3月底，各大城市“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則密集出臺(tái)，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、廈門(mén)、大連、合肥、濟(jì)南、貴陽(yáng)、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島等城市陸續(xù)對(duì)外公布了樓市調(diào)控細(xì)則或房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
　　然而從已公布的情況來(lái)看，除北京、上海等城市出臺(tái)的細(xì)則相比之下較為細(xì)致嚴(yán)格外，大部分城市細(xì)則既無(wú)特別有力的舉措，也沒(méi)有公布具體操作措施，有的地方的細(xì)則全文還不到100字，只交代一句籠統(tǒng)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，尤其對(duì)此次“國(guó)五條”中提到的個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征稅20%的規(guī)定，多用一句“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定”帶過(guò)。
　　公眾不禁質(zhì)疑，這些“簡(jiǎn)潔”的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，究竟能否被執(zhí)行下去?
　　20%個(gè)稅
　　多數(shù)地方在“打太極拳”最短細(xì)則僅64字
　　2月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(即上文所稱(chēng)“國(guó)五條”)，內(nèi)容涵蓋完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制等六方面內(nèi)容。“國(guó)五條”要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
　　然而，“國(guó)五條”出臺(tái)之后，直至最后期限將至，才有地方出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。3月30日，北京、上海、重慶率先行動(dòng)，公布了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)及相關(guān)細(xì)則。第二天，即一季度最后一天，深圳、廣州、天津、大連、濟(jì)南、貴陽(yáng)、合肥、廈門(mén)、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島、鄭州和成都等16個(gè)城市陸續(xù)公布細(xì)則。其中，南京細(xì)則以140余字的最少字?jǐn)?shù)被市場(chǎng)稱(chēng)為最簡(jiǎn)潔版本。
　　4月1日，杭州、哈爾濱、海口等地逾期一天出臺(tái)細(xì)則。杭州住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站頭條發(fā)布《2013年度我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)》，正文僅64個(gè)字，再次刷新最少字?jǐn)?shù)紀(jì)錄。
　　縱觀各地公布的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，從內(nèi)容上大致可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是對(duì)“國(guó)五條”進(jìn)行全方位落實(shí)、內(nèi)容覆蓋年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、保障房建設(shè)、土地供應(yīng)、信貸政策、房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)稅等多個(gè)方面，全文篇幅較長(zhǎng)，其代表城市有北京、上海、廣州、重慶等。另一類(lèi)則是以公布年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為主的微型“國(guó)五條”細(xì)則，全文并未提及“國(guó)五條”中敏感問(wèn)題如何落地，代表城市有南京、廈門(mén)、貴陽(yáng)、武漢、杭州等城市。如杭州版“國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定：“經(jīng)市政府同意，2013年度我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：全市新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。”
　　“北京、上海等城市房?jī)r(jià)漲得比較快，人口密集，出臺(tái)的‘國(guó)五條’細(xì)則就比較嚴(yán)格、具體一些，其他二線(xiàn)城市、中小城市由于人口密度和房?jī)r(jià)調(diào)控緊迫程度不同，實(shí)施細(xì)則就比較簡(jiǎn)單一些，在控制目標(biāo)上，規(guī)定房?jī)r(jià)上漲幅度不超過(guò)人均收入增長(zhǎng)幅度，在限購(gòu)、限貸等幾種手段中，更偏重于如何把房?jī)r(jià)管住的問(wèn)題?？傮w來(lái)看，各地出臺(tái)的‘國(guó)五條’細(xì)則體現(xiàn)出了因地制宜的特點(diǎn)，但在具體落實(shí)方面，大部分城市都在‘打太極拳’，沒(méi)有出臺(tái)多少有力的措施。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)張廣通接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)指出。
　　張廣通表示，各地公布的國(guó)五條實(shí)施細(xì)則亮點(diǎn)不多，與之前的樓市調(diào)控政策區(qū)別不大。“提出‘新建商品房上漲幅度不能超過(guò)人均可支配收入增幅’這一條表面上看算是一個(gè)進(jìn)步，過(guò)去的調(diào)控政策都不提這一條。但只提這一條是不到位的，房?jī)r(jià)到底合理不合理，應(yīng)該跟房?jī)r(jià)收入比掛鉤，如果房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)明顯不合理，掙一塊錢(qián)需要掏二十塊錢(qián)買(mǎi)房子，那就超出了世界房地產(chǎn)發(fā)展的慣例。如果房?jī)r(jià)超出收入的倍數(shù)不多，比如六倍七倍，還說(shuō)得過(guò)去，現(xiàn)在很多城市的房?jī)r(jià)超出收入的倍數(shù)已經(jīng)達(dá)到了30多倍，這明顯是有問(wèn)題的。”張廣通說(shuō)。
　　多地規(guī)避“20%個(gè)稅”條款北京現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題
　　此前“國(guó)五條”公布時(shí)，最嚴(yán)厲、最富爭(zhēng)議性的一條莫過(guò)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得嚴(yán)格征稅20%的規(guī)定。“國(guó)五條”提出，在堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房方面，應(yīng)充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
　　然而，除了北京、上海、天津、重慶、廣州五個(gè)城市外，其他城市出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)均“屏蔽”了“20%個(gè)稅”這一條，或在提到這一條時(shí)，僅用一句“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定”帶過(guò)。
　　北京細(xì)則規(guī)定，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征;不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭*10生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。”
　　不過(guò)，北京細(xì)則出臺(tái)之后，立馬引起市場(chǎng)一片驚慌。有的害怕出售二手房時(shí)被征收重稅，有的又擔(dān)憂(yōu)購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)房主轉(zhuǎn)嫁稅收從而推高房?jī)r(jià)。
　　“我們這附近的二手房大多是1998年建成的，符合‘自用5年以上，并且是家庭*10生活用房’條件的房源不少。”位于西四環(huán)北路的鏈家地產(chǎn)一位銷(xiāo)售顧問(wèn)陳先生向本報(bào)記者表示，“這些賣(mài)家覺(jué)得自己的房子不用征20%的個(gè)人所得稅，所以想提點(diǎn)價(jià)格。在這樣的熱門(mén)地段，買(mǎi)家也不會(huì)太在意價(jià)格的小幅波動(dòng)，因此賣(mài)家有主動(dòng)權(quán)。”
　　“那些需要征收20%個(gè)人所得稅的房源，定價(jià)的主動(dòng)權(quán)也暫時(shí)掌握在賣(mài)家手中。”陳先生說(shuō)，“如果賣(mài)家覺(jué)得自己房子的戶(hù)型好或報(bào)價(jià)比周?chē)渌孔觾r(jià)格低，他可能就不愿意出這個(gè)稅錢(qián)，而是讓買(mǎi)家出，因?yàn)樗慌伦约旱姆孔淤u(mài)不出去。如果有的賣(mài)家急于出手，也會(huì)選擇與買(mǎi)家共同承擔(dān)這部分稅。”
　　“20%個(gè)稅”問(wèn)題不僅會(huì)衍生出了稅收轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題，還引起了離婚潮、錯(cuò)殺換房者等社會(huì)問(wèn)題。
　　事實(shí)上，“20%個(gè)稅”的條款并非新規(guī)，1994年起實(shí)施的《個(gè)人所得稅法》就規(guī)定，對(duì)“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目應(yīng)征收個(gè)人所得稅。這里所說(shuō)的財(cái)產(chǎn)，包括房產(chǎn)、汽車(chē)等大宗財(cái)產(chǎn)。
　　“‘20%個(gè)稅’條款之所以被詬病完全是政府的問(wèn)題，與開(kāi)發(fā)商、老百姓完全無(wú)關(guān)。按照稅法規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)就應(yīng)該按差價(jià)征收20%的個(gè)稅，2008年房?jī)r(jià)往下落時(shí)就應(yīng)該征收，是*4的時(shí)機(jī)，或者房?jī)r(jià)剛上漲時(shí)就開(kāi)征，該征多少就征多少，絕不優(yōu)惠?！秱€(gè)人所得稅法》是人大通過(guò)的，為什么不嚴(yán)格執(zhí)行?房?jī)r(jià)下滑時(shí)，調(diào)控政策拖著不實(shí)施，這個(gè)減那個(gè)減，房?jī)r(jià)上漲時(shí)又想分杯羹，老百姓肯定會(huì)不干，稅收手段不能你想拿起來(lái)就拿起來(lái)。”張廣通說(shuō)。
　　“房產(chǎn)稅短期無(wú)法在全國(guó)范圍內(nèi)擴(kuò)圍”
　　除了個(gè)稅之外，房產(chǎn)稅也被當(dāng)成是調(diào)控樓市的一把“利劍”。“國(guó)五條”提出，總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。
　　日前，在上海舉辦的2013中國(guó)城鎮(zhèn)化高層國(guó)際論壇上，多位官員和學(xué)者表示也均表示，在調(diào)控樓市的長(zhǎng)效機(jī)制中，房產(chǎn)稅是最重要的一環(huán)。
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊表示，除了讓土地市場(chǎng)更好的發(fā)揮作用外，一定要?jiǎng)?chuàng)造條件開(kāi)征房地產(chǎn)稅。
　　中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，如果房產(chǎn)稅開(kāi)征，則可以使房地產(chǎn)的需求保有環(huán)節(jié)得以調(diào)整。
　　國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智建議，應(yīng)對(duì)第二套以上，比如從第三套房產(chǎn)開(kāi)始征收不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅。
　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，使保有環(huán)節(jié)的稅收成型，并與土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)合理協(xié)調(diào)，是房地產(chǎn)調(diào)控制度建設(shè)的關(guān)鍵。
　　不過(guò)，各地出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則中除了引用“國(guó)五條”中的表述以外，并沒(méi)有出臺(tái)關(guān)于開(kāi)征房產(chǎn)稅的具體措施。
　　張廣通指出，房產(chǎn)稅能抑制存量房，提高了房產(chǎn)的持有成本，可以形成調(diào)控樓市的長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)抑制高房?jī)r(jià)能起到一定作用，不過(guò)作用是有限的，高房?jī)r(jià)之所以會(huì)形成，根本原因還是供求之間的扭曲。由于目前房產(chǎn)稅尚處于試點(diǎn)階段，而且爭(zhēng)議很多，短期內(nèi)還無(wú)法在全國(guó)范圍內(nèi)擴(kuò)圍。
　　短評(píng)
　　中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，是個(gè)復(fù)雜的大問(wèn)題，不是地方政府發(fā)幾個(gè)文件就能抑制得了的，必須集中央、地方、普通民眾共同努力才能有望遏制。
　　從中央角度來(lái)說(shuō)，首先要抑制通貨膨脹，防止物價(jià)上漲;其次要改革稅收制度，改變土地供應(yīng)制度，從增量和存量?jī)煞矫嫣岣咄稒C(jī)購(gòu)房的成本;再次要完善資本市場(chǎng)各項(xiàng)制度，給投資者打造更加便捷、穩(wěn)定的投資渠道。從普通民眾來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者要抑制自己投資房地產(chǎn)的沖動(dòng)，以及無(wú)止盡改善住房條件的欲望。在住房供不應(yīng)求的背景下，投資需求的膨脹，勢(shì)必會(huì)對(duì)個(gè)人理財(cái)乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年發(fā)生于美國(guó)的次貸危機(jī)就是例證。從地方政府角度來(lái)說(shuō)，一方面，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)中央下達(dá)的各項(xiàng)調(diào)控政策，不能為了眼前利益打折扣。與此同時(shí)，要拓寬地方的融資來(lái)源，努力擺脫土地財(cái)政。另一方面，要因地制宜，制定符合當(dāng)?shù)貥鞘刑卣鞯恼{(diào)控政策，使得這些政策既能發(fā)揮應(yīng)有的執(zhí)行力，也能收到良好的調(diào)控效果。