年前，央視報(bào)道稱，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠繳土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元，引發(fā)廣泛關(guān)注。對(duì)萬(wàn)科是否欠土地增值稅一事，萬(wàn)科與央視各執(zhí)一詞，讓人如墜云里，那么真相究竟是怎樣的呢？
　　去年底，央視報(bào)道稱，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠繳土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元，引發(fā)廣泛關(guān)注，多家房地產(chǎn)上市公司為此發(fā)布澄清公告，否認(rèn)欠繳稅款。
　　隨后，央視記者實(shí)地調(diào)查了由萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司開發(fā)的多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。央視報(bào)道稱，萬(wàn)科開發(fā)的萬(wàn)科吉林城、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、萬(wàn)科柏悅灣、萬(wàn)科華庭等項(xiàng)目早已達(dá)到土地增值稅清算條件，卻未清繳稅款。萬(wàn)科隨即發(fā)布公告予以回應(yīng)，否認(rèn)欠稅。
　　耐人尋味的是，就在央視于去年11月底炮轟房地產(chǎn)企業(yè)欠繳巨額土地增值稅后，國(guó)稅總局一方面表示，有關(guān)報(bào)道“對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”，另一方面又于去年12月初發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知》，表示要“深入開展好土地增值稅清算工作，全面提高土地增值稅征管質(zhì)量”，并對(duì)此提出一系列要求。
　　什么是土地增值稅？房地產(chǎn)開發(fā)商是否欠繳巨額稅款？土地增值稅預(yù)征是否為提前征稅、占用了企業(yè)流動(dòng)資金？央視的實(shí)地調(diào)查結(jié)論與萬(wàn)科的回應(yīng)孰是孰非？
　　土地增值稅條例以及那些年的一系列補(bǔ)丁
　　要弄清楚房地產(chǎn)開發(fā)商是否欠稅，關(guān)鍵是看其納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。1993年由國(guó)務(wù)院發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：“ 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。”
　　根據(jù)這一條款的規(guī)定，只要簽訂了房屋銷售合同，房地產(chǎn)商就應(yīng)申報(bào)納稅。但這一條款在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不具有可操作性，因?yàn)橥恋卦鲋刀悓?shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，根據(jù)增值額（收入減去法定的可計(jì)入成本的扣除項(xiàng)目）相對(duì)于成本的比率確定稅率：
　　增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；（扣除項(xiàng)目金額指在計(jì)算增值額時(shí)可以從收入中扣除的房地產(chǎn)成本，下同）
　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；
　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；
　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
　　因此，要計(jì)征土地增值稅，不僅需要知道房地產(chǎn)銷售收入、還要知道其成本；而我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行預(yù)售制，房地產(chǎn)企業(yè)在訂立房屋銷售合同時(shí)，房屋尚在建造中，成本還是未知數(shù)，增值額及增值率均為未知數(shù)，計(jì)征稅款時(shí)也就無(wú)法確定相應(yīng)的稅率。
　　為此，財(cái)政部于1995年發(fā)布的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。”
　　實(shí)施細(xì)則雖然明確對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房可以預(yù)征土地增值稅，但沒(méi)有明確預(yù)征率，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算條件也沒(méi)有做出具體規(guī)定。由于土地增值稅計(jì)算征收過(guò)程較為復(fù)雜，加之1997年后受東南亞金融危機(jī)沖擊，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾長(zhǎng)期低迷，商品房積壓嚴(yán)重，因此，土地增值稅條例出臺(tái)后的相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)并沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行，一方面，預(yù)征率較低，另一方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅長(zhǎng)期未清算。
　　以房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科為例，根據(jù)萬(wàn)科A發(fā)布的2003年度報(bào)告，2003年萬(wàn)科預(yù)收賬款余額4.65億元，當(dāng)年預(yù)交土地增值稅余額僅為38.4萬(wàn)元，以此計(jì)算的預(yù)繳率不到0.1%；2003年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入63.8億元、營(yíng)業(yè)稅金及附加3.49億元，其中營(yíng)業(yè)稅3.19億元，報(bào)表附注未單獨(dú)披露計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金的土地增值稅金額，包括土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)用附加等在內(nèi)的其他全部稅費(fèi)僅為3017萬(wàn)元，假設(shè)3017萬(wàn)元全部為土地增值稅，則2003年實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算征繳土地增值稅的稅率也僅為0.47%.
　　萬(wàn)科是A股市場(chǎng)信息披露較為透明、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)較為規(guī)范的一家上市公司，其早期土地增值稅的預(yù)征率、計(jì)征率尚且明顯偏低，可見當(dāng)年土地增值稅的征收并沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行。
　　直到2006年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，為了調(diào)控過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地增值稅首次成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具，2006年12月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，明確了土地增值稅的清算單位及清算條件。
　　萬(wàn)科在其2006年度董事會(huì)報(bào)告中，分析了這一政策出臺(tái)對(duì)其影響，認(rèn)為該稅種對(duì)萬(wàn)科影響較小。但萬(wàn)科在2006年度計(jì)提了土地增值稅準(zhǔn)備金5.13億元，并在報(bào)表附注中作了說(shuō)明：“本集團(tuán)根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187 號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》基于清算口徑補(bǔ)充計(jì)提了土地增值稅準(zhǔn)備金計(jì)人民幣512，680，100.09 元。”由此亦可見，在2006年國(guó)稅總局該份文件下發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的預(yù)征率、清算率較低。
　　此后，為了應(yīng)對(duì)土地增值稅征收過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，2009年5月，國(guó)稅總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，國(guó)稅總局于2010年5月、6月先后下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》等文件，為土地增值稅法不斷添上新補(bǔ)丁?！蛾P(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》明確要求：“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%.”
　　從萬(wàn)科過(guò)去10年的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，萬(wàn)科歷年的土地增值稅計(jì)征率呈持續(xù)上升之勢(shì)：
　　萬(wàn)科早期的會(huì)計(jì)報(bào)表附注主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加項(xiàng)目中僅披露了營(yíng)業(yè)稅的金額，土地增值稅則包括在“其他”項(xiàng)目下未單獨(dú)披露，表一中列示了萬(wàn)科部分年度營(yíng)業(yè)稅金中“其他”項(xiàng)目（含土地增值稅）金額占營(yíng)業(yè)收入的比例，2003年這一比例僅為0.47%，2006年隨著國(guó)稅總局187 號(hào)文的發(fā)布，這一比例上升至3.8%，2012年進(jìn)一步上升至5.4%，顯示土地增值稅計(jì)征率的上升，當(dāng)然這一比例的上升既有征管加強(qiáng)的原因，也有房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率上升的原因。
　　2006年以來(lái)，國(guó)稅總局發(fā)布一系列針對(duì)土地增值稅的文件，隨著土地增值稅法不斷添上新補(bǔ)丁，萬(wàn)科的土地增值稅計(jì)征率也呈持續(xù)上升之勢(shì)，這表明，土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則由于缺乏可操作性，早年土地增值稅的預(yù)征率、項(xiàng)目清算率偏低，但這是否意味著，近年來(lái)由于土地增值稅征管的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有欠繳土地增值稅呢？
　　央視的調(diào)查結(jié)論與萬(wàn)科的回應(yīng)孰是孰非？萬(wàn)科是否欠稅？
　　根據(jù)央視報(bào)道，央視記者調(diào)查了萬(wàn)科開發(fā)的四個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目：萬(wàn)科吉林城、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、萬(wàn)科柏悅灣、萬(wàn)科華庭等項(xiàng)目。
　　萬(wàn)科吉林城：
　　央視報(bào)道稱：實(shí)地查看一期項(xiàng)目樓盤后發(fā)現(xiàn)，吉林萬(wàn)科城一期項(xiàng)目已經(jīng)于2012年12月18日竣工并交付客戶使用，只要銷售或預(yù)售比例達(dá)到85%，則符合土地增值稅的清算條件； 萬(wàn)科公司2011年度企業(yè)年報(bào)顯示，截止2011年12月31日，吉林萬(wàn)科城預(yù)售比例高達(dá)88.19%，比85%的比例高出3.19%
　　吉林萬(wàn)科城一期項(xiàng)目在2012年12月18號(hào)竣工驗(yàn)收之后，就已經(jīng)達(dá)到了土地增值稅清算條件，現(xiàn)在1年時(shí)間過(guò)去了，吉林萬(wàn)科城一期項(xiàng)目的土地增值稅卻沒(méi)有如期清算征繳。
　　萬(wàn)科在公告中回應(yīng)稱：吉林萬(wàn)科城項(xiàng)目，根據(jù)經(jīng)審計(jì)的實(shí)際成本及收入測(cè)算，目前項(xiàng)目毛利率僅為 16%，預(yù)計(jì)清算后實(shí)際應(yīng)繳納的土地增值稅少于預(yù)繳金額，屬于應(yīng)退稅項(xiàng)目。
　　筆者認(rèn)為，萬(wàn)科的回應(yīng)顧左右而言他，并沒(méi)有回答央視的問(wèn)題。央視質(zhì)疑吉林萬(wàn)科城項(xiàng)目一年前就達(dá)到清算條件，卻遲遲未進(jìn)行清算，萬(wàn)科卻回應(yīng)稱，吉林萬(wàn)科城項(xiàng)目毛利率低，因此未清算。按照稅法要求，只要項(xiàng)目達(dá)到清算條件，就應(yīng)進(jìn)行清算，與毛利率高低無(wú)關(guān)。萬(wàn)科的回應(yīng)實(shí)際上間接承認(rèn)了該項(xiàng)目已達(dá)到清算條件卻未及時(shí)辦理清算。
　　萬(wàn)科華庭項(xiàng)目：
　　央視報(bào)道稱：萬(wàn)科2011年報(bào)顯示，廣州萬(wàn)科同福西項(xiàng)目，即萬(wàn)科華庭項(xiàng)目，早在2011年12月31日前，其預(yù)售比例即達(dá)到100%，符合清算征繳條件已達(dá)1年，主管部門仍未對(duì)其清算征繳該項(xiàng)目土地增值稅。
　　萬(wàn)科在公告中回應(yīng)稱：廣州金域華庭項(xiàng)目，目前銷售比例僅為 49%，遠(yuǎn)未達(dá)到土地增值稅清算條件。
　　筆者查閱了萬(wàn)科2011年報(bào)，廣州同福西項(xiàng)目開工時(shí)間2009 年7 月、預(yù)計(jì)首批竣工結(jié)算時(shí)間2012 年3 月，項(xiàng)目預(yù)售比例為100%.該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積85，279平方米，截止2011 年末竣工面積39，201平方米。
　　由此可見，截止2011年底，萬(wàn)科2011年報(bào)披露的廣州同福西項(xiàng)目預(yù)售比例為100%，是指同福西首批竣工項(xiàng)目，而萬(wàn)科本次公告中所稱，“目前銷售比例僅為 49%”，應(yīng)該是指整個(gè)項(xiàng)目，二者不是同一個(gè)概念。
　　那么，在土地增值稅清算中，是以整個(gè)項(xiàng)目為清算單位還是分期清算呢？根據(jù)前文提及的國(guó)稅總局2006年187 號(hào)文：“土地增值稅以有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。”
　　個(gè)人認(rèn)為，土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則之所以規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后再清算土地增值稅，是由于竣工結(jié)算前項(xiàng)目成本難以確定，而分期項(xiàng)目竣工后，分期項(xiàng)目成本已能夠可靠計(jì)量，國(guó)稅總局規(guī)定“對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”，具有其合理性。另一方面，一些房地產(chǎn)大型項(xiàng)目分若干期開發(fā)，前后可能延續(xù)10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，若不分期清算，則可能導(dǎo)致一些房地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期不能清算。
　　根據(jù)央視報(bào)道及萬(wàn)科披露的公開信息，筆者認(rèn)為，央視報(bào)道中雖然沒(méi)有提及同福西項(xiàng)目（萬(wàn)科華庭項(xiàng)目）為首批竣工項(xiàng)目，但并不影響其得出的結(jié)論，雖然萬(wàn)科華庭項(xiàng)目總體預(yù)售比例僅為49%，但同福西首批項(xiàng)目2011年底預(yù)售比例已達(dá)到100%且項(xiàng)目已竣工，應(yīng)進(jìn)行清算。
　　萬(wàn)科金域藍(lán)灣項(xiàng)目：
　　央視報(bào)道稱：萬(wàn)科租售中心金域藍(lán)灣店業(yè)務(wù)主任向記者透露，整個(gè)小區(qū)三期樓房基本售罄，業(yè)主也已入住。這位業(yè)務(wù)主任說(shuō)：“人家售樓部已經(jīng)撤走了，哪有一手房呢？”
　　而萬(wàn)科2012年企業(yè)年報(bào)披露，截至2012年12月31日，金域藍(lán)灣預(yù)售比例高達(dá)98.04%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于85%的清算要求。廣州金域藍(lán)灣項(xiàng)目從2007年到2009年12月31日，有10個(gè)項(xiàng)目預(yù)售銷售許可證，截至2012年12月31日，已滿3年，也符合土地增值稅清算條件。這就是說(shuō)，無(wú)論從預(yù)售比例，還是項(xiàng)目預(yù)售許可證滿三年的條件，截至2012年12月31日，廣州金域藍(lán)灣一期項(xiàng)目早已達(dá)到清算征繳土地增值稅的條件。然而，至今稅務(wù)主管部門并未清算征繳該項(xiàng)目土地增值稅。
　　萬(wàn)科柏悅灣項(xiàng)目：
　　央視報(bào)道稱：記者深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科有的項(xiàng)目符合清算征繳條件已數(shù)年，但沒(méi)有清算。廣州荔灣區(qū)柏悅灣項(xiàng)目現(xiàn)在儼然是個(gè)成熟小區(qū)。萬(wàn)科租售中心柏悅灣店工作人員告訴記者，其三期樓房均已銷售一空
　　萬(wàn)科2010企業(yè)年報(bào)顯示，截至2010年12月31日，萬(wàn)科柏悅灣一期項(xiàng)目預(yù)售比例達(dá)到96.1%，符合清算條件。至今已經(jīng)將近3年，萬(wàn)科該項(xiàng)目仍然沒(méi)有清算。
　　針對(duì)央視的質(zhì)疑，萬(wàn)科回應(yīng)稱：廣州金域藍(lán)灣項(xiàng)目、柏悅灣項(xiàng)目，均未全部完成銷售，最近交付時(shí)間均為 2013 年12 月。
　　筆者查閱萬(wàn)科2012年報(bào)，廣州金域藍(lán)灣項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積433，584平方米，截止2012 年末已竣工面積311，288平方米，最近一期的竣工結(jié)算時(shí)間2012 年12 月，預(yù)計(jì)下期竣工時(shí)間2013年9月，項(xiàng)目預(yù)售比例為98.04%.
　　筆者認(rèn)為，萬(wàn)科回應(yīng)“廣州金域藍(lán)灣未全部完成銷售”，應(yīng)該是指項(xiàng)目整體，并未提及該項(xiàng)目一期的銷售情況，實(shí)際上也沒(méi)有正面回答央視的質(zhì)疑。
　　央視報(bào)道稱：廣州金域藍(lán)灣項(xiàng)目從2007年到2009年12月31日，有10個(gè)項(xiàng)目預(yù)售銷售許可證。2012年底金域藍(lán)灣項(xiàng)目預(yù)售比例為98.04%，筆者由此推測(cè)，其一期項(xiàng)目銷售比例可能早已達(dá)到100%，滿足土地增值稅清算條件。
　　筆者查閱萬(wàn)科2010年報(bào)，廣州柏悅灣項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積135689平方米，截止2010 年末已竣工面積81938平方米，項(xiàng)目開工時(shí)間2007年11月，最近一期的竣工結(jié)算時(shí)間2010 年11 月，預(yù)計(jì)下期竣工時(shí)間2012年7月，項(xiàng)目預(yù)售比例為96.1%.
　　與廣州金域藍(lán)灣項(xiàng)目相類似，廣州柏悅灣項(xiàng)目也分多期開發(fā)，萬(wàn)科回應(yīng)中并沒(méi)有列出該項(xiàng)目各期的銷售比例，以該項(xiàng)目96.1%的預(yù)售比例看，其早期的項(xiàng)目可能早已滿足土地增值稅清算條件。
　　綜合上述分析，筆者認(rèn)為，央視質(zhì)疑房地產(chǎn)企業(yè)欠繳巨額稅款，并非空穴來(lái)風(fēng)，由央視的實(shí)地調(diào)查看，萬(wàn)科部分房地產(chǎn)項(xiàng)目早在2007年就已開工、并辦理預(yù)售銷售許可證，前期項(xiàng)目早已竣工，迄今尚未辦理土地增值稅清算，確實(shí)有欠繳土地增值稅之嫌。

 
掃一掃微信，關(guān)注*7財(cái)經(jīng)資訊