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　　第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　【例題·多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（?。?/div>

　　A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式

　　B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式

　　C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式

　　D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。

　　一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（允許提折舊、允許攤銷、允許提減值準(zhǔn)備）

　　已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回（非流動資產(chǎn)）。

　　【例4-6】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為72 000 000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400 000元。

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　?。?）每月計提折舊。

　　每月計提的折舊=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元）

　　借：其他業(yè)務(wù)成本——出租寫字樓折舊　　　　　300 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　　　　　　300 000

　?。?）每月確認(rèn)租金收入。

　　借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）　　　　　　　　400 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入——出租寫字樓租金收入　　　400 000

　　二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（不允許提折舊、不允許攤銷、不允許提減值準(zhǔn)備）

　　只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

　?。ㄒ唬┎捎霉蕛r值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件

　?、磐顿Y性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

　　⑵企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

　?。ǘ┎捎霉蕛r值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會計處理規(guī)定

　　不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷。

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于原賬面價值的差額，作相反的賬務(wù)處理。

　　【例4-7】20×9年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。

　　20×9年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為80 000 000元，公允價值也為相同金額。該寫字樓所在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

　　20×9年12月31日，該寫字樓的公允價值為84 000 000元。

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　?。?）20×9年12月1日，甲公司出租寫字樓。

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本　　　　80 000 000

　　貸：固定資產(chǎn)——寫字樓　　　　　　　　　　　80 000 000

　?。?）20×9年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價值變動　4 000 000

　　貸：公允地變動損益——投資性房地產(chǎn)　　　　　　4 000 000

　　【例題·判斷題】采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計使用壽命計提折舊或進(jìn)行攤銷。（?。?/div>

　　『正確答案』×

　　『答案解析』采用公允價值模擬計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或進(jìn)行攤銷。

　　三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（單向變更）

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（利潤分配——未分配利潤和盈余公積）。

　?、俳瑁和顿Y性房地產(chǎn)——XX——成本（變更日公允價值）

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)——XX

　　利潤分配——未分配利潤（倒擠）

　?、诮瑁豪麧櫡峙?mdash;—未分配利潤

　　貸：盈余公積

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　【例題·單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（?。?。

　　A.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失

　　B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計量

　　C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值的變動金額應(yīng)計入資本公積

　　D.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量

　　『正確答案』D

　　『答案解析』采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值時也應(yīng)考慮計提減值損失；已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能再轉(zhuǎn)為成本模式核算，而采用成本模式核算的投資性房地產(chǎn)符合一定的條件可以轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。選項C應(yīng)是計入公允價值變動損益。

　　【例題·單選題】（2011年考題）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的是（?。?。

　　A.資本公積

　　B.營業(yè)外收入

　　C.未分配利潤

　　D.投資收益

　　『正確答案』C

　　『答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)該作為會計政策變更處理，公允價值與價值的差額應(yīng)計入留存收益。所以選擇C選項。

　　【極特殊情況】在極少數(shù)情況下，①采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設(shè)無殘值。②但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。
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