項目營銷設施的應用模式

 

房地產企業(yè)的項目營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據其建設與使用的特點，可以分為以下4種模式：

 

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發(fā)產品銷售處理以及轉為企業(yè)自用或出租。

 

2.利用開發(fā)小區(qū)內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉為企業(yè)自用或出租。

 

3.利用開發(fā)小區(qū)內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用；項目銷售完畢作為開發(fā)產品銷售處理以及轉為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產權歸全體業(yè)主所有。

 

4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網點，項目銷售完畢，轉為其他項目使用或出租、銷售處理。

 

不同情形下的會計處理

 

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設施的會計處理。根據國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，計入開發(fā)間接費用核算的營銷設施建造費，包括項目小區(qū)樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。將樓宇之內的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應歸屬于開發(fā)間接費用核算。

 

【例】A房地產企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

 

（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計入“開發(fā)間接費用”核算。

 

（2）“開發(fā)間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”科目。

 

（3）當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發(fā)成本”轉入“開發(fā)產品”科目。

 

（4）當樣板間銷售，結轉收入和成本時，其成本從“開發(fā)產品”轉入“主營業(yè)務成本”。

 

（5）當樣板間轉作自用時，其成本從“開發(fā)產品”轉入“固定資產”。

 

（6）當樣板間未來出租時，其成本從“開發(fā)產品”轉入“投資性房地產”。

 

“開發(fā)間接費用”應當按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定，對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法，企業(yè)根據需要可以自行確定。

 

另外，房地產企業(yè)由“開發(fā)產品”轉入“固定資產”或“投資性房地產”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

 

2.利用開發(fā)小區(qū)內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設施使用的會計處理。作為售樓部、樣板間使用的臨時設施，按照《企業(yè)會計準則》，其發(fā)生的建設成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉入“開發(fā)間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，直接計入“開發(fā)間接費用”核算。

 

3.利用開發(fā)小區(qū)內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設施臨時使用的會計處理。房地產企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時建筑作為營銷設施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項目的營銷設施使用。這種類型的營銷設施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設計已經確定的，即便臨時作為項目營銷設施使用，也不可以直接計入“開發(fā)間接費用”核算，而需要根據國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。

 

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

 

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

 

（2）屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

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