高頓網(wǎng)校友情提示,*7平?jīng)鰰?huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃(一)總結(jié)如下:
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,*6稅率為60%。
  在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,增值額小,計(jì)稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。
  一、開發(fā)方式的納稅籌劃
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  稅法規(guī)定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。
  根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓,資金由B實(shí)業(yè)公司提供,建成后按比例分房。對B實(shí)業(yè)公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會(huì)降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節(jié)約大量稅負(fù),降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。
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  稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖取得了一定收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
  根據(jù)稅法規(guī)定,如不采用代建房方式開發(fā),則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),銷售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
  二、扣除項(xiàng)目的納稅籌劃
 ?。ㄒ唬├美⒅С龅目鄢?guī)定
  稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出,納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息允許據(jù)實(shí)扣除,但*6不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。
  納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
  根據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用所占比例較高,則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
  假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。
  如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,則其他可扣除項(xiàng)目=利息費(fèi)用+(300+500)×5%=利息費(fèi)用+40(萬元);
  如果該企業(yè)利息費(fèi)用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?,或無法提供金融機(jī)構(gòu)證明,則其他可扣除項(xiàng)目=(300+500)×10%=80(萬元)。
  對于該企業(yè)來說,如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬元,企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明,以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用,從而增加扣除項(xiàng)目金額;反之同理。
  (二)利用代收費(fèi)用并入房價(jià)減少稅基
  稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中,而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí),經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價(jià)向購買方一并收??;二是在房價(jià)之外向購買方單獨(dú)收取。
  例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房.售價(jià)5 000萬元。準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為3000萬元,代收費(fèi)用500萬元。
  從表1中可以看出,將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的,但會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額,從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。
  三、銷售的納稅籌劃
 ?。ㄒ唬┰O(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司
  通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法,其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價(jià)格,而扣除項(xiàng)目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來,設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司,先將房地產(chǎn)銷售給予公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產(chǎn)的時(shí)候可以將增值率控制在20%以內(nèi),這樣這個(gè)環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。
  假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價(jià)格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價(jià)格對外銷售。
  兩種方案的具體納稅情況見表2。
  從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。
 ?。ǘN售與裝修分開核算
  在現(xiàn)實(shí)中,很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù),并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格,控制房地產(chǎn)的增值率,從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān);二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅,分開核算后適用3%的稅率。
  如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為100萬元,在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設(shè)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為60萬元。
  兩種方案的具體納稅情況見表3.
  從表3中可以看出,方案二能形成納稅的*5化節(jié)約。
  (三)確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格
  房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí),要考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。目前房價(jià)飛漲,公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價(jià)呢,是不是房價(jià)越高企業(yè)的利潤越大呢?
  對于普通住宅的房價(jià),因?yàn)楫?dāng)增值率不超過20%時(shí),可以免征土地增值稅。提高房價(jià)可以為企業(yè)帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價(jià)的空間。當(dāng)然,應(yīng)該仔細(xì)地測量這個(gè)空間,如果房價(jià)漲過了購買力,就會(huì)造成房產(chǎn)空置。
  企業(yè)在確定房價(jià)時(shí)應(yīng)該仔細(xì)測算利潤率,結(jié)合市場的承受能力,再?zèng)Q定升價(jià)與否,升多少或降多少才能使企業(yè)的利益*5化。
  四、利用稅收優(yōu)惠政策
  稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受
     
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