（一）已出租的土地使用權

 

已出租的土地使用權,是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)取得的土地使用權通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權,也包括在二級市場上接受其他單位轉讓的土地使用權。

 

例如,甲公司與乙公司簽署了土地使用權租賃協議,甲公司以年租金720萬元租賃使用乙公司擁有的40萬平方米土地使用權。那么,自租賃協議約定的租賃期開始日起,這項土地使用權屬于乙公司的投資性房地產。

 

對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的,不能確認為投資性房地產。

 

（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權

 

持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。這類土地使用權很可能給企業(yè)帶來資本增值收益,符合投資性房地產的定義。

 

按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，也就不屬于投資性房地產。

 

（三）已出租的建筑物

 

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物,包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。例如,甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司,租賃期2年。對于甲公司而言,自租賃期開始日起,該棟廠房屬于投資性房地產。企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時,應當把握以下要點:

 

1.用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。企業(yè)以經營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產。例如,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經營租賃合同,乙企業(yè)將其持有產權的一棟辦公樓出租給甲企業(yè),為期5年。甲企業(yè)一開始將該辦公裝后用于自行經營餐館。2年后,由于連續(xù)虧損,甲企業(yè)將餐館轉租給丙公司,以賺取租金差價。這種情況下,對于甲企業(yè)而言,該棟樓不屬于其投資性房地產。對于乙企業(yè)而言,則屬于其投資性房地產。

 

2.已出租的建筑物是企業(yè)已經與其他方簽訂了租賃協議,約定以經營租賃方式出租的建筑物。一般應自租賃協議規(guī)定的租賃期開始日起，經營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。通常情況下，對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營租出且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定 租賃協議，也應視為投資性房地產。這里的空置建筑物，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態(tài)的建筑物。

 

3.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,應當將該建筑物確認為投資性房地產。企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業(yè)應當將其確認為投資性房地產。例如，甲企業(yè)在中關村購買了一棟寫字樓，共12層。其中1層經營出租給某家大型超市，2—5層經營出租給乙公司，6一12層經營出租給丙公司。甲企業(yè)同時為該寫字樓提供保安、維修等日常輔助服務。本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租,同時提供的輔助服務不重大。對于甲企業(yè)而言,這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產。

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