高頓網(wǎng)校友情提示，*7贛州會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的籌劃總結(jié)如下：
　　房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的籌劃
　　一、營業(yè)稅的籌劃方案
　　例1：A房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個(gè)住宅小區(qū)做促銷活動(dòng)，在開盤當(dāng)日推出了一個(gè)面向客戶群體的營銷方案。
　　方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶，均可以事受免交年的物業(yè)管理費(fèi)、送價(jià)值千元的冷暖空調(diào)一臺(tái)和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費(fèi)者前來購買，在優(yōu)惠期間銷售住宅，實(shí)現(xiàn)銷售收入1600萬元，推出空調(diào)總價(jià)值10萬元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4萬元，送出的旅游團(tuán)票價(jià)值26萬元。
　　方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2.5%，直接送價(jià)值40萬元的折扣。
　　這個(gè)案例涉及營業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費(fèi)用，免費(fèi)贈(zèng)送空調(diào)和旅游，這些免費(fèi)贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)要視同銷售，在銷售商品房的同時(shí)送實(shí)物和勞務(wù)，等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1600＋40）×5%＝82萬元。
　　在方案二中公司將實(shí)物和服務(wù)優(yōu)惠的價(jià)值直接作為購房折扣，在成交價(jià)中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額，公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1600－40）×5%＝78萬元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式，由贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營業(yè)稅4萬元。
　　二、契稅的籌劃方案
　　契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過購買、受讓、受贈(zèng)、交換等方式取得土地使用權(quán)和房物所有權(quán)時(shí)要繳納契稅。
　　例2：A房地產(chǎn)公司要將6000萬的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的C公司名下，由于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1.5%，則要繳納6000×1.5%＝90萬元的契稅。稅法規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。”盡管本例中C是A的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。如果A房地產(chǎn)公司采取新設(shè)立分公司方式分立，將新設(shè)立的分公司注冊(cè)資本按股份比例分給A公司原來的股東，則被分立公司和分立公司主體一致，就可免征契稅。
　　三、土地增值稅的籌劃方案
　　土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。這樣在加快銷售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對(duì)開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。
　　例3：A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價(jià)為3500元，預(yù)計(jì)銷售總收入為35000萬元，繳納的營業(yè)稅為1750萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為175萬元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為20800萬元。
　　方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為20800×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝28965，增值額為35000－28965＝6035，增值率為20.8%，應(yīng)繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬元。
　　方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個(gè)噴泉，美化綠化整個(gè)小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項(xiàng)目金額為（20800＋300）×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝29355，增值額為35000－29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化，提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量，同時(shí)少繳了1810.5萬的稅收。
　　四、城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃方案
　　對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃主要是利用稅收優(yōu)惠和征收范圍。（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅，但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否準(zhǔn)予緩征、減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)原則，結(jié)合具體情況確定。（2）稅法規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，因此企業(yè)可將注冊(cè)地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村，這樣既少繳了稅款，又不致因交通等問題影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營。（3）外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，企業(yè)可以尋求外商的資金，把企業(yè)轉(zhuǎn)換成外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。
　　例4：A房地產(chǎn)公司要在襄樊開發(fā)新的投資項(xiàng)目，已經(jīng)通過競(jìng)拍買下土地100000平方米，打算由下屬項(xiàng)目公司D負(fù)責(zé)進(jìn)行籌建。方案一：將下屬公司D的注冊(cè)地選擇在市區(qū)，襄樊市的土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為4元每平方米。方案二：將下屬公司D的注冊(cè)地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村。對(duì)于方案一，公司要繳納的土地使用稅為40萬，而方案二由于是在農(nóng)村設(shè)立的項(xiàng)目公司D則免去了城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　五、印花稅的籌劃方案
　　印花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法。*9，同一憑證因載有兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)稅額貼花；若未分別記栽金額的按稅率高的貼花，所以選種情況要盡量分別核算金額。第二，模糊金額籌劃法是指當(dāng)事人在簽定數(shù)額較大的合同時(shí)，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達(dá)到少繳印花稅目的。第三，由于在勞務(wù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，每一次訂立合同均需繳納一次印花稅，所以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)也是節(jié)省印花稅的方法。
　　例5：甲房地產(chǎn)公司將一筆價(jià)款3000萬元的工程承包給A房地產(chǎn)公司，A公司又將其中1000萬元的工程分包給乙公司，800萬元的工程分包給丙公司。則四個(gè)公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：
　　甲公司應(yīng)納印花稅＝3000×0.03%＝0.9萬元
　　A公司應(yīng)納印花稅＝3000×0.03%＋1000×0.03%＋800×0.03%＝1.44萬元
　　乙公司應(yīng)納印花稅＝1000×0.03%＝0.3萬元
　　丙公司應(yīng)納印花稅＝800×0.03%＝0.24萬元
　　如果A房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000萬元和800萬元的合同，剩余1200萬元合同由甲與A簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應(yīng)納稅額不變的前提下，A房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額變?yōu)?200×0.03%＝0.36萬元，比原來節(jié)省稅額1.08（1.44－0.36）萬元。
 　　　　
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