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　　近日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(國辦發(fā)〔2013〕17號)，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。通知明確，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。
 
　　案 例
　　以北京市某居民售房為例。假設(shè)該居民2005年8月購置一所家庭*10住房，面積127平方米，購置發(fā)票注明支付購房款140萬元，繳納契稅5.6萬元，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)繳納其他費用0.4萬元，發(fā)生裝潢費用30萬元，不能提供裝潢發(fā)票。2013年4月轉(zhuǎn)讓，協(xié)議價款280萬元，則該居民應(yīng)納相關(guān)稅費計算如下：
　　1.相關(guān)稅費
　　(1)應(yīng)納營業(yè)稅為(280-140)×5%=7(萬元)。
　　(2)應(yīng)納城市維護建設(shè)稅為7×7%=0.49(萬元)。
　　(3)應(yīng)納教育費附加為7×3%=0.21(萬元)。
　　(4)應(yīng)納地方教育附加為7×2%=0.14(萬元)。
　　相關(guān)稅費合計7+0.49+0.21+0.14=7.84(萬元)。
　　2.個人所得稅
　　財產(chǎn)原值為140+5.6+0.4=146(萬元)。
　　相關(guān)稅費為7.84萬元。
　　應(yīng)納稅所得額為280-146-7.84=126.16(萬元)。
　　應(yīng)納個人所得稅為126.16×20%=25.23(萬元)。
　　該居民合計應(yīng)納稅款為7.84+25.23=33.07(萬元)。
 
　　籌劃思路
　　1.財產(chǎn)原值并非就是購房發(fā)票價款，需要保管好相關(guān)費用憑證。
　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號)第二條對房屋原值的具體解釋：商品房為“購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關(guān)稅費”;自建住房為“實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際繳納的相關(guān)稅費”;經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)為“原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金”;已購公有住房為“原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費”;城鎮(zhèn)拆遷安置住房為“房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關(guān)稅費;房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及繳納的相關(guān)稅費;房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和繳納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額;房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及繳納的相關(guān)稅費。”
　　需要引起注意的是，財產(chǎn)原值并非就是購房發(fā)票注明的價款，還包括購房過程中繳納的相關(guān)稅費等。因此，對于購房戶來說，不僅要保存好開發(fā)商開具的購房發(fā)票，還要保存好諸如契稅完稅憑證、辦理產(chǎn)權(quán)過程中繳納的相關(guān)費用憑證等。從上例中可以看出，在計算財產(chǎn)原值時，既包括購房價款140萬元，又包括繳納的契稅5.6萬元及辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)繳納的其他費用0.4萬元。
　　2.住房裝修費用不能提供發(fā)票不能扣除，需要索取裝潢費用稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票。
　　國稅發(fā)[2006]108號文件明確，合理費用指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。對于支付的住房裝修費用，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：
　　(1)已購公有住房、經(jīng)濟適用房：*6扣除限額為房屋原值的15%;
　　(2)商品房及其他住房：*6扣除限額為房屋原值的10%。
　　需要注意的問題有三個：一是“實際支付裝修費用”，二是“能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票”，三是“發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的”方可作為扣除計稅的依據(jù)，并在扣除限額內(nèi)扣除計征。同時對“住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用”，可以據(jù)實扣除。
　　接上例，假設(shè)該居民能夠提供裝潢費用30萬元的裝潢發(fā)票并符合上述扣除條件，相關(guān)稅費計算同上為7.84萬元，個人所得稅可按照規(guī)定扣除裝潢費用。計算如下：
　　裝潢費用扣除限額為146×10%=14.6(萬元)。
　　應(yīng)納稅所得額為280-146-7.84-14.60=111.56(萬元)。
　　應(yīng)納個人所得稅為111.56×20%=22.31(萬元)。
　　該居民合計應(yīng)納稅款為7.84+22.31=30.15(萬元)。
　　與不能提供裝潢發(fā)票相比，少負(fù)擔(dān)稅款33.07-30.15=2.92(萬元)。
 
　　風(fēng)險提示
　　一要注意減除項目的價值組成問題。按照稅法規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，適用20%稅率計算征收。計算公式是：應(yīng)納稅所得額=收入額-財產(chǎn)原值-合理費用，應(yīng)納個人所得稅=應(yīng)納稅所得額×20%。
　　從上述案例可以發(fā)現(xiàn)，對二手房轉(zhuǎn)讓按所得20%繳稅，在減除項目上存在以下問題：一是自建住房的原值確定困難，特別是農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部的居民自建住房，其財產(chǎn)原值如何確定;二是住房裝修費用的扣除實際操作難;三是年代久遠(yuǎn)的住房，現(xiàn)行價值很大，可扣除很小，其增值主要是土地使用權(quán)的升值，土地使用權(quán)價值如何扣除也是比較困難的。
　　二要注意憑證問題。按照國稅發(fā)[2006]108號文件及《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)[2007]33號)的規(guī)定，對于財產(chǎn)原值，納稅人必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證;對于裝修費用，納稅人必須提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，支付的住房貸款利息，必須憑貸款銀行出具的有效證明，支付的手續(xù)費、公證費等必須憑有關(guān)部門出具的有效證明方可扣除。在實際工作中，“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”的多，能“提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”的一般是近年來從開發(fā)商那里購買的商品房才能具備;居民裝修一般是社會零散的工程隊所為，實際支付裝修費用時開具稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票的并不多見。上述憑證扣除問題制約著個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅的計算征收，是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按實征收的一道屏障。因此，對城鄉(xiāng)居民來說，無論是辦理相關(guān)手續(xù)還是購房后轉(zhuǎn)讓，索取并保管好購置房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)非常重要。
　　三要注意規(guī)避涉稅風(fēng)險。如前所述，個人售房按所得20%征稅稅負(fù)較重，稅務(wù)機關(guān)取得納稅人財產(chǎn)原值憑證的手段還是比較簡單的，一般通過稅收征管、房屋登記等歷史信息就能準(zhǔn)確核實房屋原值。而對于近年來購置的商品住房，居民在辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，需要提供購房發(fā)票的原件，因此，在裝修時，取得裝修費用合法憑證，不失為降低稅收成本的好辦法。另外，注意簽訂購房協(xié)議價格要適當(dāng)，盡量避免簽訂陰陽協(xié)議。交易價格明顯偏低時，稅務(wù)機關(guān)一般按照最低計稅價格標(biāo)準(zhǔn)計征，納稅人將存在涉稅風(fēng)險。