在某大型央企地產(chǎn)公司從事策劃工作的姚軍業(yè)余的愛好是跑盤。被調(diào)到上海工作的一年時(shí)間里，他幾乎看遍了上海的大型商辦項(xiàng)目。過去的一個(gè)月，他將目光投到了楊浦區(qū)。楊浦區(qū)近幾年商辦市場(chǎng)供應(yīng)量井噴，主要聚集在傳統(tǒng)的五角場(chǎng)板塊和地王扎堆的新江灣城板塊。
　　雖然楊浦區(qū)寫字樓空置率較高，但有一個(gè)項(xiàng)目竟然開盤9個(gè)月沒有賣出去1套，這讓姚軍著實(shí)感到不解。這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商，還是央企控股上市公司。
　　沿著淞滬路朝北走，途經(jīng)數(shù)幢正在開發(fā)或者已經(jīng)建成的寫字樓，間或看到幾間低矮的尚未拆遷的民居和小商店。走到政立路交著2014叉口，就是姚軍所說的項(xiàng)目——中航天盛廣場(chǎng)。位于中心區(qū)的那幢大樓尚在施工，一樓地上擺放著水泥、鏟子等物品，但并沒有工人的忙碌身影。周四下午三點(diǎn)半，裝飾得富麗堂皇的售樓處大廳內(nèi)只有幾名售樓人員，鮮見購(gòu)房者。
　　在來售樓處之前，樂居記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)，交易信息顯示，天盛廣場(chǎng)2013年11月開盤，開盤均價(jià)3.7萬/平方米，后對(duì)外報(bào)價(jià)降到3.4萬元/平方米，成交記錄為0。
　　央企“大背景”
　　姚軍之所以格外關(guān)注天盛廣場(chǎng)，正是被其雄厚的背景和央企之子的身份吸引。
　　天盛廣場(chǎng)的開發(fā)商中航地產(chǎn)，公司大股東中航工業(yè)集團(tuán)是由中央管理的國(guó)有特大型企業(yè)，亦是國(guó)資委特批保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)的21 家央企之一。中航地產(chǎn)作為中航系*10地產(chǎn)上市平臺(tái)，與大股東構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)的“大集團(tuán)、小公司”格局。
　　自2007年開始，中航地產(chǎn)將重心逐步轉(zhuǎn)向發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，打出了“中航城”城市綜合體的品牌，深耕貴陽、贛州、九江等二三線城市。截至2014年6月底，共計(jì)在11個(gè)城市拿下16個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積701萬平方米，總可售面積469萬平方米。
　　中航這幾年發(fā)展迅猛，但從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看不盡如人意，總體看規(guī)模小，盈利能力較弱，四處建商業(yè)項(xiàng)目需要消耗大量資金。2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.25億元，凈利潤(rùn)率僅為8%，凈負(fù)債率則高達(dá)112.4%。2014年上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.7億元，簽約銷售金額9.69億元，凈利潤(rùn)虧損2620.2萬元。公司方面給出的解釋是，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚帶來了消極影響，另一方面新推盤量集中在下半年。
　　“公司本身規(guī)模小，項(xiàng)目較少，想要做大規(guī)模需要大量資金，這一點(diǎn)難度很大。”一名長(zhǎng)期追蹤中航地產(chǎn)的券商分析師表示。
　　除了大本營(yíng)深圳，上海是中航商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入的*9個(gè)一線城市。2013年4月17日，中航地產(chǎn)全資子公司中航城置業(yè)（上海）有限公司，以人民幣10.16億元的價(jià)格收購(gòu)了上海勝境置業(yè)有限公司持有的上海市楊浦區(qū)新江灣城407街坊17丘項(xiàng)目，即后來的天盛廣場(chǎng)。東興證券的研究報(bào)告認(rèn)為，進(jìn)入上海開發(fā)項(xiàng)目，標(biāo)志著公司開發(fā)實(shí)力大幅提升。
　　中航地產(chǎn)2013年簽約銷售額僅為40.52億元，10.16億元的投資額相當(dāng)于占去了全年銷售額的四分之一。去年7月份，中航地產(chǎn)還向上海中航增資了4.25億元。據(jù)其于8月14日公布的半年報(bào)，天盛廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資16.8億元
　　零成交
　　東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，隨著2014年公司上海中航天盛廣場(chǎng)項(xiàng)目、貴陽中航城、九江中航城的開盤及持續(xù)銷售，公司的可售資源將逐漸增加，公司的銷售業(yè)績(jī)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。但從目前情況看，天盛廣場(chǎng)銷售前景堪憂。
　　天盛廣場(chǎng)是個(gè)總建筑面積10.07萬平方米的大型寫字樓項(xiàng)目，包括3幢主樓，A幢樓對(duì)外出售，包含460平米以上的戶型，高層整層出售；B幢樓和C幢樓計(jì)劃出租，也是780平米—980平米的大戶型。
　　開盤近一年，卻沒有賣出去一套，售價(jià)過高是最主要的原因。天盛廣場(chǎng)位于楊浦區(qū)五角場(chǎng)板塊，該板塊內(nèi)的瑞安創(chuàng)智天地科技中心售價(jià)僅為31789元/平方米，其它辦公項(xiàng)目的報(bào)價(jià)也低于天盛廣場(chǎng)。
　　中航方面顯然對(duì)自身的品質(zhì)和央企背景十分自信。“我們的寫字樓是五角場(chǎng)區(qū)域內(nèi)*4的。”樂居記者在和中航天盛廣場(chǎng)置業(yè)顧問李磊交流期間，他數(shù)度做出上述表態(tài)。
　　有意思的是，中航地產(chǎn)半年報(bào)依然將去年11月28日就拿到預(yù)售證的天盛廣場(chǎng)列入“在建”項(xiàng)目，沒有透露它已售的事實(shí)。但對(duì)于急需回籠資金和完成年度業(yè)績(jī)壓力的中航地產(chǎn)來說，盡快售出才是應(yīng)急之道。
　　面對(duì)銷售不暢的窘境，上海中航做出了適度的改變。首先是更換代理公司。此前，天盛廣場(chǎng)的銷售和租賃工作交由某國(guó)際代理行，該代理行的一名高管表示，他們和開發(fā)商在銷售策略上的意見不統(tǒng)一，“我們當(dāng)時(shí)是希望價(jià)格能再降一點(diǎn)，給到一定的市場(chǎng)影響力。但他們可能覺得自己項(xiàng)目品質(zhì)不錯(cuò)，預(yù)期更高，有回報(bào)投資的考慮。”出現(xiàn)分歧以后，天盛廣場(chǎng)的代理工作交給了世聯(lián)地產(chǎn)。
　　其次是采取了降價(jià)措施，將銷售均價(jià)降到了3.4萬元，但這一數(shù)字依然高過區(qū)域其它項(xiàng)目，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“所謂的降價(jià)是蜻蜓點(diǎn)水，不痛不癢。歸根到底是價(jià)格無法和市場(chǎng)持平。”高力國(guó)際辦公樓服務(wù)部租戶代表董事奚聚茂評(píng)價(jià)說。
　　即便是出租部分，天盛廣場(chǎng)的租金也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊競(jìng)品。萊坊研究部的數(shù)據(jù)顯示，天盛廣場(chǎng)的租金為6.0元/平方米/天，隔壁的創(chuàng)智天地租金是5.5元/平方米/天，地利位置要優(yōu)于天盛廣場(chǎng)的五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)的租金則只有4.0元/平方米/天。
　　姚軍對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了深入的分析。他透露，中航的大戶型也難以吸引客戶，“這個(gè)區(qū)域，戶型分割都是政府強(qiáng)制的，因?yàn)檎胍M(jìn)大企業(yè)來收稅，那個(gè)地方可能根本不需要這么大面積的產(chǎn)品。”以該區(qū)域內(nèi)租賃情況較好的萬達(dá)廣場(chǎng)為例，其租戶多為小面積的本地租戶，如教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、信貸公司、美體店等。
　　在高力國(guó)際辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表董事錢駿看來，天盛廣場(chǎng)的戶型較大，不是很適合當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，但由于報(bào)建時(shí)已經(jīng)定性，后期很難再改變。
　　就上述問題，樂居記者聯(lián)系上中航地產(chǎn)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，地方公司的營(yíng)銷均是自己負(fù)責(zé)，總部不知情。涉及到經(jīng)營(yíng)和數(shù)據(jù)，按照公告內(nèi)容來。
　　區(qū)域供求失衡
　　除去自身定價(jià)和戶型原因，區(qū)域供求關(guān)系的不平衡也是天盛廣場(chǎng)遇冷的一大原因。萊坊上海董事及研究咨詢部主管楊悅晨分析認(rèn)為，楊浦區(qū)商務(wù)氛圍并不濃厚，商務(wù)樓宇并未形成集聚效應(yīng)而是零散地分布在沿街的住宅樓中，即便是在楊浦區(qū)最繁華的城市副中心五角場(chǎng)板塊，部分寫字樓的空置率也高達(dá)60%。投資者可能對(duì)于這一板塊缺乏信心，導(dǎo)致滯銷局面的出現(xiàn)。
　　除去萬達(dá)廣場(chǎng)寫字樓和創(chuàng)智天地，五角場(chǎng)板塊的其他寫字樓項(xiàng)目如同濟(jì)逸仙大廈、新紀(jì)元國(guó)際廣場(chǎng)等，空置率也較高，租賃情況并不理想。
　　高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年*9季度末，楊浦商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場(chǎng)總存量為163,225平方米，空置率6.3%，較去年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，平均租金人民幣4.08元每天每平方米，較去年同期下跌2.7%。該區(qū)域內(nèi)的需求低于供應(yīng)量，且一些未來供應(yīng)項(xiàng)目的地理位置較為偏僻且體量龐大，因此一些開發(fā)商已開始采取部分散售的策略，以規(guī)避中短期內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)的空置風(fēng)險(xiǎn)。
　　“我們預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的空置率仍將保持在較低水平，租金仍將有所上漲；而部分體量較大、通達(dá)性較差、硬件及配套設(shè)施偏弱的項(xiàng)目或?qū)⒁驗(yàn)榭罩脡毫Χo出相對(duì)較大范圍的租金優(yōu)惠。”高力國(guó)際中國(guó)區(qū)研究部董事謝靖宇說。
　　楊悅晨的態(tài)度并不樂觀。她透露，上海市在2017年前有一波甲級(jí)寫字樓供應(yīng)高峰，虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江等規(guī)劃完整、功能集合的新興商務(wù)區(qū)將面向市場(chǎng)，也將給像五角場(chǎng)這樣年代久遠(yuǎn)、商務(wù)基礎(chǔ)較差的區(qū)域帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力。短期內(nèi)，五角場(chǎng)板塊的寫字樓供應(yīng)雖將增加，但其需求萎靡的狀態(tài)或?qū)⒊掷m(xù)。

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