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收益法評(píng)估公式是什么

2020-11-09 中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng) 1995人瀏覽
老師回答
基本公式是:V=a/r(1-(1+r)^-n),其中:未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額,收益期有限時(shí),還包括期末資產(chǎn)剩余凈額;n——收益年期;r——折現(xiàn)率。
無(wú)限收益期的情況下,有兩種情形:
1.未來(lái)收益年金化的情形:
在這種情形下,首先預(yù)測(cè)其年收益額,然后對(duì)年收益額進(jìn)行本金化處理,即可確定其評(píng)估值。
基本公式為:資產(chǎn)評(píng)估值(收益現(xiàn)值)=年收益額/本金化率
有的資產(chǎn)評(píng)估時(shí),其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等,但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定,各期收益相差不大,這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估。
2.未來(lái)收益是不等額的情形:
在這種情形下,首先預(yù)測(cè)未來(lái)若干年內(nèi)(一般為5年)的各年預(yù)期收益額,對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開(kāi)始,以后各年預(yù)期收益額相同,將這些收益額進(jìn)行本金處理,最后,將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。
收益法
收益法(income approach,income capitalization approach),也稱(chēng)收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值,預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益,然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。
與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比,中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估起步很晚,至今不過(guò)十幾年的歷史。正是由于起步較晚,在評(píng)估理論、評(píng)估方法及指標(biāo)體系的建立方面基本是借鑒或沿用了發(fā)達(dá)國(guó)家的最新成果,因而起步較高,與國(guó)外并無(wú)太大差別,在評(píng)估理論研究方面與發(fā)達(dá)國(guó)家也基本處于相近水平。因此,對(duì)于基本評(píng)估方法中收益法的評(píng)估原理、指標(biāo)體系的建立等方面的認(rèn)識(shí)也基本上相同,但是在評(píng)估實(shí)踐中對(duì)于收益法的應(yīng)用卻存在巨大差異。
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楊志國(guó)

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高頓會(huì)計(jì)學(xué)院講師

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