應(yīng)一些投資者邀請，筆者周末陪他們考察北京的市場環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)。此前思忖良久，不僅要對這些投資者負(fù)責(zé)，更為了讓他們看到北京乃至整個(gè)內(nèi)地商業(yè)市場及商業(yè)地產(chǎn)的未來，于是我推薦了三里屯Village。
 

　　一路同行，依次經(jīng)過了普通的服裝店鋪、Apple專賣店、Starbucks及Costa咖啡廳、Page One書店、Godiva旗艦店、經(jīng)典家居廊、本土設(shè)計(jì)師集大成者BNC，還有薈萃世界各地風(fēng)味的美食餐廳、創(chuàng)意設(shè)計(jì)感十足的瑜舍酒店和散落于街邊轉(zhuǎn)角的酒吧、甜品屋?？粗缃吁嗟倪^往客流，我們得出結(jié)論：真正在服裝店鋪里購買的人并不多，而熱鬧火爆的消費(fèi)場景多發(fā)生在后者那一長串的市場實(shí)體店里。
 

　　上述事實(shí)可能就是中國商業(yè)市場和商業(yè)地產(chǎn)的未來。當(dāng)然，北京的新光天地、上海的恒隆廣場、杭州的杭州大廈以及香港的太古廣場，憑借齊全的世界大牌店鋪已經(jīng)并還可能繼續(xù)創(chuàng)造銷售收入增長奇跡，但這極可能是難以復(fù)制的城市標(biāo)志體。
 

　　更需看到的是，隨著國內(nèi)消費(fèi)心態(tài)的日漸成熟和中國市場化改革的不斷深入，靠巨量鋪設(shè)國際名牌店和服裝店的商業(yè)發(fā)展模式和理念，將面臨日益狹窄的市場。典型例證是，國內(nèi)高端消費(fèi)者要不紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，要不則不斷進(jìn)化為放棄“傻大牌”的理性購買群；隨著公共財(cái)政開支和預(yù)算的不斷透明化，諸多大品牌也已明顯感受到國內(nèi)高端消費(fèi)市場的絲絲寒意，并紛紛決定放慢店鋪擴(kuò)張步伐。*2趨勢決定性的因素是電商的迅速崛起，這種節(jié)約成本、便利選擇并突破時(shí)空的互聯(lián)網(wǎng)模式，不僅意味著一場商業(yè)市場革命，更可能會(huì)最終顛覆所有人的消費(fèi)理念。
 

　　即便作為一個(gè)*5的轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)體，中國商業(yè)市場的發(fā)展亦無法也不會(huì)偏離普遍的規(guī)律和軌道，這就是：發(fā)展中的市場必然反映消費(fèi)者的心理成熟和理性，成熟的商業(yè)必須提供一種居民追求的生活方式體驗(yàn)。
 

　　從這個(gè)意義上說，市場就是一種人氣，是一種契約與合作精神的體現(xiàn)，而商業(yè)就是符合并凝聚這種人氣的生意理念和模式。地產(chǎn)商或互聯(lián)網(wǎng)平臺與商家、商家與消費(fèi)者通過訂立某種契約，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)的價(jià)值鏈條及增值，而地產(chǎn)商或互聯(lián)網(wǎng)之間以及消費(fèi)者之間的精密合作則烘托并發(fā)展了市場和人氣。因此，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是商業(yè)模式，其精髓要義在于發(fā)現(xiàn)、適應(yīng)市場和人氣所在，通過不斷改變并完善自身來實(shí)現(xiàn)品牌的保值與增值。如何降低契約或交易成本、維護(hù)并推動(dòng)合作精神，不僅是作為商業(yè)參與者的地產(chǎn)商、商戶和消費(fèi)者的頭等大事，還是作為消費(fèi)市場與商業(yè)環(huán)境守望者的政府需要著力解決的問題。
 

　　顯然，社會(huì)的進(jìn)步和市場的發(fā)展都指向一種更為自由、隨性、“酷”的生活方式。這種生活方式孕育了ZARA、H&M等快時(shí)尚品牌，培養(yǎng)了Starbucks和Costa等消費(fèi)體驗(yàn)的流行，更毫無疑問地成就了這人世間“第三個(gè)蘋果”的傲視群雄。我們現(xiàn)在要高度關(guān)注的是，這種生活方式會(huì)以多高速率和多大面積來實(shí)現(xiàn)類似“TRENDIANO”、“新元素(Element Fresh)”以及“稀奇藝術(shù)(Xiqi Art)”等本土品牌的流行和被追崇。
 

　　互聯(lián)網(wǎng)及電商的迅猛發(fā)展給線下商業(yè)及實(shí)體店帶來了現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，不禁令人發(fā)出“商業(yè)的明天在哪里”的拷問。筆者的判斷是，互聯(lián)網(wǎng)無法取代人類的實(shí)際接觸和交流，人類之所以為人，就注定要聚集在一起眼神交接、頭腦風(fēng)暴抑或八卦攀比。實(shí)際上，科技越發(fā)達(dá)，人心可能越遠(yuǎn)，反而越渴望現(xiàn)實(shí)的接觸和交流。所以，線下商業(yè)或?qū)嶓w店自然有未來，關(guān)鍵在于是怎樣的未來。
 

　　就北京而言，目前的商業(yè)形態(tài)大概有四類：一是新光天地、老國貿(mào)及王府飯店，靠大牌上位；二是三里屯Village、東方廣場、世貿(mào)天階、頤堤港(INDIGO)及剛開的芳草地，以顧客的流動(dòng)性體驗(yàn)為宗旨；三是大悅城、鳳凰匯等國字頭商業(yè)系，用店大貨全和較為清晰的市場定位出招；四是金融街購物中心和銀泰中心，主要靠店中店Lane Crowford取勝。
 

　　這四類中有經(jīng)營好的，有差強(qiáng)人意的，還有茍延殘喘的。可見，商業(yè)成敗本質(zhì)已從以前絕對的“地段和品牌準(zhǔn)則”悄悄演化成“適合體驗(yàn)、迎合交流”趨勢。比如，自從新光搶了老國貿(mào)的風(fēng)頭，國貿(mào)三期的商業(yè)布局理念發(fā)生了重要改變，大牌明顯減少，有特色的可逛性小店顯著增多，從而有效縮短了客流培養(yǎng)期；相反，在金融街[0.00% 資金 研報(bào)]購物中心龐大的陽光大廳里，連休閑座椅都難覓，門可羅雀就不奇怪了。當(dāng)然，這種體驗(yàn)服務(wù)的升級和創(chuàng)新亦很重要，例如某商場，以前靠“全北京向上看”的大屏招攬客流，但時(shí)過境遷，隨著其新鮮度降低，人流慘淡也就不難理解了，而地段還是那塊極好的地段。
 

　　總之，新的商業(yè)模式?jīng)Q定了“地段和大牌決定一切”的時(shí)代終將結(jié)束，而商場的布局、商家尤其是體驗(yàn)消費(fèi)型商家的引進(jìn)及布局、人文設(shè)施和服務(wù)的改善則日益重要。一句話，體驗(yàn)型服務(wù)讓商業(yè)走得更遠(yuǎn)?？赡苷诖?，智慧且充滿商業(yè)嗅覺的太古地產(chǎn)最近將“三里屯Village”改成了“三里屯太古里”，*5限度地將“三里屯”這種新銳休閑的生活方式嵌入到公司的發(fā)展理念和模式當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)了品牌增值的*5化。
 

　　很久以前，一位朋友告訴我，她的一個(gè)人生終極夢想是開一間名為“一個(gè)特立獨(dú)行的豬”的咖啡館或有機(jī)飲品屋，當(dāng)時(shí)我多少覺得有點(diǎn)異想天開。如今想來，這其實(shí)代表了市場和商業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展方向，而其最后成功與否，很大程度上取決于中國的商業(yè)環(huán)境和交易成本能以多快的速度得到改善。