高頓網(wǎng)校友情提示，*7珠海會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)管理活動(dòng)稅務(wù)籌劃思維與方法(一)總結(jié)如下：
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)管理活動(dòng)涉及比較多的稅務(wù)問(wèn)題，本文試就其稅務(wù)籌劃思維與方法扼要進(jìn)行綜述式探討，綜述的展開(kāi)不以稅種類(lèi)別作為排序依據(jù)，而主要遵循涉稅思維之漸進(jìn)性。
　　一、關(guān)注不同的產(chǎn)品銷(xiāo)售方式之間的稅政差別
　　現(xiàn)行稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
　　（一）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　?。ǘ┎扇》制诟犊罘绞戒N(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　?。ㄋ模┎扇∥蟹绞戒N(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
　　1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　3.采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)臺(tái)同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　4.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（清單）。
　?。ㄎ澹㈤_(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的、應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
　　1.將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　2.將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)、出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　?。┮苑秦泿判再Y產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷(xiāo)售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。
　　二、伏選、創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算方法
　?。ㄒ唬┰S諾贈(zèng)送的裝修、家私等支出的核算方法選擇
　　營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中，常有發(fā)展商在廣告和售樓書(shū)上許諾贈(zèng)送裝修、家私等--正式簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，律師也會(huì)提示消費(fèi)者將發(fā)展商在廣告和售樓書(shū)上許諾贈(zèng)送的裝修、家私等內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同。對(duì)于發(fā)生于峻工驗(yàn)收日后的裝修、家私等支出，會(huì)計(jì)處理上大致有以下四種選擇：
　　其一：確認(rèn)為商品房“銷(xiāo)售費(fèi)用”。此法符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，但必須取得合法的支出憑據(jù)入賬方可稅前列支。
　　其二：確認(rèn)為“營(yíng)業(yè)外支出--非公益性捐贈(zèng)支出”。此法不僅面臨稅前列支限制，在購(gòu)房方為個(gè)人時(shí)，還導(dǎo)致支出方承擔(dān)代扣代繳購(gòu)房人“偶然所得--受贈(zèng)所得”個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)，最不可取。
　　其三：“減收抵支，屏蔽支出”。先由售房方依據(jù)合同的“適當(dāng)”約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為交易減價(jià)因素，降低售樓價(jià)格，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不體現(xiàn)、會(huì)計(jì)核算上不反映許諾贈(zèng)送的裝修、家私支出。此法不僅可以減少營(yíng)業(yè)稅支出，而且不必外購(gòu)商品，索取發(fā)票和組織施工，買(mǎi)方掌握裝修自主權(quán)。
　　其四：“預(yù)計(jì)負(fù)債法”。先由售房方依據(jù)合同的“適當(dāng)”約定，將擬投入的裝修、家私等支出確認(rèn)為售房當(dāng)期的“預(yù)計(jì)負(fù)債--預(yù)計(jì)裝修等支出”，銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)后再向買(mǎi)方退還等額房款或沖銷(xiāo)應(yīng)收房款，同時(shí)結(jié)平前述“預(yù)計(jì)負(fù)債”。此法之優(yōu)有似“其三”，只是會(huì)計(jì)核算上對(duì)“許諾贈(zèng)送的裝修、家私支出”的營(yíng)銷(xiāo)承諾有所反映。
　　注：“返首期”、“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“減免物業(yè)管理費(fèi)”的核算技巧與此有相通之處，在此不作贅述。
　?。ǘ┛罩门c自用房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方法選擇
　　空置與自用房地產(chǎn)的稅收征管待遇迥異。開(kāi)發(fā)商空置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)于“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，空置狀態(tài)不產(chǎn)生任何納稅義務(wù)。但是下列“自用”意義上的資產(chǎn)管理行為應(yīng)“視同銷(xiāo)售”確認(rèn)收入：
　　1.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
　　2.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；
　　3.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配給股東。
　　確認(rèn)收入的方法和順序如下：
　　1.視同銷(xiāo)售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　2.視同銷(xiāo)售行為收入確認(rèn)的方法和順序：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（3）按成本利潤(rùn)率確定，其中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
　　因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)上述“自用”行為應(yīng)慎重決策。事實(shí)上，對(duì)于將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)之類(lèi)的業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)核算還是有一定的變通空間的。
　?。ㄈ?ldquo;會(huì)所”開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算選擇
　　商品房住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，因公建配套、營(yíng)銷(xiāo)策略等需要，一般都附屬設(shè)計(jì)有經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂(lè)及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“會(huì)所”。“會(huì)所”的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房入在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“會(huì)所”所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。如何核算“會(huì)所”的建造成本將對(duì)企業(yè)所得稅及房產(chǎn)稅（外商投資企業(yè)“城市房地產(chǎn)稅”）產(chǎn)生不同的影響。
　　核算“會(huì)所”成本的幾種主要方法及其稅負(fù)比較：
　　*9種方法：“會(huì)所”建造成本通過(guò)“在建工程”科目單獨(dú)核算，竣工交付使用后作新增固定資產(chǎn)處理，計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，計(jì)入期間費(fèi)用，“會(huì)所”轉(zhuǎn)讓時(shí)按照清理固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。主要適用于未納入公共面積分?jǐn)偨Y(jié)業(yè)主、由開(kāi)發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)、可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的“會(huì)所”。
　　采用此法，開(kāi)發(fā)會(huì)所的成本未能隨開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售同步結(jié)轉(zhuǎn)，而是通過(guò)計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，逐期計(jì)入期間費(fèi)用，擴(kuò)大了當(dāng)期所得稅稅基和房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅稅基。
　　第二種方法：“會(huì)所”建造成本通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本--配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗(yàn)收計(jì)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品--配套設(shè)施”。會(huì)所成本不納入公攤，不隨房產(chǎn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)而結(jié)轉(zhuǎn)，會(huì)計(jì)核算上反映為“空置”的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　配套設(shè)施”；如在管理過(guò)程中，由開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)登記并持有會(huì)所產(chǎn)權(quán)并將會(huì)所轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)，則結(jié)平“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施”科目。
　　采用此法，雖保有了會(huì)所產(chǎn)權(quán)，但因開(kāi)發(fā)會(huì)所的成本未能隨開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售同步結(jié)轉(zhuǎn)，故擴(kuò)大了當(dāng)期所得稅稅基。辦理產(chǎn)權(quán)，將會(huì)所轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)視同銷(xiāo)售繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。在辦理會(huì)所產(chǎn)權(quán)登記的情況下，會(huì)所成本顯然還構(gòu)成房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅稅基；但是在產(chǎn)權(quán)不明的情況下，由開(kāi)發(fā)商繳納會(huì)所房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅存在爭(zhēng)議。
　　第三種方法：“會(huì)所”建造成本不單獨(dú)核算，而是通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗(yàn)收計(jì)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷(xiāo)售收人的實(shí)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。會(huì)所雖由開(kāi)發(fā)商管理控制，但無(wú)償提供給小業(yè)主或租客使用、開(kāi)發(fā)商推遲辦理或不辦理會(huì)所產(chǎn)權(quán)登記，會(huì)計(jì)核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明朗賬外資產(chǎn)。
　　采用此法、會(huì)所成本得以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開(kāi)發(fā)
 　　　　
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