收益法評(píng)估公式是什么

2020-11-09 中級(jí)會(huì)計(jì)職稱 1995人瀏覽

老師回答

基本公式是：V=a/r（1-（1+r)^-n)，其中：未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；n——收益年期；r——折現(xiàn)率。

無(wú)限收益期的情況下，有兩種情形：

1.未來(lái)收益年金化的情形：

在這種情形下，首先預(yù)測(cè)其年收益額，然后對(duì)年收益額進(jìn)行本金化處理，即可確定其評(píng)估值。

基本公式為：資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率

有的資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估。

2.未來(lái)收益是不等額的情形：

在這種情形下，首先預(yù)測(cè)未來(lái)若干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)期收益額相同，將這些收益額進(jìn)行本金處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。

收益法

收益法(income approach，income capitalization approach)，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。

與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估起步很晚，至今不過(guò)十幾年的歷史。正是由于起步較晚，在評(píng)估理論、評(píng)估方法及指標(biāo)體系的建立方面基本是借鑒或沿用了發(fā)達(dá)國(guó)家的最新成果，因而起步較高，與國(guó)外并無(wú)太大差別，在評(píng)估理論研究方面與發(fā)達(dá)國(guó)家也基本處于相近水平。因此，對(duì)于基本評(píng)估方法中收益法的評(píng)估原理、指標(biāo)體系的建立等方面的認(rèn)識(shí)也基本上相同，但是在評(píng)估實(shí)踐中對(duì)于收益法的應(yīng)用卻存在巨大差異。

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