèn)應(yīng)有預(yù)期。今年是招商地產(chǎn)創(chuàng)立30周年，服務(wù)14年的老兵賀建亞接棒新局。“千億收入，百億利潤(rùn)”的既定目標(biāo)下，所有人都關(guān)心，而立之年的招商地產(chǎn)何以達(dá)至？
　　針對(duì)外界“林少斌內(nèi)斂，而賀進(jìn)取”的多數(shù)評(píng)論，賀建亞直率化解，說(shuō)，“我不太接受這個(gè)評(píng)價(jià)，因?yàn)檫M(jìn)取是猛將，猛將與蠻干關(guān)聯(lián)度很大。招商局一直要求我們規(guī)模、質(zhì)量、效益均衡發(fā)展，我們認(rèn)同這一點(diǎn)。”
　　采訪(fǎng)中，他將當(dāng)下行業(yè)盛行的唯規(guī)模論評(píng)價(jià)為不良傾向，并且對(duì)高周轉(zhuǎn)的住宅公司提出了不同意見(jiàn)。“這類(lèi)公司還有什么？”賀建亞說(shuō)，“招商地產(chǎn)有200萬(wàn)平米非住宅物業(yè)可運(yùn)營(yíng)，34%的平均復(fù)合增長(zhǎng)速度也不低。”然后，他話(huà)鋒一轉(zhuǎn)，“我們跑到今天，會(huì)有遺憾，但是時(shí)間是追不回來(lái)的。也許我們可以在資源配置中適度進(jìn)取些，將杠桿用得稍高一些，那肯定比現(xiàn)在更好。”
　　新局之年，賀建亞主打的還是產(chǎn)品牌。除了繼續(xù)擴(kuò)大在蛇口的園區(qū)經(jīng)驗(yàn)，他對(duì)標(biāo)豐田汽車(chē)，要做I love和I hope的剛需、改善型住宅系列，IMIX復(fù)合業(yè)態(tài)園區(qū)，以及做一個(gè)城市“沒(méi)有多少購(gòu)物業(yè)態(tài)”的生活體驗(yàn)項(xiàng)目。在采訪(fǎng)中，賀建亞還透露了養(yǎng)老地產(chǎn)愿景。“我們?cè)陴B(yǎng)老領(lǐng)域研究了5年。”他說(shuō)。
　　2013年，招商地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積高達(dá)590萬(wàn)平米，但賀建亞覺(jué)得，未來(lái)8—10年，招商將把進(jìn)入的城市數(shù)量控制在30個(gè)左右，“不需要把紅旗插遍中國(guó)，我們絕不會(huì)進(jìn)入一個(gè)城市就死守。”
　　兩個(gè)小時(shí)的訪(fǎng)問(wèn)時(shí)間里，賀建亞展現(xiàn)了他對(duì)30年積淀的招商地產(chǎn)全方位的認(rèn)知，他也坦率談及了當(dāng)下的小股操盤(pán)、合伙人制與股權(quán)激勵(lì)，以及時(shí)髦的互聯(lián)網(wǎng)思維。
　　談規(guī)模與30周年
　　新浪樂(lè)居：今年是招商地產(chǎn)成立30周年，站在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，你們最想向外界傳遞的是什么？
　　賀建亞：招商地產(chǎn)到了而立之年，現(xiàn)在在認(rèn)真思考未來(lái)怎么做。我們最想傳遞的依然是家在情在的口號(hào)，這個(gè)品牌與做綠色地產(chǎn)是一脈相承的，從原來(lái)的綠思想、綠建筑、綠社區(qū)到現(xiàn)在的綠生活。做綜合服務(wù)也是我們一直堅(jiān)持的，這在大本營(yíng)蛇口比較鮮明。物業(yè)服務(wù)是我們的子品牌，基于互聯(lián)網(wǎng)普及，為客戶(hù)提供到家服務(wù)，也是家在情在的體現(xiàn)。
　　現(xiàn)在業(yè)內(nèi)評(píng)判招商地產(chǎn)特色不鮮明，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品和服務(wù)都是多方面的，不是主做住宅，也不是主做購(gòu)物中心。我們自己也覺(jué)得，招商地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是特別突出，并沒(méi)有哪一項(xiàng)做的特別好。這是30年積淀的經(jīng)驗(yàn)，也是個(gè)教訓(xùn)。
　　新浪樂(lè)居：這30年，外界對(duì)招商地產(chǎn)相對(duì)緩慢的發(fā)展節(jié)奏多有評(píng)價(jià)。您作為老兵面對(duì)新局，是否從中有所反思？
　　賀建亞：招商地產(chǎn)作為上市公司，對(duì)股東回報(bào)有追求，需要給自己的規(guī)模和利潤(rùn)創(chuàng)造提點(diǎn)要求，這樣未來(lái)在中國(guó)市場(chǎng)才會(huì)更有話(huà)語(yǔ)權(quán)，能做更多事。股東經(jīng)常質(zhì)問(wèn)我們，說(shuō)你看過(guò)去黃金十年，你們跟萬(wàn)科一起起步，人家現(xiàn)在都2000億了，你們?cè)趺催€是幾百億？我不想辯解我們過(guò)去有發(fā)展慢的一面，但也不是妄自菲薄說(shuō)，這事就帶來(lái)了絕對(duì)的不好。實(shí)現(xiàn)千億并不是我們中長(zhǎng)期的核心目標(biāo)，我們還要強(qiáng)調(diào)塑造招商地產(chǎn)的商業(yè)模式和獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。
　　從股東層面看，招商地產(chǎn)平均復(fù)合增長(zhǎng)速度是不低的，34%左右。企業(yè)層面看，也跑得不慢，我們建了很多不是快周轉(zhuǎn)、上規(guī)模的東西。到年底時(shí)是有些企業(yè)實(shí)現(xiàn)千億收入，可他們還有什么？我們建造了8個(gè)園區(qū)，還有好的寫(xiě)字樓、酒店這些可持續(xù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)?？陀^(guān)說(shuō)，我們?cè)鲩L(zhǎng)率、利潤(rùn)沒(méi)那么多，但每股盈利蠻好的?，F(xiàn)在我們手中有200萬(wàn)平米左右非住宅物業(yè)，如果回想當(dāng)年，放棄一些建設(shè)，狠用杠桿，比如把蛇口所有不是當(dāng)期產(chǎn)生利益的項(xiàng)目都弄掉，是不是這樣就*4？值得反思。
　　我們跑到今天，會(huì)有遺憾，回到當(dāng)年也有愿意做出的調(diào)整和變革，但是時(shí)間是追不回來(lái)的，歷史是不能再現(xiàn)的。也許我們可以在資源配置和發(fā)展過(guò)程中適度進(jìn)取些，杠桿利用率稍微高一些，那肯定比現(xiàn)在更好。但并不是說(shuō)現(xiàn)在做的是不對(duì)的，招商局一直要求我們規(guī)模、質(zhì)量、效益均衡發(fā)展，我們也認(rèn)同這一點(diǎn)?，F(xiàn)在行業(yè)內(nèi)有個(gè)非常不好的傾向，就是非常強(qiáng)調(diào)規(guī)模，其實(shí)不均衡發(fā)展的話(huà)，早晚會(huì)出問(wèn)題。
　　新浪樂(lè)居：回顧過(guò)去30年，您覺(jué)得哪些是招商地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)？讓您印象深刻的瞬間是哪幾個(gè)？
　　賀建亞：一是我們借殼上市，接受資本市場(chǎng)洗禮。二是2002年招商深圳海月花園的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目接受市場(chǎng)消費(fèi)者洗禮，代表招商地產(chǎn)做大規(guī)模住宅商品房的開(kāi)始。以前都是建寫(xiě)字樓、經(jīng)適房，從過(guò)去的粗放到開(kāi)始有團(tuán)隊(duì)塑造，項(xiàng)目品牌，建立營(yíng)銷(xiāo)體系。三是在深圳灣拍地，那是*9次參與政府公開(kāi)投標(biāo)土地，接受土地市場(chǎng)洗禮。四是去年香港收購(gòu)東力變成招商局置地，是招商地產(chǎn)首次收購(gòu)殼公司反向注資，實(shí)現(xiàn)再次上市。之后又立即實(shí)現(xiàn)了一次債務(wù)發(fā)債，團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)出色。不過(guò)現(xiàn)在因?yàn)榫硟?nèi)境外房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)都比較低迷，要耐心等。這就是我這些年的體會(huì)。
　　談母公司
　　新浪樂(lè)居：您提到了蛇口，這也是人們提到招商地產(chǎn)就一定會(huì)提到的關(guān)鍵詞，但這么多年過(guò)去，蛇口概念仍是招商地產(chǎn)的標(biāo)簽，從心理上講，你覺(jué)得，招商地產(chǎn)有沒(méi)有真正走出蛇口？
　　賀建亞：招商非常有成就的就是蛇口。過(guò)去30年，我們?cè)谏呖诘漠a(chǎn)品線(xiàn)在升級(jí)，最近，我們主動(dòng)進(jìn)行區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)，做環(huán)境提升，加強(qiáng)配套。蛇口就像我們的延安，是根據(jù)地。
　　但如果說(shuō)依然走不出蛇口，那我們一定還沒(méi)到30歲。招商地產(chǎn)現(xiàn)在在中國(guó)近30個(gè)城市開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，主要做住宅，未來(lái)我們很多城市會(huì)像蛇口一樣面臨產(chǎn)業(yè)提升，招商并不是在其他地方建造新蛇口，但我們可以利用在蛇口乃至全國(guó)其他8個(gè)園區(qū)產(chǎn)城融合的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)做這件事。在深圳，我們和TCL集團(tuán)一起做了國(guó)際e城，在廣州有清華科技園。這些都是招商地產(chǎn)未來(lái)模式轉(zhuǎn)換的重要內(nèi)容，也是競(jìng)爭(zhēng)力打造的重要基礎(chǔ)。而且，我們還可以依靠招商局集團(tuán)獨(dú)特產(chǎn)融結(jié)合的優(yōu)勢(shì)。
　　新浪樂(lè)居：擁有一個(gè)央企大股東，這的確是你們區(qū)別于其他房企的優(yōu)勢(shì)，下一步，招商局集團(tuán)具體會(huì)給你們哪些資源支持？
　　賀建亞：從招商局立場(chǎng)看，未來(lái)我們會(huì)有效協(xié)同。過(guò)去十幾年，招商局集團(tuán)交通機(jī)電、港口業(yè)務(wù)、金融業(yè)都發(fā)展很快，相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域投入是不夠的。但未來(lái)不同，中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化和園區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)有很好發(fā)展空間，所以招商局集團(tuán)會(huì)內(nèi)外協(xié)同，在園區(qū)地產(chǎn)這一塊發(fā)力，招商地產(chǎn)是其中的重要隊(duì)伍。
　　招商局集團(tuán)在中國(guó)沿海主要港口都是積極參與者，這些港口不少和蛇口一樣有產(chǎn)業(yè)，這些地方一定會(huì)和我們發(fā)生協(xié)同。有港口同事跟我說(shuō)，我們現(xiàn)在先給你占著碼頭，20年后你來(lái)開(kāi)發(fā)吧。當(dāng)然沒(méi)這么簡(jiǎn)單，但我相信招商局帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同力量很強(qiáng)大。前?，F(xiàn)在土地的圈注不是招商地產(chǎn)，只是因?yàn)闀r(shí)機(jī)不成熟，等到前海破繭而出，未來(lái)轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，這里一定不會(huì)少了招商地產(chǎn)的身影，而且我相信我們會(huì)扮演重要角色。
　　談業(yè)務(wù)新局
　　新浪樂(lè)居: 在產(chǎn)業(yè)之外，未來(lái)還有哪些業(yè)務(wù)會(huì)構(gòu)成招商地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？您擔(dān)任招商地產(chǎn)*9負(fù)責(zé)人后，會(huì)如何扭轉(zhuǎn)過(guò)去招商特色不夠鮮明的局面？
　　賀建亞：產(chǎn)品線(xiàn)上，住宅方面，我們是做剛需產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品，一個(gè)I love系列，針對(duì)剛結(jié)婚的年輕人，一個(gè)I hope系列，強(qiáng)調(diào)改善型產(chǎn)品均好性。現(xiàn)在是研發(fā)完成，正在各地落地測(cè)試過(guò)程中，未來(lái)希望創(chuàng)建出這兩個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)品牌。我的對(duì)標(biāo)對(duì)象是豐田汽車(chē)，在標(biāo)準(zhǔn)化程度那么高的領(lǐng)域都做到了細(xì)分，凱美瑞品牌在北美市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年是最暢銷(xiāo)品牌。我們希望做的更精細(xì)，而且我認(rèn)為改善型產(chǎn)品未來(lái)潛力更大。
　　非住宅業(yè)務(wù)方面，復(fù)合園區(qū)未來(lái)會(huì)重點(diǎn)塑造，但在這里面創(chuàng)造獨(dú)特品牌是不容易的。我們現(xiàn)在內(nèi)部叫它IMIX，混合業(yè)態(tài)，還在整體研發(fā)中，公司有課題組在提煉業(yè)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，會(huì)通過(guò)2，3年時(shí)間，推出招商地產(chǎn)這方面的主打產(chǎn)品，有自己的特色。
　　另外，綜合園區(qū)發(fā)展?jié)摿σ簿薮螅呖谝呀?jīng)驗(yàn)證了。這方面我們有深入研究，加上國(guó)內(nèi)外好經(jīng)驗(yàn)，會(huì)走出一條特色的路。
　　還有是像深圳海洋世界這樣的“城市客廳”項(xiàng)目，它中西合璧，是深圳享受濱海生活、代表國(guó)際化的生活方式體驗(yàn)中心，里面沒(méi)多少購(gòu)物的東西。它會(huì)受年輕人歡迎，我們定義為自在，優(yōu)雅，包容的品牌。我們會(huì)為合適城市建立符合當(dāng)?shù)氐?ldquo;城市客廳”，這是我們正在努力的產(chǎn)品線(xiàn)，不大批量做，做成功幾個(gè)，短、中、長(zhǎng)期都有價(jià)值。
　　之外，在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，我們也研究了5年。這是我*9次說(shuō)。我們有專(zhuān)門(mén)課題組，跨部門(mén)跨地域研究，做了深入客戶(hù)調(diào)查。和招商銀行建立了協(xié)同作戰(zhàn)關(guān)系，未來(lái)我們交叉營(yíng)銷(xiāo)，渠道共享，客戶(hù)互換，品牌互動(dòng)會(huì)全面加強(qiáng)。去年通過(guò)招商銀行的私人理財(cái)部，我們調(diào)查了珠江三角洲有錢(qián)人生活方式和訴求的變化，對(duì)他們的養(yǎng)老、健康考慮，都有詳實(shí)數(shù)據(jù)?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有成功案例，海外東西可借鑒，但不能照抄。招商有金融業(yè)保險(xiǎn)業(yè)體系，我們有渠道優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然也不是只面向高凈值客戶(hù)。
　　將來(lái)養(yǎng)老領(lǐng)域*5的挑戰(zhàn)是信賴(lài)問(wèn)題，要靠品牌號(hào)召力。我在國(guó)外看到一個(gè)案例，口號(hào)是worry-free,金字塔尖客戶(hù)把海邊豪宅賣(mài)了，到這個(gè)社區(qū)去，他能得到精神滿(mǎn)足，過(guò)有尊嚴(yán)的生活。這個(gè)小區(qū)只有2個(gè)管理人員，基本靠自治。
　　我們想學(xué)招商銀行，它是亞洲a1銀行，是客戶(hù)滿(mǎn)意、值得尊敬的企業(yè)。在房地產(chǎn)界，現(xiàn)在還沒(méi)有地產(chǎn)行業(yè)的招商銀行，我們希望把自己鍛造成像招商銀行在銀行界的地位。目前一方面追求表面性數(shù)字化的指標(biāo)，也要鍛造能力，得到客戶(hù)認(rèn)同、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的尊敬，和好的社會(huì)形象。
　　談個(gè)人管理風(fēng)格
　　新浪樂(lè)居：現(xiàn)在您是招商地產(chǎn)的*9責(zé)任人，相比于林少斌的風(fēng)格，外界更傾向于用“進(jìn)取”一詞評(píng)價(jià)您，您怎么看？您想給招商地產(chǎn)留下什么樣的管理烙印？
　　賀建亞：我看過(guò)一些說(shuō)法，說(shuō)林少斌是低調(diào)、內(nèi)斂、平穩(wěn)，說(shuō)我進(jìn)取，我不太接受這個(gè)評(píng)價(jià)，因?yàn)檫M(jìn)取的猛將和蠻干關(guān)聯(lián)度很高。招商是智慧增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)有價(jià)值、有效率，不是野蠻、粗放增長(zhǎng)。未來(lái)我們不是靠簡(jiǎn)單增加負(fù)債率或不斷買(mǎi)更多土地，讓規(guī)模迅速擴(kuò)張來(lái)體現(xiàn)增長(zhǎng)。我相信開(kāi)辟新業(yè)務(wù)會(huì)為企業(yè)帶來(lái)新活力，管理也很重要。以前行業(yè)內(nèi)有這樣的現(xiàn)象，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)勇于一搏，加上團(tuán)隊(duì)也強(qiáng)，大牛市里就一下子起來(lái)了，但一旦形勢(shì)判斷錯(cuò)誤，執(zhí)行力沒(méi)到位，就難了。行業(yè)內(nèi)跑贏大市是很難的，但只要你跑得快，不一定要比跑得最快的那個(gè)快。
　　現(xiàn)在招商地產(chǎn)在大家心目中形象還不太清晰，大家對(duì)我們的業(yè)務(wù)、管理特點(diǎn)，文化品牌等印象都不是很深刻。要說(shuō)我留下什么管理烙印，也就是再過(guò)3、5年，別人提起招商地產(chǎn)時(shí)，腦海中會(huì)有很鮮明的印象。不論是公司形象還是產(chǎn)品特點(diǎn)，都是要著力創(chuàng)造的。我們要商業(yè)成功，也要做出特色。
　　新浪樂(lè)居：您認(rèn)為不需要用不斷買(mǎi)土地、讓規(guī)模擴(kuò)張來(lái)體現(xiàn)增長(zhǎng)。而去年，招商地產(chǎn)在土地市場(chǎng)變得高調(diào)，拿地總建面高達(dá)590萬(wàn)平方米，這是你們城市覆蓋面擴(kuò)大的信號(hào)嗎？招商如何處理深耕城市和覆蓋城市的關(guān)系？
　　賀建亞：去年我們拿地比以前多，但沒(méi)有拿一塊地王。招商地產(chǎn)現(xiàn)在既有有效城市的覆蓋面問(wèn)題，也有在目標(biāo)城市深耕的問(wèn)題。我們以住宅為主，為全國(guó)發(fā)展建立一定規(guī)模，沒(méi)有有效城市覆蓋不行，數(shù)量太多也不行，我們絕不會(huì)進(jìn)入一個(gè)城市就死守。招商地產(chǎn)既不會(huì)像融創(chuàng)只聚焦6—8個(gè)城市，也不會(huì)像萬(wàn)科30—50個(gè)城市鋪的那么廣。目前來(lái)看，我們覺(jué)得未來(lái)8—10年，能發(fā)展到30個(gè)左右城市就足夠了，不需要把紅旗插遍中國(guó)。
　　我們是先從一線(xiàn)城市干起來(lái)的，我也反思，如果過(guò)去幾十年不離開(kāi)一線(xiàn)城市，會(huì)不會(huì)發(fā)展得更好？從資源配置看是這樣，這是深耕的道理。但有時(shí)死守也帶來(lái)問(wèn)題?，F(xiàn)在大家覺(jué)得一線(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，其實(shí)也還有很多其他機(jī)會(huì)，比如舊改、養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在我們還在北京合作幾個(gè)科技文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。我覺(jué)得深耕不是簡(jiǎn)單在這里擴(kuò)大再生產(chǎn)，也是轉(zhuǎn)型發(fā)展。
　　談局勢(shì)
　　新浪樂(lè)居：房地產(chǎn)最近在資本市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，你們的再融資方案也擱淺了，原因是什么？現(xiàn)在有沒(méi)有想出新辦法？
　　賀建亞：這次再融資是以資產(chǎn)置換為主，市場(chǎng)融資為輔，但增發(fā)方案中止，很令人遺憾。我們已經(jīng)5年沒(méi)有再融資了，其實(shí)到現(xiàn)在，絕大多數(shù)上市房企都沒(méi)有做過(guò)再融資，這是房地產(chǎn)行業(yè)的不正常現(xiàn)象。去年我們?cè)谙愀圩稣猩讨玫?，發(fā)現(xiàn)在那，好公司一年發(fā)8次債沒(méi)問(wèn)題，但內(nèi)地就不行。我希望中國(guó)資本市場(chǎng)改革力度更大些，更市場(chǎng)化一些，否則，到年底，依然也不會(huì)有大的房地產(chǎn)公司能在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)股本擴(kuò)充。
　　反過(guò)來(lái)，我們也在設(shè)計(jì)新方案，優(yōu)先股，B轉(zhuǎn)H，都有深入研究。在資本市場(chǎng)，我們是堅(jiān)決要做股本方面有效擴(kuò)充的，要考慮多年股東的需求。但市場(chǎng)也有很多限制性條件，現(xiàn)在因?yàn)楣蓛r(jià)表現(xiàn)不行，香港資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)不看好，也是發(fā)不了，還是要等一等，或者用債務(wù)融資來(lái)解決。我們也覺(jué)得無(wú)奈，現(xiàn)在只有繼續(xù)研究吧。
　　新浪樂(lè)居：近一段時(shí)間，市場(chǎng)弱勢(shì)特征不減，對(duì)此您怎么看？
　　賀建亞：我們公司戰(zhàn)略發(fā)展部有內(nèi)外研究，做形勢(shì)分析。到去年4季度，全國(guó)成交量、房?jī)r(jià)都積累到歷史高度，市場(chǎng)好的有點(diǎn)過(guò)分，高處不勝寒，這會(huì)透支未來(lái)?，F(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然，月盈就虧。我覺(jué)得中國(guó)存在供需問(wèn)題，不斷擴(kuò)大供應(yīng)，需求過(guò)度透支未來(lái)，房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，都會(huì)帶來(lái)代價(jià)。
　　再這么價(jià)量齊升，對(duì)行業(yè)也是危險(xiǎn)的，越走得遠(yuǎn)，調(diào)整幅度越深，危害力越大。所以現(xiàn)在市場(chǎng)需要一個(gè)過(guò)程，就像坐飛機(jī)時(shí)顛簸，顛簸正常，但顛簸太大會(huì)失去平衡。行業(yè)調(diào)整是必然和應(yīng)該的，我只希望不要過(guò)度調(diào)節(jié)，漲跌過(guò)猛都會(huì)產(chǎn)生大問(wèn)題和動(dòng)蕩。作為企業(yè)，我們要有危機(jī)管理，有一定預(yù)見(jiàn)性，調(diào)整后才能走的更平穩(wěn)。
　　談時(shí)髦話(huà)題
　　新浪樂(lè)居：萬(wàn)科引入小股操盤(pán)和事業(yè)合伙人制，在合作開(kāi)發(fā)方面，招商地產(chǎn)是何態(tài)度？你們今年也開(kāi)始頒出股權(quán)激勵(lì)方案，是出于什么考慮？
　　賀建亞：我們看重合作，但合作非常講究對(duì)象，要慎選合作伙伴。小股操盤(pán)，這種開(kāi)放式跟很多企業(yè)的合作風(fēng)險(xiǎn)很大，我們更愿意找志同道合者長(zhǎng)期干，會(huì)盡可能減少短期內(nèi)合作一單一單的生意，因?yàn)楣芾盹L(fēng)險(xiǎn)大。
　　另外，招商的股權(quán)激勵(lì)研究2008年就開(kāi)始，今天能實(shí)現(xiàn)是剛好能做了。但也許它不是一個(gè)a1方案，可有總比沒(méi)有強(qiáng)，至少企業(yè)核心骨干和股東利益追求會(huì)更一致，能建立起對(duì)核心管理層股權(quán)激勵(lì)的機(jī)制，現(xiàn)在是股權(quán)激勵(lì)的象征意義大于實(shí)際意義，以后則未必。
　　現(xiàn)在我們是1400多萬(wàn)股，因?yàn)槭艿降木惺鴷?huì)多一些。招商局早就實(shí)現(xiàn)了跟投制度，但房地產(chǎn)領(lǐng)域是重資本，你帶人去跟投會(huì)侵占其他股東利益，傳統(tǒng)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目上是很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)理人跟投的，地價(jià)也沒(méi)法按比例配合上。而且不能同股同權(quán)，不然上升到一定程度就是國(guó)有資產(chǎn)流失了。
　　新浪樂(lè)居：現(xiàn)在很多房企觸網(wǎng)，企業(yè)家們覺(jué)得互聯(lián)網(wǎng)思維越來(lái)越重要，這方面，招商地產(chǎn)是否也有相應(yīng)的動(dòng)向？
　　賀建亞：關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)思維，招商內(nèi)部進(jìn)行了激烈的討論。我算是學(xué)IT的，認(rèn)為改變了生活方式的東西，任何人、企業(yè)都不應(yīng)該忽視。但互聯(lián)網(wǎng)就包攬一切嗎？企業(yè)不觸網(wǎng)就完蛋嗎？我不這么看。房地產(chǎn)領(lǐng)域，我覺(jué)得重要的是利用互聯(lián)網(wǎng)思維，特別是互聯(lián)網(wǎng)和消費(fèi)者之間的緊密聯(lián)系。
　　比如現(xiàn)在從買(mǎi)地到銷(xiāo)售，多是粗放的分析判斷，買(mǎi)前和這塊地的對(duì)應(yīng)客戶(hù)缺乏深入聯(lián)系，感性判斷絕對(duì)大于理性分析。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，把C2B做成一種生意模式不太容易，但利用客戶(hù)數(shù)據(jù)，可讓企業(yè)的房地產(chǎn)重投資和面對(duì)的人早點(diǎn)建立緊密聯(lián)系，避免項(xiàng)目推廣時(shí)才發(fā)現(xiàn)定位有重大偏差。
　　應(yīng)該用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)更好鎖定客戶(hù)，跟客戶(hù)加強(qiáng)粘性。中介代理行業(yè)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)如果不做出深刻變革，挑戰(zhàn)將是非常大的，物業(yè)管理必須和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)緊密聯(lián)系。但是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)被移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)取代并不容易。

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