來源：高頓網(wǎng)校 發(fā)布時間：2015-08-27 17:08 責編：Cherry

　　按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房企用以建造商品房的土地，在房產(chǎn)開發(fā)期間應依法繳納土地使用稅，且除經(jīng)批準建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租住房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免土地使用稅。房企開始是直接取得開發(fā)用地的土地使用權(quán)，并從次月起開始繳納土地使用稅，但在商品房建成并銷售后，對應的土地使用權(quán)并非直接發(fā)生轉(zhuǎn)讓，而是隨著地面建筑物即商品房的銷售相應轉(zhuǎn)讓給購房者。其土地使用稅納稅義務終止的時間和減少的稅額該如何把握和計算呢？
 
　　一、終止納稅義務的時間應符合法定條件
 
　　城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第三條規(guī)定：“土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。”據(jù)此，房企繳納土地使用稅的計稅依據(jù)是其實際占用的土地面積，同時也表明，當房企不再占用某塊土地時，該塊土地相應的納稅義務即終止，不再繳納土地使用稅。其商品房對應的土地是否已經(jīng)不再由房企實際占用，應結(jié)合下兩個文件的規(guī)定來界定。
 
　　《財政部、國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號，以下稱“152號文件”）第三條“關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題”規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。《國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號，以下稱“89號文件”）第二條第（二）項明確：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
 
　　本著轉(zhuǎn)讓方納稅義務截止日應與受讓方納稅義務起始日相銜接的原理，房企銷售商品房，應以房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)已發(fā)生轉(zhuǎn)移或變化，作為終止土地使用稅納稅義務的條件，在實務中，可以房屋交付購房者或購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的時間“孰先”原則來確定，停止計算稅款的時間為“次月”。購置新建商品房的購房者從此時開始成為納稅人（個人非生產(chǎn)經(jīng)營用房占地免征的除外），房企則從此時開始終止納稅義務。
 
　　在此以前，無論是已簽訂商品房銷售合同，還是已收售房款、已開具發(fā)票，或者雖已達到合同約定交房時間但未實際交房等，只要房屋未發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)移或土地使用權(quán)屬未發(fā)生法定變化，房企就仍是該商品房用地的實際占用者即納稅義務人。如此才能保持該塊土地在納稅時間上的連續(xù)性，使得同一塊土地的土地使用稅的納稅義務得以實現(xiàn)無縫轉(zhuǎn)移。反之，如果以其他時點作為房企的納稅義務終止時間，均會造成土地使用稅納稅義務的中斷。
 
　　商品房交付的標志，一般應是能夠證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已履行房屋交付義務的法律文件：已送達的通知購房者驗收交接的書面文書；購房者簽署的商品房驗收確認書；購房者簽署收取商品房鑰匙以及《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的登記等。房屋產(chǎn)權(quán)登記，是指房屋所有權(quán)、附屬土地使用權(quán)已登記、變更到購房者名下。
 
　　二、計算稅款方式應維護納稅人合法權(quán)益
 
　　房企因完成商品房的銷售而終止土地使用稅納稅義務，應繳稅款隨著已售房屋的交付而遞減，這看似已很明確，但實務中讓征納雙方感到困惑和難以把握的，是如何具體計算減少的稅款，不同的計算方式將得出不同的結(jié)果，影響到納稅人的利益。通過具體案例分析更能清楚、直觀的看出問題所在：
 
　　某公司2010年取得6萬平方米的土地使用權(quán)，年稅額每平方米20元，年應繳土地使用稅120萬元（6萬平方米×20元）。已建商品房可售面積30萬平方米，2012年10月份將首批已銷售的9萬平方米房屋交付購房者并辦妥相關(guān)手續(xù)，已售房屋折算用地面積為1.8萬平方米（9萬平方米÷30萬平方米×6萬平方米）。2012年土地使用稅計算：
 
　　甲方式：本地區(qū)規(guī)定的納稅期限為每年的4月和10月，分別以3月31日和9月30日的累計售房面積為半年度終止納稅義務截止時間，其10月份交房對應的用地在當年不能減少稅款，只能在次年上半年再計算減少的稅款。2012年應繳土地使用稅：6萬×20元＝120萬元。
 
　　乙方式：本地區(qū)土地使用稅以季度為納稅期，分別在3月、6月、9月、12月份的15日前申報當季的稅款，10月交房對應的用地在四季度終止納稅義務，按季計算減少的稅款：1.8萬平方米×20元÷4＝9萬元；2012年應繳土地使用稅111萬元（120萬元－9萬元）。
 
　　丙方式：與乙地相同也是以季為納稅期，但稅款分月計算、按季繳納，10月交房對應的用地在當月終止納稅義務，從11月份起不再繳納稅款，按月計算減少的稅款為：1.8萬平方米×20元÷12×2＝6萬元；2012年應繳土地使用稅114萬元（120萬元－6萬元）。
 
　　企業(yè)在每次計提稅金時作如下會計處理：
 
　　借：管理費用  （當期計算的稅額）
 
　　貸：應交稅費-應交土地使用稅 （當期計算的稅額）月末將含有土地使用稅的管理費用結(jié)轉(zhuǎn)至本年利潤科目：
 
　　借：本年利潤  （當期計算的稅額）
 
　　貸：管理費用  （當期計算的稅額）
 
　　相同的涉稅情形，卻因計算方式不同而計算出以上三種應繳稅款，而繳納稅款的多少直接影響到企業(yè)本年利潤的增減，究竟以何種方式計算a1呢？
 
　　城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定：征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅；“152號文件”規(guī)定，依法終止納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到當月末；“89號文件”規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征土地使用稅。在這些法條中，均以“月”作為納稅義務的終止或起始“期”。
 
　　由此可見，甲方式顯然加重了納稅人的稅負，也不符合稅法規(guī)定；乙方式雖然繳納的稅款最少，但在交房當月就不再納稅，違反了稅款計算“截止到當月末”的規(guī)定；而丙方式，對已售房屋對應的用地從次月起依法終止納稅義務，分月計算減少的稅款，按季匯總申報繳納，既符合稅法規(guī)定，又減輕了納稅人的稅負，且避免每月申報繳稅的繁瑣，*5限度的維護了納稅人的合法權(quán)益。

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