逃稅漏稅給國家造成了不小的損失，土地增值稅也是比較棘手的一塊。
　　2013年底，央視報道2005年至2012年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元，消息引發(fā)業(yè)界嘩然和眾多辯論。就在消息逐漸消弭之時，記者從廣東省地稅局獲悉，受國家稅務(wù)總局授權(quán)，省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)，《規(guī)程》就清算省內(nèi)房企的土地增值稅制定了諸多詳細要求，并將于今年7月1日起正式實施。
　　就此有專家和樓市業(yè)界人士表示，國內(nèi)樓市在發(fā)展多年后，清算各房企的土地增值稅，將成為今年廣東乃至全國各地稅部門的一項重要工作，而稅率高達30%-60%的土地增值稅，或?qū)⑹沟萌梢陨戏科笸耸?、死掉，開發(fā)商近期的降價熱情也或?qū)⑹艿酱驌簟?/div>
　　據(jù)省地稅局介紹，隨著廣東房地產(chǎn)市場的發(fā)展和稅收征管的加強，廣東省土地增值稅已由2006年的30億元，大幅增長至2014年的418億元，其已成為廣東財產(chǎn)行為稅的*9大稅種，在全省地方財政收入貢獻度中僅次于營業(yè)稅。盡管稅收總額不斷增長，但土地增值稅清算卻長期存在程序不清、責(zé)任不明，清算慢、質(zhì)量差等問題，而《規(guī)程》的出臺，正是因此而生。
　　記者從稅務(wù)部門獲悉，土地增值稅的實際繳納分為“預(yù)繳及清算”兩個階段，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。
　　記者獲悉，土地增值稅目前實行30%、40%、50%和60%等四級超率累進稅率，由于其需要等到項目結(jié)束后再進行清算，因此地方稅務(wù)部門往往先行按照銷售金額，對房企按照1%或2%的比例進行預(yù)征稅；但在實際執(zhí)行中，房企為了利用資金，往往對該稅目進行拖延繳納，各種問題也因此而生。
 
　　拖延清算？取得最后一份銷售許可滿三年即須清算
　　按照《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。但按照條例要求，土地增值稅系可先行預(yù)繳，后續(xù)再進行清算，但何時進行清算卻是個問題。對此有稅務(wù)人士表示，“房子沒賣完就可以不進行清算，房企就可以通過故意剩下幾個房子不賣等方法，來拖延清算繳納土地增值稅。”
　　對此問題，《規(guī)程》規(guī)定，從7月1日起，納稅人只要符合“房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的”等四項條件的其中之一，就應(yīng)進行土地增值稅清算。
　　對于房企故意拖延清算等問題，《規(guī)程》提出，只要納稅人“已竣工驗收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，或“取得清算項目最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務(wù)機關(guān)有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長批準的”，三者只要符合其中一個條件，主管稅務(wù)機關(guān)都可要求納稅人進行土地增值稅清算，從而解決故意拖延清算問題。
 
　　“累死稅官”：企業(yè)須自行清算或引入第三方中介
　　“累死稅官”，是以往房企應(yīng)對土地增值稅清算的另外一個辦法。稅務(wù)人士表示，由于房地產(chǎn)項目跨度往往數(shù)年，資金動輒上十億或數(shù)十億元，因此以往僅靠稅務(wù)部門有限的人手，根本難以有效、高質(zhì)地對房企進行清算，“這么海量的資料和數(shù)據(jù)交給稅務(wù)機關(guān)自己審核，稅務(wù)人員真是要累死。”
　　改變清算主體，是此中的關(guān)鍵。《規(guī)程》指出，土地增值稅的納稅人，是土地增值稅的清算主體，且其應(yīng)對清算申報資料的真實性、準確性和完整性負責(zé)。讓房企自己清算，或者是委托第三方中介機構(gòu)進行土地增值稅的清算鑒證，從而避免“累死稅官”。
 
　　“秋后算賬”造假或事后查出問題都將追責(zé)
　　省地稅局特地指出，依照《規(guī)程》，主管稅務(wù)機關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如果審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核實的，將由主管稅務(wù)機關(guān)按照《稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定，追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責(zé)任。這就意味著，涉事房企和第三方中介，無論在事前還是在事后，都必須對其清算報告嚴格負責(zé)，否則將面臨被追究法律責(zé)任和追繳罰金風(fēng)險。
 
　　觀點
　　暨南大學(xué)財稅系主任沈肇章：
　　“樓市發(fā)展十多年到清算的時候了”
　　記者了解到，根據(jù)國家稅務(wù)總局的部署，2014年土地增值稅清算計劃已被列入稅務(wù)機關(guān)績效考核范圍。包括廣東在內(nèi)，目前海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西、大連等地也先后公布了20 14年度土地增值稅清算計劃、調(diào)整土地增值稅征收政策等文件，如河北省地稅局近日就宣布，年內(nèi)至少清算828個房地產(chǎn)項目。要求納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)。
　　暨南大學(xué)財稅系主任沈肇章說，中國樓市高速發(fā)展已有十多年時間，而土地增值稅此前都是預(yù)征，目前很多樓盤都已賣完進入大規(guī)模清算階段，所以國家稅務(wù)總局要求各地加強對土地增值稅的清算管理，其實也是中國樓市發(fā)展到了現(xiàn)階段需要做的一件事。
 
　　影響
　　房子不允許欠稅三年，或?qū)⑵揭珠_發(fā)商降價沖動
　　若按60%收，將有三成房企倒閉？
　　長期關(guān)注樓市動態(tài)的廣州市社科院高級研究員彭澎表示，土地增值稅號稱反房地產(chǎn)暴利稅，“如果廣東要嚴格清算土地增值稅，對開發(fā)商來說，肯定是一個比較大的打擊。”
 
　　房企的壓力會更加大
　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，目前房企融資渠道收窄，融資成本上升，市場銷售不暢，稅務(wù)部門又來敲門，房企的壓力會更加大。
　　中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，因為以往很多開發(fā)商的確長期拖著不交土地增值稅，“至少有1/3存在不及時交”。因為1%- 2%的預(yù)繳可以預(yù)見，所以很多開發(fā)商都按這個做預(yù)算，將項目獲得的利潤投到新的項目去了，手上壓根沒有那么多的現(xiàn)金流，如果政府按30%來收的話，一些開發(fā)商可能還可以承受，但若按60%來實交的話，那很多項目就會馬上停工，資金鏈會斷裂，“至少有三成以上的房企會退市，或者會死掉。”
 
　　30%-60%的征收比例太高
　　“目前稅局落實新的政策前提是好的，但一定要設(shè)一個過渡的方法”。黃韜認為，該新政的實施“威脅的意味更多，只不過是再次強調(diào)而已，應(yīng)該不會真正去實施”。黃韜表示，目前對于土地增值稅很多開發(fā)商都是拖，慢慢做，很少開發(fā)商拿著幾十上百億去交增值稅，而30 %至60%的征收比例也太高了，“這是開發(fā)商從來沒有遇到過的，其實15%或20%才是合理的。”
 
　　或平抑開發(fā)商的降價行為
　　家和地產(chǎn)集團副總裁張建勛認為，目前市場本身遇冷，開發(fā)商原來打算降價10%還有5%的利潤可圖，但政府在此時實施新政，相當于把5%的利潤也拿走了，“假如資金鏈不緊張的話，這會降低開發(fā)商的降價沖動。當然，不排除在合理利潤的情況下，開發(fā)商跑量的也會有，但主要取決于開發(fā)商資金鏈，如果資金充足，開發(fā)商肯定會重新調(diào)整售價。”
 
　　夏凡越 本文來源：南方都市報

 
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