第二章　消費支出規(guī)劃
　　一、金融市場與消費支出
　　二、收入、支出與財務安全和財務自由
　　（一）收大于支的消費模式
　　家庭消費收大于支模式的圖形表現(xiàn)為（投資曲線上升，收入曲線在消費曲線上方）。
　　（二）收支相抵的消費模式
　　家庭消費收支相抵的模式的圖形表現(xiàn)為（投資曲線上升，消費曲線圍繞工薪收入曲線波動）。
　?。ㄈ┲Т笥谑盏南M模式。 “月光族”屬于這種消費模式。
　　*9節(jié)　債務消減計劃
　　一、減債計劃
　　二、債務危機的防范
　　三、債務危機的處理
　　第二節(jié) 制定住房消費方案
　　一、為什么進行住房消費規(guī)劃
　　二、住房支出的分類P38
　　住房消費是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務而進行的消費，這種消費的實現(xiàn)形式是（買房或租房）。
　　按照國際慣例，住房消費價格常常是用（租金）價格來衡量的，而對于自有住房的價格則用（隱含租金）來衡量。
　　住房投資是指將住房看成投資工具，通過（住房價格）上升來應對通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產(chǎn)保值或增值，在國外住房投資有時還被用來避稅，在我國住房投資避稅（作用不大）。
　　三、購房的目標
　　理財規(guī)劃師在了解客戶的購房需求后，應幫助其確定購房目標，購房的目標包括計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房價。
　?。ㄒ唬┵彿棵娣e需求：1、不必盲目求大2、無需一次到位3、量力而行
　?。ǘ┵彿凯h(huán)境需求。房價取決于兩個因素：區(qū)位與面積。
　?。ㄈ┵彿恳?guī)劃的流程圖P40
　　購房或租房決策的影響因素有：房租上漲率、房價上漲率、居住年數(shù)、利率水平、負擔能力。
　　人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素所決定。其中，空間需求的決定因素主要是（家庭人口）。環(huán)境需求的決定因素主要是（生活品質）。
　　四、購房的財務決策
　　（一）購房財務規(guī)劃的基本方法
　　1、以儲蓄及還貸能力估算負擔得起的房屋總價
　　（1）可負擔首付款
　?。?）可負擔房貸
　?。?）可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸
　?。?）可負擔房屋單價
　　2、按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用
　　例2-2（P41）
　　經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，貸款購房房價*4控制在年收入的（6倍以下），貸款期限在（8～15）年之間。因為在這個范圍內，每月還款壓力較小，而且承擔的壓力也比較合理。
　　（二）其他需要考慮的因素
　　購房除了房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費等種費用，按揭購房還需要承擔按揭保險費等等。
　　1、契稅：普通住宅成交價1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容積率1.0（含）以上；單套建筑面積140（含）平米以下；成交價低于同級別普通住房平均交易價格1.2倍以下。其他為非普通住宅。
　　2、評估費
　　3、律師費：辦理公積金貸款時不需要支付律師費。組合貸款，公積金部分不收，商業(yè)貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。
　　4、保險費：保險費是貸款費用中額度*5的一筆費用。公積金貸款不買。商貸中財產(chǎn)抵押擔保須購買，稱為“財產(chǎn)抵押擔保加購房綜合險”；財產(chǎn)抵押并加連帶責任保證，須購買；財產(chǎn)質押擔保或連帶責任擔保，可不購買。組合貸款保費計算中房屋險按商貸，人身險按公積金貸款方式繳納保費。
　　5、抵押登記費：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取每平米0.3元（建筑面積）計算的登記費。
　　6、印花稅：商品房買賣，0.5‰（萬分之五）；貸款0.05‰（萬分之0.5）；房產(chǎn)證，每件5元；房租1‰，不足1元按1元；出售住房的產(chǎn)權轉讓書據(jù)，按0.5‰（萬分之五）。（0611+-82、0611+-83）
　?。ㄈ┵彿控攧找?guī)劃的主要指標（P44）
　　理財規(guī)劃師用以估算a1的住房貸款額度的最重要支付比率指標：
　　1、房屋月供款與稅后月總收入的比率（注：三版是占“稅前”）：一般不應超過25%-30%
　　2、所有貸款月供款與稅后月總收入的比率：33%-38%
　　五、住房消費信貸
　　（一）住房消費信貸的種類
　　目前我國各商業(yè)銀行開辦的個人住房消費信貸主要包括個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)貸款、個人住房組合貸款等。
　　1、個人住房公積金貸款
　　（1）住房公積金貸款的定義與特點
　　定義：個人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以（公積金存款）為資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。
　　特點：
　?、儋J款期限。一般來說，最長不得超過（30年）。
　?、谫J款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。
　?、蹅€人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔保方式作為貸款的擔保。擔保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質押擔保、連帶責任保證四種。
　　住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個人住房貸款的抵押物首先是（抵押人所擁有的房屋或者預購房屋），其次可以用（抵押人依法取得的國有土地使用權）及貸款銀行認可的其他符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。
　　連帶責任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴格，且僅限于（5）年期以下貸款。
　?、苜J款對象。對貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個人住房貸款那么嚴格，沒有年齡上的限制。
　?、葙J款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款*6限額不同而有差異，因此與商業(yè)銀行個人住房貸款額度沒法比較高低。
　　⑥還款靈活度高
　?、咿k理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。
　?。?）舉例。P46，例2-3。
　　2、個人住房商業(yè)性貸款
　　（1）個人住房按揭貸款。
　　貸款期限不得超過（30年）。個人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產(chǎn)評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%（以二者低者為準）。
　?。?）個人二手房貸款
　　（3）個人商用房貸P48
　　個人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過所購房屋總價或經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價款（二者以低者為準）的60% 。貸款期限原則上最長不得超過10年。
　　申請條件：①申請人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦
　?。?）個人住房轉按揭貸款
　　（個人住房轉按揭貸款）是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產(chǎn)權和按揭貸款需同時轉讓給他人，并由銀行為其最貸款轉移手續(xù)的業(yè)務。
　?。?）向集資建房和個人自建住房等發(fā)放個人住房貸款
　　（6）個人住房商業(yè)性貸款的貸款方式：抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵押（質押）加保證貸款。
　　3、個人住房組合貸款
　　貸款期限必須一致。工行還規(guī)定，組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應檔次基準利率0.85倍下浮利率執(zhí)行；公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。
　　4、經(jīng)濟適用房
　?。ǘ┻€款方式和還款金額（P51）
　　1、首付款。一般情況下，銀行會要求借款人首先自行支付房屋總價款的（20%-30%）。
　　2、期款
　?。?）等額本息還款法。在貸款期內每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項中，利息是逐步減少的。
　　適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務員、教師等。
　?。?）等額本金還款法。采用等額本金法進行還款，每月所還本金相等。
　　適合人群：目前收入較高但預計將來收入會逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較多款項來減少利息支出的人。
　　（3）等額遞增還款法
　　適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預期會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。
　　（4）等額遞減還款法
　　適合人群：目前還款能力較強，但預期收入將減少，或者目前經(jīng)濟很寬裕的人，如中年人或未婚白領人士。
　?。?）等比遞增還款法
　　適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。
　?。?）等比遞減還款法
　　適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。
　　3、提前還貸的選擇權
　　（1）提前還貸發(fā)生的三種情況
　?。?）提前還貸的方法
　?、偃刻崆斑€款
　?、诓糠痔崆斑€款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。（節(jié)省利息較多）
　?、鄄糠痔崆斑€款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。（節(jié)省利息最少）
　　④部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。
　?。?）如何還貸更經(jīng)濟
　?。?）提前還貸需注意的問題
　?、偬崆皟斶€部分貸款，應當在按月正常償還貸款本息1年后提出。
　?、厶崆斑€款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已經(jīng)還清。
　　④借款人一般須提前15天向貸款機構提出書面申請還貸。
　?、葙J款期限在一年以內，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，不得提前償還部分本金。
　?、嘟M合貸款中不必先還公積金貸款。
　　4、延長貸款
　　延長貸款必須在原貸款沒有到期時進行申請，延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金及違約金，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。
　　（三）利率調整對還款總額的影響P57
　　1、貸款期限在1年以內（含1年）的，遇法定利率調整，不調整，繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。
　　2、當中國人民銀行調整金融機構貸款利率后，金融機構將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定，簽訂合同后與發(fā)放貸款期間，如遇利率調整，貸款賬戶開立時執(zhí)行*7利率。
　　六、租房的選擇
　?。ㄒ唬┻m宜租房的人群
　　（二）租房與購房的比較分析
　　1、年成本法
　　2、凈現(xiàn)值法
　　3、房屋生涯規(guī)劃P60
　　工作要求
　　工作程序
　　例2-8 P67（三版P84）
　?。?）計算沒有提前還貸時支付利息總額
　　（2）計算提前還貸時已支付利息，未還本金
　?。?）分別計算不同提前還貸方式下節(jié)省的利息額
　　①月供不變，還款期縮短
　　②減少月供，還款期不變
　　③月供減少，還款期縮短
　　注意事項
　　1、項目手續(xù)法律風險
　?。?）表現(xiàn)
　?。?）防范：在建工程抵押貸款應提醒客戶要求開發(fā)商出示“五證”的原件，這樣既可以了解項目手續(xù)是否完備，又可以了解項目當時的法律狀態(tài)。
　　2、房屋位置約定不清的漏洞
　?。?）表現(xiàn)
　　（2）防范
　　3、面積約定方面的漏洞和風險
　?。?）表現(xiàn)
　?。?）防范：簽訂合同時與開發(fā)商分別約定套內建筑面積的誤差和公攤面積誤差具體處理原則。
　　4、關于房屋交接約定的問題
　?。?）表現(xiàn)
　?。?）防范：要求賣人嚴格按照書面通知方式將所需通知的內容送達買受人。
　　5、關于基礎設施、公共配套建筑運行約定的問題
　?。?）表現(xiàn)
　?。?）防范：對于涉及的所有設施、配套設備等的開通、正常使用的期限做明確規(guī)定。
　　6、關于產(chǎn)權證書辦理的約定問題
　?。?）表現(xiàn)
　?。?）防范：與出賣人明確預定由出賣人代買受人辦妥產(chǎn)權證。
　　7、關于合同所附房屋平面圖的問題
　?。?）表現(xiàn)
　?。?）防范
　　8、關于裝飾、設備標準約定的問題
　?。?）表現(xiàn)
　　（2）防范
　　9、關于合同文本備案的問題
　?。?）表現(xiàn)
　　（2）防范：合同簽定好后，立即復印一份完整的合同文本，要求出賣人簽署“與原文件內容完全一致”的表述。