高頓網(wǎng)校友情提示，*7珠海會計稅務(wù)實務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與資產(chǎn)管理活動稅務(wù)籌劃思維與方法(一)總結(jié)如下：
　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與資產(chǎn)管理活動涉及比較多的稅務(wù)問題，本文試就其稅務(wù)籌劃思維與方法扼要進行綜述式探討，綜述的展開不以稅種類別作為排序依據(jù)，而主要遵循涉稅思維之漸進性。
　　一、關(guān)注不同的產(chǎn)品銷售方式之間的稅政差別
　　現(xiàn)行稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：
　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn)。
　?。ǘ┎扇》制诟犊罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
　　（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
　　1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
　　2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
　　3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷臺同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
　　4.采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
　　委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品（清單）。
　?。ㄎ澹㈤_發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的、應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
　　1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。
　　2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)、出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。
　?。┮苑秦泿判再Y產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。
　　采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品和將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。
　　二、伏選、創(chuàng)新會計核算方法
　　（一）許諾贈送的裝修、家私等支出的核算方法選擇
　　營銷實踐中，常有發(fā)展商在廣告和售樓書上許諾贈送裝修、家私等--正式簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，律師也會提示消費者將發(fā)展商在廣告和售樓書上許諾贈送的裝修、家私等內(nèi)容寫進合同。對于發(fā)生于峻工驗收日后的裝修、家私等支出，會計處理上大致有以下四種選擇：
　　其一：確認為商品房“銷售費用”。此法符合會計制度的規(guī)定，但必須取得合法的支出憑據(jù)入賬方可稅前列支。
　　其二：確認為“營業(yè)外支出--非公益性捐贈支出”。此法不僅面臨稅前列支限制，在購房方為個人時，還導(dǎo)致支出方承擔(dān)代扣代繳購房人“偶然所得--受贈所得”個人所得稅的扣繳義務(wù)，最不可取。
　　其三：“減收抵支，屏蔽支出”。先由售房方依據(jù)合同的“適當(dāng)”約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為交易減價因素，降低售樓價格，經(jīng)濟活動不體現(xiàn)、會計核算上不反映許諾贈送的裝修、家私支出。此法不僅可以減少營業(yè)稅支出，而且不必外購商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自主權(quán)。
　　其四：“預(yù)計負債法”。先由售房方依據(jù)合同的“適當(dāng)”約定，將擬投入的裝修、家私等支出確認為售房當(dāng)期的“預(yù)計負債--預(yù)計裝修等支出”，銷售實現(xiàn)后再向買方退還等額房款或沖銷應(yīng)收房款，同時結(jié)平前述“預(yù)計負債”。此法之優(yōu)有似“其三”，只是會計核算上對“許諾贈送的裝修、家私支出”的營銷承諾有所反映。
　　注：“返首期”、“拆遷補償費”、“減免物業(yè)管理費”的核算技巧與此有相通之處，在此不作贅述。
　　（二）空置與自用房地產(chǎn)的會計核算方法選擇
　　空置與自用房地產(chǎn)的稅收征管待遇迥異。開發(fā)商空置的房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)于“開發(fā)產(chǎn)品”科目，空置狀態(tài)不產(chǎn)生任何納稅義務(wù)。但是下列“自用”意義上的資產(chǎn)管理行為應(yīng)“視同銷售”確認收入：
　　1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、職工福利、獎勵等；
　　2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
　　3.將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東。
　　確認收入的方法和順序如下：
　　1.視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。
　　2.視同銷售行為收入確認的方法和順序：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（3）按成本利潤率確定，其中開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
　　因此，開發(fā)商對上述“自用”行為應(yīng)慎重決策。事實上，對于將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)之類的業(yè)務(wù)，會計核算還是有一定的變通空間的。
　?。ㄈ?ldquo;會所”開發(fā)成本的會計核算選擇
　　商品房住宅開發(fā)項目中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設(shè)計有經(jīng)規(guī)劃部門批準的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“會所”。“會所”的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商和購房入在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“會所”所有權(quán)歸開發(fā)商。如何核算“會所”的建造成本將對企業(yè)所得稅及房產(chǎn)稅（外商投資企業(yè)“城市房地產(chǎn)稅”）產(chǎn)生不同的影響。
　　核算“會所”成本的幾種主要方法及其稅負比較：
　　*9種方法：“會所”建造成本通過“在建工程”科目單獨核算，竣工交付使用后作新增固定資產(chǎn)處理，計提固定資產(chǎn)折舊費，計入期間費用，“會所”轉(zhuǎn)讓時按照清理固定資產(chǎn)進行賬務(wù)處理。主要適用于未納入公共面積分攤結(jié)業(yè)主、由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)、可單獨轉(zhuǎn)讓的“會所”。
　　采用此法，開發(fā)會所的成本未能隨開發(fā)產(chǎn)品銷售同步結(jié)轉(zhuǎn)，而是通過計提固定資產(chǎn)折舊費，逐期計入期間費用，擴大了當(dāng)期所得稅稅基和房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅稅基。
　　第二種方法：“會所”建造成本通過“開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗收計入“開發(fā)產(chǎn)品--配套設(shè)施”。會所成本不納入公攤，不隨房產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)而結(jié)轉(zhuǎn)，會計核算上反映為“空置”的“開發(fā)產(chǎn)品　　配套設(shè)施”；如在管理過程中，由開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)登記并持有會所產(chǎn)權(quán)并將會所轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)，則結(jié)平“開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施”科目。
　　采用此法，雖保有了會所產(chǎn)權(quán)，但因開發(fā)會所的成本未能隨開發(fā)產(chǎn)品的銷售同步結(jié)轉(zhuǎn)，故擴大了當(dāng)期所得稅稅基。辦理產(chǎn)權(quán)，將會所轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)時，開發(fā)商還應(yīng)視同銷售繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。在辦理會所產(chǎn)權(quán)登記的情況下，會所成本顯然還構(gòu)成房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅稅基；但是在產(chǎn)權(quán)不明的情況下，由開發(fā)商繳納會所房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅存在爭議。
　　第三種方法：“會所”建造成本不單獨核算，而是通過“開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗收計入“開發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收人的實現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。會所雖由開發(fā)商管理控制，但無償提供給小業(yè)主或租客使用、開發(fā)商推遲辦理或不辦理會所產(chǎn)權(quán)登記，會計核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明朗賬外資產(chǎn)。
　　采用此法、會所成本得以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開發(fā)
 　　　　
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