投資性房地產(chǎn)指的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量及出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；
（2）作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)屬于正常經(jīng)常性活動(dòng)，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認(rèn)為企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入但對(duì)于大部分企業(yè)而言，是與經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
投資性房地產(chǎn)的界定
新準(zhǔn)則定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。具體為已出租的、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產(chǎn)。
（一）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍的劃分標(biāo)志或原則
新準(zhǔn)則未明示，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（下稱(chēng)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，至于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過(guò)程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的的房地產(chǎn)），其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過(guò)程中所使用的其他資產(chǎn)。正因?yàn)檫@一點(diǎn)，因此，將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)。
（二）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍
具體還應(yīng)包括：
1.為長(zhǎng)期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為短期銷(xiāo)售而持有的土地。計(jì)劃長(zhǎng)期持有或計(jì)劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，新準(zhǔn)則未明確規(guī)定。
2.尚未確定未來(lái)用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的短期銷(xiāo)售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）。
3.企業(yè)擁有（或企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物。
4.準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物。
（三）不屬于新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)
具體為：
1.持有的為在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售或?yàn)殇N(xiāo)售而處于建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)，如為了在不久的將來(lái)處置或?yàn)殚_(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售而專(zhuān)門(mén)取得的房地產(chǎn)。
2.為第三方在建在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，即新準(zhǔn)則規(guī)定的“企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》”。
3.自用房地產(chǎn)，包括持有的將來(lái)用于自用的、為將來(lái)開(kāi)發(fā)并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產(chǎn)。
4.為將來(lái)作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)。其在建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成之前，不適用新準(zhǔn)則；待建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成時(shí)，作為投資性房地產(chǎn)。但對(duì)已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進(jìn)行改建以為將來(lái)繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，適用新準(zhǔn)則。
5.閑置地不屬于投資性房地產(chǎn)。
（四）房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，應(yīng)當(dāng)如何處理
新準(zhǔn)則未予明確，可按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應(yīng)分別計(jì)量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。
（五）企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供服務(wù)對(duì)是否判斷為投資性房地產(chǎn)的影響
比如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，一家企業(yè)擁有并經(jīng)營(yíng)一家旅館，其向客人提供的服務(wù)是整個(gè)協(xié)議的一個(gè)重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產(chǎn)？新準(zhǔn)則沒(méi)有給出明確具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可參照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給出的原則來(lái)進(jìn)行判斷，即：企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)，如果該服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中并不是重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對(duì)重要的組成部分，則不視為投資性房地產(chǎn)。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產(chǎn)，“旅館”是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。
（六）企業(yè)將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表和合并財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)該房地產(chǎn)不同的列報(bào)方式問(wèn)題
在包括母公司和本企業(yè)，或另一家子公司和本企業(yè)在內(nèi)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，從整個(gè)集團(tuán)來(lái)看其屬于自用房地產(chǎn)，因此合并財(cái)務(wù)報(bào)表不能作為投資性房地產(chǎn)列報(bào)；但從擁有房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)來(lái)看，如果符合新準(zhǔn)則的定義，出租人在其單個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。
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