政府給予拆遷補(bǔ)償房企如何作涉稅處理

　　某房地產(chǎn)企業(yè)收到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)給予給企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款500萬(wàn)元。近日，該房地產(chǎn)公司咨詢(xún)，該筆款項(xiàng)應(yīng)作為收入處理還是作為沖減拆遷補(bǔ)償支出處理?是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅?

　　房地產(chǎn)企業(yè)收到政府給予的拆遷補(bǔ)償款，主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。按照稅法規(guī)定，3個(gè)稅種對(duì)該項(xiàng)補(bǔ)償款的稅收處理是不同的。

　　在企業(yè)所得稅處理方面，政府補(bǔ)償款項(xiàng)屬于財(cái)政性資金，視為收入處理不沖減相關(guān)成本費(fèi)用。稅務(wù)上要判斷該項(xiàng)政府補(bǔ)助是否屬于不征稅收入，如為不征稅收入，收到當(dāng)期不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但該項(xiàng)收入所形成的成本費(fèi)用支出也不能稅前扣除。如不屬于不征稅收入，則應(yīng)在收到當(dāng)期計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額征稅，其支出形成的成本費(fèi)用也可以按稅法規(guī)定稅前扣除。

　　關(guān)于上述企業(yè)所得稅的處理問(wèn)題，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2009]87號(hào))規(guī)定，對(duì)企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：(一)企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專(zhuān)項(xiàng)用途;(二)財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除;用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷(xiāo)不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。文件同時(shí)規(guī)定，企業(yè)將符合規(guī)定條件的財(cái)政性資金作不征稅收入處理后，在5年(60個(gè)月)內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財(cái)政或其他撥付資金的政府部門(mén)的部分，應(yīng)重新計(jì)入取得該資金第六年的收入總額;重新計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金發(fā)生的支出，允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

　　例如：該房地產(chǎn)企業(yè)2010年除政府補(bǔ)助收入外，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額為1000萬(wàn)元。如500萬(wàn)元為不征稅收入(該項(xiàng)收入當(dāng)年用于管理部門(mén)的管理費(fèi)用為300萬(wàn)元)，則2010年應(yīng)納稅所得額仍為1300萬(wàn)元(1000+300)。如500萬(wàn)元不屬于不征稅收入，則應(yīng)將500萬(wàn)元納入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，其費(fèi)用支出300萬(wàn)元也允許稅前扣除，則該房地產(chǎn)企業(yè)2010年應(yīng)納稅所得額為1500萬(wàn)元(1000+500)。

　　在土地增值稅的處理上，該項(xiàng)500萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償收入應(yīng)該是沖減拆遷補(bǔ)償支出，而不是單獨(dú)作為企業(yè)的營(yíng)業(yè)外收入處理。也就是說(shuō)，該項(xiàng)收入不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開(kāi)發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目金額。

　　關(guān)于上述土地增值稅的處理問(wèn)題，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。文件對(duì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目范圍明確為：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛?dòng)遷用房支出等。房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出雖然可以作為開(kāi)發(fā)成本，但稅法規(guī)定的是“凈支出”，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過(guò)程中的各種收入后的實(shí)際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除。

　　例如：該房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目時(shí)，購(gòu)置土地使用權(quán)后，實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出2000萬(wàn)元，但收到政府拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助500萬(wàn)元，則在計(jì)算土地增值稅時(shí)，構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本扣除項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償凈支出為1500萬(wàn)元，而不是2000萬(wàn)元。同樣，500萬(wàn)元補(bǔ)助收入不作為計(jì)算土地增值稅的項(xiàng)目收入。

　　拆遷補(bǔ)償收入是否繳納營(yíng)業(yè)稅，要視不同情況處理。如果房地產(chǎn)企業(yè)征地后自行負(fù)責(zé)拆遷，而不是受政府委托，其取得的政府補(bǔ)助收入，不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。如果企業(yè)是受政府或其相關(guān)部門(mén)委托進(jìn)行拆遷，其取得的拆遷補(bǔ)償收入，則屬于營(yíng)業(yè)稅中的“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”收入，應(yīng)就其代理差額收入繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　關(guān)于上述營(yíng)業(yè)稅處理政策問(wèn)題，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2009]520號(hào))第二條規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅;其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　高頓網(wǎng)校溫馨提示：高頓網(wǎng)校為您提供權(quán)威、專(zhuān)業(yè)的初級(jí)實(shí)務(wù)、高級(jí)實(shí)務(wù)、稅務(wù)處理、技能拓展、全面會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)等資訊。在線會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)試題，每天免費(fèi)直播上課，更多精品網(wǎng)課免費(fèi)試聽(tīng)。高頓網(wǎng)校會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)頻道為大家提供大量的會(huì)計(jì)入門(mén)基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員非常有參考價(jià)值。