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土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。增值額是指轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所取得的收入與稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目之間的差額。2007年1月國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確了房 地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來以預(yù)征為主的繳納方式改為清算繳納方式，這表明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將納入土地增值稅清算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身實(shí)際考慮采用下 列方法進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
控制土地增值稅增值率
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，我國土地增值稅實(shí)行四級 超額累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過100%但未超過 200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分稅率為60%.此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征 土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時， 對處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售商品房的房款收入。決定銷售 商品房的房款收入有兩個因素，一是商品房的單價，二是商品房的銷售面積。商品房的銷售面積是相對固定的，而單價則是待定可變的。對于銷售定價除了考慮市場 因素、成本利潤等因素，還要巧妙考慮土地增值稅因素。
假設(shè)計算土地增值稅的扣除項(xiàng)目是固定的，那么就需找到一個形成土地增值 稅相對低的合理的商品房銷售單價。首先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目成本費(fèi)用、項(xiàng)目市場環(huán)境及項(xiàng)目預(yù)算利潤來確定商品房銷售單價區(qū)間，然后在這個區(qū)間內(nèi)取點(diǎn)計算相應(yīng)的土地增 值稅額，再根據(jù)土地增值稅額來計算各個單價形成的項(xiàng)目利潤總額，以形成利潤總額*5的單價為*3單價。
例如某房地產(chǎn)公司開發(fā) 某房產(chǎn)項(xiàng)目，在開盤前該公司根據(jù)市場環(huán)境及預(yù)計的成本122000萬元（含稅）、期望的利潤水平制定了該項(xiàng)目的均價區(qū)間為5000～6000元／m2.假 設(shè)均為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，且不考慮因單價與單套房總價超標(biāo)界定為高檔房等因素，該項(xiàng)目建筑面積為30萬／m2，并假設(shè)按稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目總額為12億元（以 下計算單位均為萬元）。
根據(jù)以上資料數(shù)據(jù)，假定未知數(shù)A為使增值比率等于20%的均價，那么可得以下方程式：
[30A-120000×（1+20%）]/120000×（1+20%）=20%
求出該均價A為5760元／m2，這樣我們可知小于或等于5760元／m2的均價不需繳納土地增值稅，并且在0～5760元／m2的均價區(qū)間中，5760元／m2帶來的利潤總額是*5的，即：
5760×30-122000=50800（萬元）。
再來看5760～6000元／m2的均價區(qū)間中，哪一個均價帶來的利潤總額*5。
首先，假定未知數(shù)B為使增值比率等于50%的均價，那么可得以下方程式：
[30B-120000×（1+20%）]/120000×（1+20%）=50%
求出該均價B為7200元／m2，由此可知在5760～6000元／m2的區(qū)間內(nèi)均是按30%的稅率計算繳納土地增值稅，設(shè)定C為該區(qū)間值的均值，利潤總額為：（30C-122000）-（30C-144000）×30%=21C-78800（萬元）。
那 么C值越大，利潤總額越大。令C為6000元／m2，則利潤總額為47200萬元，當(dāng)均價為5760元／m2時，其利潤總額為50800萬元，大于均價為 6000元／m2所帶來的利潤總額。所以，我們可以判定在這個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，在這個均價區(qū)間內(nèi)，5760元／m2是*4的均價。
從上述實(shí)例分析可以看出，（在不考慮其他因素的前提下）并不是盲目抬高房價就能獲得*5利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房產(chǎn)售價前應(yīng)綜合考慮。
扣除項(xiàng)目的籌劃
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定計算增值額時，取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用（或者舊房及建筑物的評估價格），以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等項(xiàng)目可以扣除?？鄢?xiàng)目的土地增值稅的籌劃應(yīng)該注意以下問題：
?。ㄒ唬?扣除項(xiàng)目要按照稅法規(guī)定的內(nèi)容全面歸集，特別是那些分幾個項(xiàng)目先后開發(fā)的土地，在核定其已經(jīng)開發(fā)完項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目時要包括分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的土地使用權(quán)取得費(fèi) 用、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用外的其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，以保證扣除項(xiàng)目的完整。
?。ǘ┌凑斩惙ㄒ?guī) 定扣除項(xiàng)目中的開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括職工工資、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等，這些費(fèi)用要與期間費(fèi)用區(qū)分 開。由于期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用是按照土地使用權(quán)取得費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%作為扣除項(xiàng)目的，所以如果將開發(fā)間接費(fèi)用錯誤地計入期間費(fèi)用 可能會導(dǎo)致計算土地增值稅偏高。
?。ㄈ┰诳鄢?xiàng)目中有一條只適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的優(yōu)惠政策，即對房地產(chǎn)開發(fā)納稅人可 按土地使用權(quán)取得費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%予以扣除。依據(jù)此政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人對于項(xiàng)目是開發(fā)或是轉(zhuǎn)賣就應(yīng)該進(jìn)行比較，哪種方式獲得的 利潤*5，則采取哪種方式。
利用稅收優(yōu)惠
?。ㄒ唬┖献鹘ǚ?。
稅法規(guī)定， 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策， 實(shí)現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實(shí)業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實(shí)業(yè)公司來 說分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即使將來處置，也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土 地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。
?。ǘ┐ǚ俊?/div> 
代 建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但始終未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn) 移，其收入屬于勞務(wù)報酬，根據(jù)稅法規(guī)定，這是營業(yè)稅而非土地增值稅的征稅范圍。如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土 地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值 稅。
?。ㄈ├梅康禺a(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的免稅規(guī)定來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投 資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企 業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。同時，《營業(yè)稅法》中也有規(guī)定：“自2003年1月1日起，以不動產(chǎn)投資人股，參與接受投資方利潤分配、共同 承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。”房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用銷售的有利條件，對準(zhǔn)備購買房產(chǎn)從事經(jīng)營活動的單位
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