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進(jìn)行所得稅處理。
合并企業(yè)的所得稅處理
將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來(lái)，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，將對(duì)地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。
【目前，由于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫凸顯，是否及何時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅正成為時(shí)下熱點(diǎn)問(wèn)題。】
【征收物業(yè)稅的前提條件】
征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于征收的以下三個(gè)前提條件是否具備：*9個(gè)前提是厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系，第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財(cái)政收入大部分未納入公共財(cái)政的現(xiàn)狀。
首先，簡(jiǎn)單地說(shuō)，物業(yè)稅是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，這就導(dǎo)致了購(gòu)買(mǎi)與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣(mài)地，一次性收取未來(lái)幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財(cái)政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?lái)40年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵(lì)制度。同時(shí)，政府與開(kāi)發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動(dòng)力創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費(fèi)者到本地安家，提升本地的物業(yè)價(jià)值。
但征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)，否則舊的稅費(fèi)未除，新的稅費(fèi)又來(lái)，對(duì)于消費(fèi)者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。
其次，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。稅基該如何確定，是以財(cái)產(chǎn)稅來(lái)征收還是以贏取租金的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)來(lái)征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1％還是征收3％，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的不同而變化？如何對(duì)于不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？這些都是在操作中繞不過(guò)的技術(shù)門(mén)檻，只要個(gè)人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項(xiàng)難以滿足條件，就會(huì)掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。
最重要的是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然后依此缺額來(lái)確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說(shuō)物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說(shuō)是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。
物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房?jī)r(jià)居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對(duì)于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。
【物業(yè)稅的概念】
我國(guó)提出“物業(yè)稅”概念后，迅速在理論界、老百姓和政府部門(mén)等不同層面引起不小的反響與爭(zhēng)論，也引發(fā)了人們的種種猜測(cè)。時(shí)至今日，關(guān)于“物業(yè)稅”的最終定論仍是個(gè)“謎”。理論界，引經(jīng)據(jù)典，眾說(shuō)紛紜；老百姓，既為開(kāi)征物業(yè)稅可以降低房?jī)r(jià)的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失；地方政府，則出于物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展及地方財(cái)政收入不良影響的揣測(cè)而退避三舍。究其原因，主要是對(duì)物業(yè)稅的種種誤解所致。
一般來(lái)講，“物業(yè)”是指房地產(chǎn)及其附屬物。物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)征收的一種稅，此概念主要在我國(guó)香港和東南亞一些國(guó)家使用，類(lèi)似于西方國(guó)家普遍開(kāi)征的房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，但在香港僅僅對(duì)有租金收入的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。目前，在我國(guó)內(nèi)地，對(duì)出租房地產(chǎn)的租金收入也是要征收房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅的，因此，物業(yè)稅并非新鮮事物。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅制相對(duì)完整，分布于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個(gè)環(huán)節(jié)。從廣義上講，房地產(chǎn)稅收包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，共12個(gè)稅種。從狹義上講，房地產(chǎn)稅收僅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，共3個(gè)稅種。與國(guó)際上所稱(chēng)的房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅相對(duì)應(yīng)，我國(guó)物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)屬于上述房地產(chǎn)稅收的狹義概念。
從稅種屬性和國(guó)際實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅本無(wú)太大的區(qū)別，但在我國(guó)內(nèi)地若采用物業(yè)稅的概念，筆者認(rèn)為有不妥之處：一是在香港稅制中，物業(yè)稅征收范圍較窄；而國(guó)外則囊括了各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，更類(lèi)似于我國(guó)內(nèi)地的房產(chǎn)(城市房地產(chǎn))稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，一國(guó)內(nèi)使用名稱(chēng)相同、內(nèi)容不同的兩個(gè)物業(yè)稅概念容易產(chǎn)生歧異。二是物業(yè)稅易與物業(yè)費(fèi)混為一談，容易引起百姓對(duì)“物業(yè)”既收費(fèi)、又征稅的誤解和反感。三是近十多年來(lái)，我國(guó)財(cái)稅部門(mén)在對(duì)房地產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房地產(chǎn)稅這一概念。因此，采用房地產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更加符合我國(guó)國(guó)情，也更易于被人們接受。
【對(duì)個(gè)人自有住房征收物業(yè)稅的問(wèn)題】
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收對(duì)個(gè)人自有自住住房免稅，但是對(duì)個(gè)人住房用于出租或其他經(jīng)營(yíng)目的的，要征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅或城市房地產(chǎn)稅。
從國(guó)際上房地產(chǎn)稅收實(shí)踐以及近十多年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅的研究成果看，對(duì)個(gè)人自有自住住房征稅，既是多數(shù)國(guó)家的普遍做法，也是我國(guó)物業(yè)稅的改革方向，是大勢(shì)所趨。同時(shí)，個(gè)人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個(gè)人和家庭財(cái)產(chǎn)中主體地位的確立，也為對(duì)個(gè)人住房征稅提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。面臨的問(wèn)題是如何確定應(yīng)稅住房的范圍。
分析發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的做法，會(huì)發(fā)現(xiàn)一些共同點(diǎn)。例如：有的按房屋面積劃分等級(jí)，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價(jià)值劃分等級(jí)，對(duì)價(jià)值高的征稅、征重稅，對(duì)價(jià)值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類(lèi)，對(duì)兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對(duì)單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類(lèi)，個(gè)人住房用于經(jīng)營(yíng)的，稅負(fù)較重，個(gè)人住房用于自住的，稅負(fù)較輕；還有的對(duì)住房所有者按勞動(dòng)能力分類(lèi)，對(duì)老人、喪失勞動(dòng)能力的人以及殘疾人居住用房實(shí)行稅收減免。
上述做法，值得我國(guó)在設(shè)計(jì)物業(yè)稅稅制時(shí)予以考慮。但是，這些經(jīng)驗(yàn)多數(shù)是物業(yè)稅比較成熟的國(guó)家的做法，在我國(guó)物業(yè)稅開(kāi)征初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應(yīng)本著循序漸進(jìn)的原則，結(jié)合我國(guó)個(gè)人房地產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設(shè)落后的實(shí)際情況，考慮減輕地方政府對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè) 和財(cái)政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣(包括農(nóng)村地區(qū))、免稅房產(chǎn)多(普通住宅)、重點(diǎn)對(duì)少數(shù)高價(jià)值房產(chǎn)征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴(kuò)大范圍。
物業(yè)稅在國(guó)外怎么征收
物業(yè)稅在國(guó)外不少?lài)?guó)家早已開(kāi)始執(zhí)行，不同國(guó)家的征稅方式也大不相同。
在加拿大，政府對(duì)100%的物業(yè)征稅。對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對(duì)自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。
在法國(guó)，政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。
在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對(duì)象是房屋。
在美國(guó)，擁有房產(chǎn)后每年交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間。
在新西蘭和澳大利亞，不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評(píng)估的房屋價(jià)值按0.3%到1%征收。
某大型商場(chǎng)，增值稅一般納稅人，企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收方式。假定每銷(xiāo)售100元商品，其平均商品成本為60元。年末商場(chǎng)決定開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，擬定“滿100送20”，
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