8月19日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）著力打造的職業(yè)經(jīng)理人組合——“三斌”（莫斌、朱榮斌、吳建斌）首次集體亮相。同一天，楊氏家族成員、執(zhí)行董事楊永潮以壓力過大為由宣布離開碧桂園。
　　核心管理權的更迭昭示著這家千億企業(yè)正積極而主動地向現(xiàn)代企業(yè)管治靠攏，收縮海外戰(zhàn)略、制定審慎的財務指標、建設動態(tài)成本管理系統(tǒng)、嚴格現(xiàn)金流管理，剛到任4個多月的首席財務官吳建斌計劃大刀闊斧地向成本管理要效益。2014年上半年，碧桂園毛利率為28.6%，同比下降5.3%。
　　“地價上升、交樓標準上升，售價卻沒怎么漲，未來公司毛利率的下降幾乎是必然的。”國泰君安分析師余立峰認為，通過管理提升毛利率的作用有效，在商業(yè)模式上，碧桂園已經(jīng)走到了一個十字路口。“高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)的模式是不可持續(xù)的，最多還能再有兩三年的生命力，轉(zhuǎn)型勢在必行。”
　　在同行紛紛嘗試混業(yè)經(jīng)營時，碧桂園也正在摸索一條適合自己的路徑?？偛媚笸嘎?，未來會進行可能涉及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等相關多元化的轉(zhuǎn)型。
　　營銷成本翻倍，毛利下滑
　　按照碧桂園以往的業(yè)績發(fā)布會陣容安排，出席的三位高管一般是總裁+首席財務官+投資者關系主管，但這次，吳建斌極力主張把聯(lián)席總裁朱榮斌也推向臺前。在香港資本市場浸淫多年的吳建斌知道這樣的組合更能夠滿足媒體對話題人物的追逐和關注，也有利于提升這個鐵三角組合在資本市場的知名度。
　　相對于這三個職業(yè)經(jīng)理人的個人光環(huán)，碧桂園上半年的業(yè)績表現(xiàn)并未盡如人意。盡管2014年上半年，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約584.17億元，合同銷售建筑面積約879萬平方米，同比增長分別約73.6%及73.4%，但以1280元的全年目標來看，上半年碧桂園完成了45.6%的任務，在行業(yè)中屬中上水平，而更關鍵的是，銷售規(guī)?？焖贁U張的“碧桂園奇跡”背后，是其成本大幅上升、毛利率大幅下滑的窘境。
　　上半年該公司的總收入約383.2億元，同比增長42.2%。土地增值稅撥備后毛利潤100.5億元，同比增長26%，權益所有人應占利潤約54.2億元，同比上升25.6%，核心凈利潤人47.1億元，同比上升14.1%。毛利率由2013年上半年的33.9%下降至2014年上半年的28.6%。
　　碧桂園方面解釋，毛利率下跌主要由于平均單方土地成本有所上升，同時裝修交付物業(yè)的面積占比較2013年同期增多，導致工程成本亦有一定程度的上漲。
　　分析該公司財務報表可看出，2014年，其土地成本占收入的比例已經(jīng)上升到10%以上，比2013年同期有明顯提高。數(shù)據(jù)顯示，2013年該公司的土地成本約為662元/平方米，今年上半年新增土地儲備的成本已經(jīng)增加到了1022元/平方米。而2014年上半年的平均銷售價格為6916元/平方米，與2013年上半年的6673元/平方米相比僅略有上升。
　　國泰君安分析師余立峰認為，雖然今年上半年毛利率的下滑是行業(yè)共性，但隨著碧桂園今年購入的高價土地推向市場以及交樓標準的提高，未來該公司的銷售成本將進一步上升，在三四線城市樓價上升空間有限的前提下，未來公司毛利率可能將繼續(xù)下降。
　　巴克萊表示，毛利率下滑是由于過去公司快速增長帶來的后遺癥，主因是銷售規(guī)模過度擴張所導致的問題，需要一定時間才能改善。
　　自我手術：控成本提利潤
　　上半年碧桂園采取了多項措施希望穩(wěn)定毛利率。“我們認為毛利率還有提升空間。”吳建斌對中國房地產(chǎn)報記者表示。他認為通過一系列的成本控制措施，碧桂園的利潤水平有望逐漸改善。
　　首先是融資成本。吳建斌上任后，憑借良好的業(yè)緣關系為碧桂園籌集了兩筆優(yōu)先票據(jù)，7.5%及7.875%的票息率比此前該公司發(fā)行的11.25%高息債明顯降低。2014年上半年，碧桂園的加權融資成本為8.2%，比2013年同期減少約1個百分比。惠譽國際首次給予碧桂園BB+（展望平穩(wěn)）的企業(yè)信用評級和債券信用評級，標準普爾將碧桂園的企業(yè)信用評級由BB上調(diào)至BB+（展望平穩(wěn)）及債劵信用評級從BB-上調(diào)至BB+（展望平穩(wěn)）。上任以來，吳建斌著力于加強碧桂園與各大評級機構、投資機構及境外銀行的溝通。據(jù)了解，該公司目前正籌備一筆銀團貸款，預計全年融資成本將進一步降低。而吳建斌的目標是在未來兩三年內(nèi)讓碧桂園拿到目前只屬于央企和國企的投資級評級。
　　今年上半年，碧桂園首次提出了可動用現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比例高于10%，凈借貸比率低于70%的要求。高度重視經(jīng)營性現(xiàn)金流管理，適時根據(jù)銷售和回款情況調(diào)整土地投資和項目開發(fā)節(jié)奏。“我們會審慎地根據(jù)市場的整體形勢、公司銷售回款、財務資金的情況，決定每一宗、每一塊土地的投資。”負責項目拓展的朱榮斌在業(yè)績發(fā)布會上表示。
　　海外戰(zhàn)略收縮，投資比例上限10%
　　與此同時，碧桂園的動態(tài)成本管理系統(tǒng)也已經(jīng)試點上線成功，成本數(shù)據(jù)庫也初步建成，成本管理將逐漸朝著標準化和精細化發(fā)展。繼2011年之后，該公司今年上半年再次聘請了專業(yè)咨詢公司進行集團組織架構、流程體系和經(jīng)營數(shù)據(jù)體系的梳理。
　　根據(jù)現(xiàn)金流管理原則，碧桂園的海外發(fā)展策略進行了重大調(diào)整。按照碧桂園去年定下的規(guī)劃，未來3~5年，廣東省內(nèi)、省外及海外將各占公司總銷售額的1/3，10年內(nèi)，國內(nèi)和國外各占一半銷售額。但現(xiàn)在，“海外的投資比例占總投資額的比例是10%，這是一個限額。”吳建斌強調(diào)。
　　實際上，今年上半年碧桂園沒有新增一個海外項目。這可能與在售海外項目的表現(xiàn)不穩(wěn)定有關，雖然去年銷售70多億元，但今年上半年馬來西亞項目只取得了12.5億元的銷售業(yè)績，澳大利亞悉尼項目銷售9.8億元。吳建斌告訴本報記者，雖然海外業(yè)務的毛利率高于國內(nèi)能達到35%，但由于地域的問題，碧桂園的全產(chǎn)業(yè)鏈模式無法在海外復制，優(yōu)勢難以體現(xiàn)。出于財務安全和審慎發(fā)展的考慮，公司放慢了海外發(fā)展步伐。
　　醞釀轉(zhuǎn)型：從“大盤住宅”到多元化地產(chǎn)
　　中原集團研究中心的一篇研究報告指出，在2013年以后，地產(chǎn)行業(yè)進入了后高周轉(zhuǎn)時代，很多房企的周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)處在一個很高的水平，很難再有大的突破。在2011年和2012年，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高對于幾家標桿房企ROE的貢獻是立竿見影的。但是進入到2013年后，周轉(zhuǎn)率的增長也出現(xiàn)了疲軟。因此，從長期來看，高周轉(zhuǎn)策略是無法彌補凈利潤率下滑和融資成本升高對ROE產(chǎn)生的不利影響的。
　　克而瑞研究中心經(jīng)理朱一鳴持相同看法。他表示，在萬科、綠地、恒大、保利等大型房企達到一定銷售規(guī)模后，均開始采取了多元化、輕資產(chǎn)運營等模式轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品類型也有住宅、商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等。但碧桂園的大盤住宅開發(fā)模式多年以來幾乎未有變化，除了營銷外也鮮有創(chuàng)新。從長遠的角度來看，單靠規(guī)?；瘮U張的房企很容易會遇到“天花板”，碧桂園的發(fā)展空間將受到一定限制。
　　對此，莫斌坦言有些同行在轉(zhuǎn)型后做得風生水起，“主席和董事會商量后，大家的意見還是堅持主業(yè)不變。”他指出，碧桂園追求的目標是將住宅市場和剛需市場做到極致，因此沒有在與主業(yè)無關的多元化方面做出安排。但“我們會進行可能涉及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等多元化地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型”。
　　實際上，碧桂園已經(jīng)在2010年成立了專門的商業(yè)管理團隊，與品牌大商家組成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，結(jié)合公司的大型項目，打造大型商業(yè)中心+大規(guī)模住宅社區(qū)+五星級酒店的城市綜合體。2013年底成立了100%控股的子公司——廣州碧桂園商業(yè)管理有限公司，負責集團集中的大型商業(yè)物業(yè)以及社區(qū)商業(yè)物業(yè)的策劃和管理。2014年，該公司更是首次將投資物業(yè)改為公允價值計入資產(chǎn)負債表。
　　據(jù)介紹，截至2014年6月30日，碧桂園的投資性物業(yè)建筑面積達75.7萬平方米，公允價值約為53.6億元，所對應的租金收益約為4570萬元。
　　此外，該公司還在社區(qū)服務端推出“智慧家”社區(qū)服務平臺，將生活服務與信息化進一步融合，提升物業(yè)服務質(zhì)量和物業(yè)增值空間。
　　“對碧桂園這樣的大型住宅開發(fā)商來說，遍布全國的大社區(qū)是可以深挖的增長點，商業(yè)運營和社區(qū)服務都有可為。”在余立峰看來，碧桂園目前確立的轉(zhuǎn)型方向有望在將來改善其利潤水平，但可能需要較長的培育時間。（文章來源：樂居）

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